Mit beiden Füssen auf dem Boden

Der enge Bezug zum realen und realistischen Wert der Liegenschaften und damit die grosse Stabilität von Investitionen in Immobilien hat in den turbulenten Monaten der internationalen Finanz- und Wirtschaftskrise als der wichtigste Trumpf der Schweizer Immobilien gestochen.

Wohneigentümer haben durch sinkende Zinsen sogar von der Finanzkrise profitiert. Das ist gut so, denn verfügbares Einkommen, das nicht für Zinszahlungen an die Banken fliesst, steht für den Konsum zur Verfügung und stützt so die Wirtschaft.

Zeichen einer Trendwende

Natürlich ist auch der Schweizer Immobilienmarkt gegen Korrekturen nicht gefeit. Beobachter warnen derzeit mit auffallender Übereinstimmung, dass verschiedene Segmente vor einer Wende des bisherigen, lang anhaltenden Aufwärtstrends stehen. So ist unklar, ob die weiterhin überdurchschnittliche Wohnungsproduktion auch ohne die hohe Zuwanderung absorbiert wird. Die Nationalbank hat überdies unlängst auf eine Blase am Markt für Eigentumswohnungen hingewiesen und die Banken ermahnt. Am Büro- und Verkaufsflächenmarkt hat die konjunkturelle Delle die Nachfrage gedämpft. Das grösste Gefahrenpotenzial geht derzeit aber von der Entwicklung des Zinsniveaus aus. Fasst die Wirtschaft Tritt und bleibt die Geldmenge zu lange hoch, wird es unweigerlich zu einem schmerzhaften Anstieg der Hypothekarzinsen kommen. Dies wird alle treffen - Mieter wie Wohneigentümer.

Vom Eintreffen des pessimistischen Szenarios wären alle Sektoren betroffen - die Finanzwirtschaft mit ihren Märkten für Festverzinsliche und Aktien in deutlich stärkerem Masse als der Immobilienmarkt. Denn aus den Erfahrungen der 1990er-Jahre haben die Beteiligten gelernt, dass die Bäume nicht in den Himmel wachsen. Ungleichgewichte, die vom Immobilienmarkt nicht hausgemacht sind, verkraftet dieser regelmässig in guter Verfassung. Die Nachfrage nach Mietwohnungen verändert sich konjunkturell kaum. Wohnungen, die neu oder zur Wiedervermietung auf den Markt kommen, machen am gesamten Wohnungsbestand einen Bruchteil aus. Und nur hier kommen externe Einflüsse wie Konsumentenstimmung, Zuwanderung, Lohnentwicklung und Arbeitslosigkeit überhaupt zum Tragen.

Die jüngst vom Bund veröffentlichte Statistik über die Leerwohnungen zeigt überdies, dass die Quote der freien Wohnungen per Mitte 2009 weiter gesunken ist. Im zweiten Jahr in Folge liegt der Anteil unter 1%. Von einem funktionierenden, liquiden Markt ist man vor allem in den Ballungszentren weit entfernt. Das ist aber nicht das Versäumnis der Investoren, die nur allzu gerne in Mietwohnraum investieren würden. Es ist vielmehr die Schuld der unsäglichen Raumordnung mit Beschränkungen für Verdichtung, Rekursmöglichkeiten gegen Ersatzneubauten oder einem überschiessenden Mietrecht wie etwa in der Westschweiz. Im langfristigen Durchschnitt «konsumiert» jeder Einwohner der Schweiz einen Quadratmeter mehr Wohnfläche pro Jahr - bei steigender Bevölkerungszahl. Welche zusätzlichen Argumente braucht es da noch für die Attraktivität des Wohnmarktes?

Und auch die Warnung vor einer sinkenden Tragfähigkeit des Wohneigentums ist übertrieben. Wir Schweizer wohnen im Vergleich zum verfügbaren Einkommen günstig, und die Wohneigentumsquote liegt bei etwa einem Drittel - ganz anders als etwa am amerikanischen Wohneigentumsmarkt.

Volatiler Geschäftsflächenmarkt

Volatiler ist naturgemäss der Markt für Büro-, Verkaufs- und Gewerbeflächen. Eine zunehmend professionelle Investorenschaft ist sich aber der Risiken von buchhalterischen Wertverlusten und Leerständen bewusst. Auch ist ihnen ein langfristiger Investitionshorizont eigen, wofür sie vor der Krise vor allem von angelsächsischen Investoren belächelt und nun beneidet werden. Deren «Buy and Sell»-Strategie mit hohem Leverage darf mit Fug und Recht als Irrläufer bezeichnet werden. «Buy and Hold» auf solider finanzieller Grundlage vermag demgegenüber auch Wertschwankungen ohne Liquiditätskrise zu überstehen.