Der Schweizer Immobilienmarkt hat sich - trotz globaler Wirtschaftskrise - als ein Hort der Stabilität erwiesen. Hat der Sonderfall Schweiz weiter Bestand?
Jan Eckert: Es ist am Schweizer Immobilienmarkt immer noch sehr viel Kapital vorhanden. Entsprechend hoch bleibt die Nachfrage nach den unterschiedlichsten Liegenschaften. Kommt hinzu, dass die Schweiz auch geografisch ein sehr kleiner Markt ist und die Schweizer eine hohe Affinität zu Immobilieninvestments zeigen. Alle diese Faktoren sorgen für viel Stabilität und damit stabile, sich seitwärts bewegende Renditen im Jahr 2010.
Einige dieser Merkmale würden auch auf Märkte wie London zutreffen. Trotzdem waren dort die Schwankungen heftig.
Eckert: Das ist auch eine philosophische Frage. Die Angelsachsen reissen in einer Stresssituation Immobilienwerte durchs Band hinunter. Grosse, internationale Märkte wie London waren aber schon immer volatiler als Nischenmärkte wie die Schweiz. Anderseits steigen dann die Preise später auch viel schneller. Im Gegensatz dazu suchen deutschsprachige Investoren in Immobilien vorab die Stabilität.
Und die finden sie im Heimmarkt?
Eckert: Die Schweizer interessieren sich zwar für Immobilien, aber fast ausschliesslich für inländische. Dies im Gegensatz zu den hiesigen Unternehmen, die längst global wirtschaften. Ironischerweise haben die wenigen, die sich in den letzten Jahren ins Ausland vorgewagt haben, jetzt durch die Finanzkrise viel Geld verloren. Das ist sehr unglücklich.
Doch die Mehrheit ist mit dieser Haltung doch gut gefahren?
Eckert: Schon, aber aus einer Diversifikationssicht müsste man sich wünschen, dass die Schweizer Immobilieninvestoren über den eigenen Tellerand hinausschauen. Alles auf die Karte Schweiz zu setzen, birgt auch Risiken. Vom Timing her wäre es jetzt aus Schweizer Sicht äusserst interessant, im Ausland zu investieren. Vorab in den USA, in Asien und in Europa gäbe es gute Gelegenheiten. Die Komplexität nimmt bei solchen Käufen natürlich zu, es braucht mehr Knowhow - und dieses ist hier noch relativ selten anzutreffen.
Gibt es Bemühungen, dieses Wissen aufzubauen?
Eckert: Möglichkeiten gibt es. Aber im Moment ziehen sich Schweizer Immo- bilieninvestoren ins Schneckenhaus zurück.
Umgekehrt haben auch die zahlreichen ausländischen Investoren, die vor der Krise hierzulande teuer einkauften, dem Schweizer Markt den Rücken gekehrt.
Eckert: Das waren alles internationale Investoren, die an der Schweiz vorab eines interessiert hatte - den Unterschied zwischen Anfangsrendite und Refinanzierungskosten, den es in dieser Höhe nirgends sonst in Europa gab. Jener Zinsspread ist zwar heute immer noch gross, die Art von Investor wird aber vermutlich erst zurückkehren, wenn sich die Kreditbedingungen erholt haben.
In der Vergangenheit sind zahlreiche ausländische Firmen in die Schweiz gezogen. Was ist auf der Nutzerseite zu erwarten?
Eckert: Dort werden wir 2010 mit Sicherheit Korrekturen sehen, zumindest im Bereich der kommerziellen Flächen. Die Nachfrage nach Flächen wird weiter zurückgehen, 2010 bis 2013 werden wir zudem etwa in Zürich eine ganze Reihe von Relocations sehen - Mieter ziehen um oder konzentrieren ihre Standorte. Auch ohne konjunkturelle Delle werden wir ein grösseres Angebot an freien Flächen haben. Das drückt die Preise und damit auf die Bewertungen von Liegenschaften.
Was ist die Folge?
Eckert: Die Folge ist eine Art Zweiklassenmarkt. Wir werden preislich stabile Liegenschaften mit langfristigen Mietverträgen sehen, die auch weiter Kapital von Investorenseite anziehen und so die konjunkturelle Flaute gut überstehen. Praktisch nebenan wird es Immobilien mit auslaufenden Verträgen geben, deren Mieten und Preise in der Folge auf einem viel tieferen Niveau zu liegen kommen.
Werden die Mieten für Gewerbeflächen tendenziell sinken?
Eckert: Dort, wo die Mieten wesentlich über den Wiederherstellungskosten liegen werden - etwa im Zentrum von Zürich oder in Genf -, werden die Preise unter Druck geraten. Nur wenige Unternehmen haben heute noch den Spielraum, um sich solch hohe Mieten zu leisten, auch wenn die Lage sehr gut ist. Da wird dann schnell mit dem Auszug gedroht, um dem Vermieter zum Einlenken zu bewegen. In periferen Lagen, wo Marktmieten und Neubaukosten sich in etwa die Waage halten, wird es zu Umzügen in qualitativ bessere Flächen und zu längeren Absorptionszeiten für freie Flächen kommen.
Die Verhandlungsmacht verschiebt sich also zugunsten des Mieters?
Eckert: Unendlich strapazieren lässt sich dieses Vorgehen natürlich nicht. Der Markt ist transparent, und Profis wissen, wo sich der Boden für die Preise befindet. Aber ich denke schon, dass Mieter heute sehr viel mehr durchsetzen können.
Was bedeutet dies für die Leerstände?
Eckert: Die werden bei nicht mehr adäquaten Flächen sicher zunehmen. Allerdings wird diese Entwicklung erst ab 2011 sichtbar werden, vor allem dann, wenn die Wirtschaft schwach bleiben sollte. In kleineren Städten ausserhalb der für Investoren interessanten Regionen Zürich, Genf, Lausanne und Basel hat diese Korrektur schon stattgefunden.
Erhöht sich damit der Konsolidierungsdruck in der Immobilienbranche?
Eckert: Ein Grossteil der Schweizer Immobilieninvestoren - seien es Private, Institutionelle, Immobiliengesellschaften oder Fonds - steht finanziell solide da. Es müsste wirklich einiges geschehen, bis sie gezwungen wären, zu verkaufen. Aus heutiger Sicht rechnen wir dort deshalb nicht mit einer Konsolidierung. Wo wir Druck sehen, ist bei den kleineren Immobilienportefeuilles unter einer halben Milliarde Franken, die nicht die kritische Grösse haben, um den notwendigen Verwaltungs- und Managementaufwand tragen zu können.
Problematisch ist hier wohl auch die Finanzierung?
Eckert: Ja, die 80%-Plus-Finanzierungen sind weg, aber sonst haben wir eine deutlich entspanntere Situation als in unseren Nachbarstaaten. Unter 100 Mio Fr. findet man in der Regel die entsprechende Finanzierung. Darüber werden die Gespräche viel länger und intensiver. Die Banken schauen seit anderthalb Jahren viel genauer hin.
Dabei ist Kapital wegen der tiefen Zinsen günstig wie selten zuvor. Doch schon Ende Jahr könnten die Zinssätze wieder steigen.
Eckert: Viel mehr als auf die Zinssteigerung selber kommt es darauf an, wie die Zinsen mit anderen bestimmenden Faktoren zusammenwirken. Hohe Zinsen drücken die Bewertung von Immobilien, gehen aber meist mit Wachstum und überwälzbarer Inflation einher, was wiederum die Wertsteigerung im Immobiliensektor erhöht. Sind diese Faktoren im Gleichgewicht, dann ist eine Zinssteigerung zumindest bei kommerziellen Immobilien verkraftbar.
Im Wohnimmobilienmarkt hört man dagegen jetzt von sinkenden Preisen und einem Angebotsüberhang?
Eckert: Dieser Markt wurde nicht nur durch Investitionen in Renditeobjekte enorm getrieben, sondern auch durch die Nachfrage nach Wohnraum. In urbanen Zentren ist diese Nachfrage immer noch sehr hoch. Wir haben also ein raumplanerisches Problem. Es gibt in den Ballungszentren zu wenig erschwinglichen Wohnraum. Und das treibt die Preise dort weiter in die Höhe.
Das Kof rechnet damit, dass der Wohnungsbau 2010 um 20% zurückgeht. Das Problem verschärft sich also noch?
Eckert: Dort, wo die Nachfrage nach urbanem Wohnraum hoch ist, gibt es kaum Möglichkeiten, diese baulich zu befriedigen. In der Peripherie, wo noch gebaut werden kann, zeigt sich mehr und mehr Verunsicherung bei den Investoren. Falls die Zuwanderung wesentlich abnehmen sollte, sind das die ersten Standorte, die eine Korrektur zu spüren bekommen.
Wie kann in den Städten mehr Wohnraum geschaffen werden?
Eckert: Die Verdichtung der Städte wurde nicht erst seit der Personenfreizügigkeit verschlafen. Behördenapparat und Politik waren und sind unfähig, die entsprechenden Impulse in Infrastruktur- und Raumplanung zu setzen. Genf und Zürich, aber auch andere grössere Städte verpassen gerade eine Riesenchance, ihren Gebäudepark und ihre Infrastruktur aufzuwerten.
Wie wirkt sich diese Marktlage auf das Geschäft von Sal. Oppenheim Real Estate aus?
Eckert: Eigentlich haben wir hier in der Schweiz den Finanzsturm gut verkraftet. Trotzdem sind wir vorsichtig zuversichtlich mit Prognosen und eigenen Budgets. Für uns ist es wichtig, dass die Märkte liquid bleiben und dass das Interesse an Immobilien im In- und Ausland bestehen bleibt.
Die Abteilung Real Estate ist Teil der Einheit Corporate Finance, die einst über eine Mehrheitsbeteiligung in die Bank Sal. Oppenheim eingegliedert wurde. Nun, da das Mutterhaus an die Deutsche Bank verkauft wird - was geschieht mit Ihnen?
Eckert: Meine Partner und ich halten zusammen einen Anteil von 49% an unserer Gesellschaft. Da wir schon seit rund 15 Jahren jeweils unabhängig funktioniert und Organisation wie auch Exekution immer selber gemacht haben, ist die Frage, wer das Sal.-Oppenheim-Paket erwirbt, vor allem strategischer Art. Im Moment laufen diesbezügliche Gespräche mit der Deutschen Bank.
Wer wird Ihr neuer Miteigentümer?
Eckert: Aus heutiger Sicht sollte die Deutsche Bank Ende Februar Sal. Oppenheim übernehmen können. Anschliessend werden wir diese Frage diskutieren können.
