Krisenfeste Wohnliegenschaften sind im Trend

Bei der Suche nach attraktiven Anlagen kommen in Krisenzeiten immer wieder vermehrt Immobilienfonds ins Spiel. Immobilienfonds legen ihr Vermögen direkt in Wohn-, Geschäfts- oder anderweitig genutzte Liegenschaften an. Sie sind deshalb nicht direkt dem Auf und Ab der Börsen ausgesetzt und versprechen mehr Wert- und Ertragsstabilität. Sogar im vergangenen Jahr, in dem fast alle Anlageklassen grosse Verluste hinnehmen mussten, haben einzelne Immobilienfonds eine Performance von über 7% ausgewiesen. Auch der SWX Immobilienfonds Index hat 2008 kaum verloren und weist im laufenden Jahr bis Mitte Mai eine Performance von über 5% auf.

Den stärksten Einfluss auf die Stabilität der langfristigen Wert- und Ertragsentwicklung eines Immobilienfonds hat die Verteilung auf Wohn- oder gewerbliche Immobilien. Büro- und Gewerbeflächen sind der konjunkturellen Entwicklung ausgesetzt, Leerstände und Mietzinsausfälle folgen daher den konjunkturellen Zyklen. Wohnimmobilien sind dagegen nur sehr beschränkt vom Wirtschaftsverlauf betroffen. Wer eine möglichst wertstabile Anlage sucht, sollte daher auf einen hohen Anteil an Wohnimmobilien achten.

Lage der Objekte beurteilen

Für einen aussenstehenden Investor ist es nicht einfach, die Qualität eines Immobilienportfolios zu beurteilen. Wichtige Faktoren wie Lage und Zustand einer Immobilie erschliessen sich nur bei einer näheren Analyse, was aufgrund der in den Jahresberichten ausgewiesenen Daten kaum möglich ist. Einen ersten Hinweis über die Lage gibt die geografische Verteilung der Objekte. Ob sie in Ballungszentren oder an der Peripherie, in Wachstumsregionen oder an B-Lagen liegen, lässt auf die Qualität der Makrolage schliessen. Aus der Mietzinsausfallrate kann man ersehen, wie marktgängig die vermieteten Wohnungen sind. Hohe Ausfallraten lassen auf viele Mieterwechsel und daher tendenziell schlechtere Objekt- oder Standortqualität schliessen.

Für professionelle Immobilieninvestoren in der Schweiz steht weniger die Wertsteigerung im Vordergrund als das Erzielen von angemessenen Renditen aus den Mietzinseinnahmen. Nachdem sich im Mietwohnungsmarkt in den 80er-Jahren eine gewaltige Blase gebildet hatte, auf die eine ebenso heftige Korrektur bis ins Jahr 2000 folgte, haben die Angebotspreise danach jährlich nur noch bescheidene 1 bis 2% Prozent zugelegt. Schweizer Rendite-Wohnliegenschaften sind also im Durchschnitt nicht spekulativ überbewertet.

Über die Rendite der Liegenschaften im Portfolio geben Kennzahlen wie Ebit-Marge oder Eigenkapitalrendite Auskunft. Was Anleger aber bei einem Immobilienfonds meist mehr interessiert, ist die Ausschüttungsrendite, die mit durchschnittlich 3,5% wesentlich für die Attraktivität von Immobilienfonds sorgt. Eine in der Vergangenheit stabile oder steigende Dividende ist ein Indikator über deren Nachhaltigkeit.

Auch in Zukunft wertbeständig

Auf die effektive Anlagerendite haben zwei weitere Faktoren einen massgeblichen Einfluss: Der vom Fondsmanagement belastete Aufwand für die Verwaltung (TER) und das an der Börse bezahlte Agio. Dabei ist es einleuchtend, dass eine TER von 1% die Performance über die Jahre doppelt so stark schmälert als eine TER von 0,5%. Die Auswirkung des Agios ist hingegen zweischneidig: Ein höheres Agio deutet auf eine starke Nachfrage von Investoren hin. In diesem Fall steigen die Preise der an der Börse gehandelten Anteile, da Immobilienfonds nur sporadisch neue Anteile herausgeben. Eine Korrektur bis zum Nettoinventarwert ist dann möglich, da die Fonds Anteile nur auf dieser Basis zurücknehmen.

Auch für die nächsten Jahre werden sich Immobilienfonds für Wohnliegenschaften als eine der wertbeständigsten Anlageformen profilieren. Der Trend geht weiterhin zu mehr Wohnfläche pro Person und zu mehr Wohneinheiten.Insbesondere in den Ballungsräumen sind erschwingliche Wohnungen nach wie vor rar. Das dürfte sich auch in einem Wirtschaftsabschwung kaum merklich ändern.