Nur weg aus den Zentrumslagen

Angesichts der hohen Wohnbautätigkeit in den vergangenen Jahren waren Stimmen zu hören, die vor einer Überproduktion an Wohnraum mit entsprechenden Auswirkungen auf die Wohnungspreise warnten.

Unter Experten herrscht allerdings weitgehend Einigkeit darüber, dass der Markt die Zunahme von Wohnungen ohne dramatische Folgen verkraften kann. Grund für die optimistische Einschätzung ist die stabile Zusatznachfrage nach Wohnraum.

420000 Wechsel pro Jahr

Treiber der Wohnungsnachfrage sind einerseits Haushaltsgründungen von jungen Erwachsenen sowie generell der Rückgang der durchschnittlichen Haushaltsgrösse. Anderseits führen das natürliche Bevölkerungswachstum und die internationale Migration zu einer steigenden Nachfrage nach Wohnraum. Auf kleinräumiger Ebene hat zudem die Binnenmigration – die Wanderungsbewegungen der Haushalte innerhalb der Schweiz – entscheidenden Einfluss auf die regionalen und lokalen Wohnungsmärkte.

Zwischen 2000 und 2007 haben rund 3,35 Mio Haushalte ihren Wohnsitz gewechselt. Dies entspricht durchschnittlich 420000 Wohnungswechseln pro Jahr, wobei eine gewisse Konjunkturabhängigkeit festzustellen ist: So lag in den wirtschaftlich schwachen Jahren 2002 und 2003 die Zahl der Umzüge um 5% tiefer als der Durchschnitt. Über 40% der Umzüge erfolgen dabei innerhalb der Gemeinden, jährlich etwa 240 000 über Gemeindegrenzen hinweg.

Werden nur die Haushalte betrachtet, die ihre Wohnsitzgemeinde wechseln, so zeigen sich deutliche Tendenzen in der Wanderungsbewegung der Haushalte. Insbesondere aus den Grosszent ren Zürich, Bern, Basel, Lausanne und Genf, aber auch aus vielen Mittelzentren wie Chur, St. Gallen, oder Biel ziehen Haushalte weg.

Davon profitieren einerseits die Agglomerationsgemeinden, anderseits aber auch viele Gemeinden ausserhalb der Agglomerationen. Die geringe Zahl an leer stehenden Wohnungen in den Grossstädten zeigt, dass die frei werdenden Wohnungen vom Markt gut absorbiert werden. Ein Teil der Wohnungen wird als Zweitwohnungen nachgefragt, die sich in Phasen des wirtschaftlichen Aufschwungs steigender Beliebtheit erfreuen. Die übrigen Wohnungen werden durch Junge, die zwecks Haushaltsgründung innerhalb der Grossstädte umziehen, und durch ausländische Migranten belegt.

Lebensphase beeinflusst Wahl

Das Umzugsverhalten unterscheidet sich stark nach der Lebensphase, in der sich die Haushalte befinden. Generell lässt sich feststellen, dass die Wahrscheinlichkeit eines Wohnungswechsels mit dem Alter und steigender Haushaltsgrösse abnimmt: Singles ziehen eher um als Familien, jüngere Personen eher als ältere.

Die Lebensphase beeinflusst auch die Wahl des Wohnorts. Junge Singles im Alter von 20 bis 34 Jahren waren in den vergangenen Jahren die einzige Bevölkerungsgruppe, für die per Saldo eine Zuwanderung in die Grossstädte zu beobachten war. Die zunehmende Schwierigkeit, in den Zentren eine bezahlbare Wohnung zu finden, hat jedoch dazu geführt, dass die Zahl der Nettozuwanderer aus diesem Segment immer kleiner wird. Besonders ausgeprägt ist die Stadtflucht in der Gruppe der Familien mit Kindern. Durchschnittlich 1500 Familienhaushalte – Tendenz steigend verlassen per Saldo pro Jahr die Städte, um sich am Rand der Zentren niederzulassen.

Die hohen Wohnungspreise an den zentralen Lagen und der anhaltende Trend zum Wohneigentum dürften dazu beitragen, dass sich diese Tendenzen auch im laufenden Jahr fortsetzen werden.