Mietrechtsrevision: Neuer Anlauf und alte Ideen

Nachdem die Rechtskommission dem Nationalrat unlängst ein Eintreten auf die Mietrechtsrevision empfohlen hat, könnte wieder neues Leben in die langwierige Diskussion kommen. Die Herausforderungen bleiben dieselben, und auch die möglichen Risiken für die Investoren ändern sich nicht.

Über die Einführung einer Indexmiete sind sich Vermieter- und Mieterseite grundsätzlich einig. Die Anpassung des Mitzinses soll nicht mehr an die Entwicklung des Hypothekarzinses gebunden sein, sondern einmal jährlich der Teuerung angepasst werden. Die Geister scheiden sich aber an der Frage, ob man die Mieten zu 100% am Landesindex der Konsumentenpreise anpassen soll oder nur eine reduzierte Überwälzung stattfinden darf. Für den Mieter wie auch für den Eigentümer hat dies einen Einfluss, welcher natürlich unterschiedlich interpretiert wird. Unabhängig von der Höhe der Überwälzung gibt es aber für den Eigner auch weitere Herausforderungen bei der Umstellung auf eine indexierte Miete.Das Zinsrisiko der Immobilien als Anlage würde nämlich durch die Revision erheblich erhöht. Mit dem aktuellen Mietrecht können Zinssteigerungen und damit verbundene höhere Belastungen für den Eigentümer an den Mieter weitergegeben werden. Sinkt der Hypothekarzins, gilt es, die Mieten entsprechend anzupassen. Mit dem neuen Mietrecht wird die Immobilie generell stabile Erträge generieren, aber die Immobilienwerte könnten stark schwanken. Steigende Zinsen werden beispielsweise im Rahmen der Ertragswertermittlung ceteris paribus zu sinkenden Immobilienwerten führen. Bisher führte ein Anstieg der Zinsen z.B. um 1% zu einer Steigerung der Mieten von 10-12%. Dieser Anstieg kompensiert den Wertverlust, welcher durch den höheren Kapitalisierungssatz resultiert.Das aktuelle Mietrecht bietet also eine ideale Zinsabsicherung, welche mit dem neuen Mietrecht verloren geht. Bei der Bewertung von Renditeliegenschaften mit einer auf dem Ertragswert basierenden Methode (Ertragswert, DCF-Methode) wird in Zukunft bei weiterhin volatilem Zinsumfeld mit höheren Wertschwankungen zu rechnen sein, was über die Zeit ein erhöhtes Risiko für Eigentümer und Finanzierer bedeutet.Das erhöhte Zinsrisiko für den Eigentümer ist einer der Nachteile, den es den Vorteilen der geplanten Lösung, wie z.B. der starken Vereinfachung des Mietrechts, gegenüberzustellen gilt.