Wie Investoren jetzt günstig Hotels mit Tradition kaufen

Die Zürcher Hotelikone Atlantis war eines der ersten und prominentesten Opfer der Corona-Pandemie. Statt Festivitäten zum 50-Jahr-Jubiläum zu begehen, ging das 5-Sterne-Superior-Hotel, das in den 1970er Jahren seine beste Zeit durchlebte, im April 2020 unter. Dies nachdem die katarische Königsfamilie das Traditionshaus erst wenige Jahre zuvor für rund 240 Millionen Franken aufwendig renovieren liess. 140 Angestellte verloren ihre Jobs. Mittlerweile gehört die Liegenschaft am Fusse des Uetlibergs der Firma Five Hotels and Resorts des indischen Hotelunternehmers Kabir Mulchandani. Dieser soll, statt der anfangs geforderten 160 Millionen Franken, für das Anwesen mit 95 Zimmern und einer 2000 Quadratmeter grossen Luxuswohnung in der obersten Etage noch 90 Millionen Franken bezahlt haben. Ein Schnäppchen. Wie das «Atlantis» in Zürich leiden viele Hotelbetriebe unter der Covid-19-Krise. Besonders in den Städten, wo neben den Touristen aus dem Ausland auch die Messe- und Kongressbesucher fehlen, mussten einige prominente Namen aufgeben. Dabei dürfte es kaum bleiben: Erwartet wird, dass angesichts der weiterhin angespannten Lage und der schwindenden Reserven der Betriebe in den kommenden Monaten noch mehr Objekte auf den Markt gelangen. Wer sich den Traum eines eigenen Hotels erfüllen will, könnte bald die Qual der Wahl haben. Düstere Prognosen für die Hotellerie Ein Blick in die Zahlen der Schweizer Hotelbranche im Pandemiejahr 2020 untermauert die düsteren Prognosen. Besonders deutlich wird dies in den Städten, wo die Umsätze gegenüber dem Vorjahr um fast 70 Prozent eingebrochen sind. Doch auch die Hotelbetriebe in den alpinen Regionen konnten, trotz der rekordhohen Nachfrage aus dem Inland, die Corona-bedingten Umsatzeinbussen überhaupt nicht wettmachen. Am Ende resultierte im Jahr 2020 gesamthaft ein Minus bei den Umsätzen von durchschnittlich 20 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Und eine Erholung ist laut dem Branchenverband Hotelleriesuisse kaum in Sicht. Gemäss den jüngsten Zahlen waren die Auslastungen für den Februar 2021 in den städtischen Regionen mit einem Wert um 15 Prozent besorgniserregend tief. Die Häuser in den Bergregionen profitierten von guten Schneebedingungen und offenen Skipisten. Allerdings war auch hier ein Drittel der Betriebe zu weniger als der Hälfte ausgelastet. Wegen der geschlossenen Restaurationsbetriebe fehlten den Hotels zusätzliche Einnahmequellen. Trotz ausbleibenden Gästen und Umsatzeinbrüchen halten viele Hotelbetriebe in der Krise durch. «Anders als erwartet haben wir aufgrund von Corona bisher nicht überverhältnismässig viele Hotelverkäufe festgestellt», sagt Kornelia Sir von der Firma Hotel & Gastro Consulting, die auch die Hotelverkaufsplattform Hotel2invest betreibt. Sie gibt allerdings zu bedenken, dass noch kein wirkliches Ende der Krise in Sicht sei und sich die Lage jederzeit ändern könne. Der tatsächliche Schaden werde erst dann zutage treten, wenn die Kurzarbeit eingestellt, die Amortisationssistierung aufgehoben und die Härtefallunterstützungen auslaufen werden. «Diese Instrumente erhalten viele Hotels am Leben. Doch die Endabrechnung ist noch nicht gemacht», so Sir. Investoren suchen Hotels als Anlageobjekte Ähnlich begründet Marcus Frey von der auf Hotel- und Gastroberatung spezialisierten CFB Network die Tatsache, dass es bis dato zu relativ wenigen Betriebsaufgaben und Hotelverkäufen gekommen ist. «Corona wird den Strukturwandel beschleunigen, sobald die Unterstützungshilfen enden, die Kredite zurückbezahlt werden müssen und sich gleichzeitig der Markt nur langsam erholt», sagt er. Laut seinen Einschätzungen werden in den kommenden ein bis zwei Jahren sowohl in den Bergregionen als auch in den Städten die Hotelverkäufe stark zunehmen. «Betroffen sind auch gesunde Strukturen, also Betriebe, die vor der Krise marktfähig waren», so Frey. Trotz laufendem Betrieb steht das Hotel Restaurant Schönbühl in Hilterfingen BE zum Verkauf. Das Objekt an bester Lage mit Aussicht auf den Thunersee verfügt über vier Gebäude und zwei Nebenbauten und umfasst insgesamt rund 4800 Quadratmeter Grundstücksfläche. Auf dem Markt ist das 19-Zimmer-Hotel mit Restaurant und Spycher nicht wegen Corona, wie Re/Max-Verkäufer Marco Rupp betont, sondern weil sich der aktuelle ausländische Besitzer der Hotelgesellschaft altershalber zurückziehen will. «Das Interesse am Hotel ist sehr gross, unter anderem von privaten Investoren, die wegen der Negativzinsen nach alternativen Anlagemöglichkeiten suchen», so Rupp. Viele potenzielle Käufer seien überzeugt, dass sich der Tourismus nach der Pandemie wieder stark erholen werde, weshalb sie derzeit besonders intensiv nach Investitionsobjekten suchen. Weil die Immobilien, wie bei vielen Hotelgesellschaften üblich, in einer Aktiengesellschaft enthalten sind, könnte das «Schönbühl» zukünftig wieder in ausländische Hände fallen. Derzeit scheint aber ein Schweizer Selfmade-Millionär das Rennen zu machen. Umnutzungen in den Städten sind hoch im Kurs Doch lohnt sich der Kauf einer Hotelimmobilie für Privatpersonen überhaupt? Die Meinungen hierzu sind geteilt. «Bei Stadthotels sind die Voraussetzungen durchaus gegeben, wenn man bedenkt, dass hier der Landwert in der Regel deutlich höher liegt als der Gebäudewert», erklärt Andrea Bernhard vom Immobiliendienstleister Wüest Partner. Bei vielen urbanen Betrieben dürfte bei einer Investition deshalb nicht nur die Weiterführung als Hotel im Zentrum stehen, sondern oftmals die Aussicht, die Liegenschaft einer neuen Bestimmung zuzuführen. «In diesem Fall könnte der Zeitpunkt für den Kauf eines Objektes derzeit tatsächlich günstig sein», sagt Bernhard. Die Umnutzungsmöglichkeiten sind in den Städten vielfältig. Laut Kornelia Sir kommen beispielsweise altersgerechte Apartments mit Pflegeservice, Service Apartments oder sogar Büro-Lösungen für Unternehmen infrage. «Das Thema Umnutzung steht derzeit hoch im Kurs. Wir hatten bereits einige Objekte, wo dies angedacht ist», ergänzt sie. Etwas schwieriger ist die Umnutzung von Hotels in touristischen Regionen, wo die Bauordnung eigene Hotelzonen vorsieht, die nur in Ausnahmefällen und nach einer Bewilligung durch die Gemeinde angepasst werden können. Oder wo ein anderer Betriebszweck aufgrund der fehlenden Nachfrage kaum Sinn ergibt. Dann bleibt nur die Weiterführung als Hotel übrig. «Für Private dürfte sich der Kauf einer solchen Hotelimmobilie finanziell nur selten lohnen», sagt Hugo Schmid, Partner bei der Bommer + Partner Treuhandgesellschaft, die zahlreiche Hotel- und Gastrobetriebe zu ihren Kunden zählen kann. Zu mager sei die Rendite. Gleichzeitig brauche es Fachkenntnisse und oftmals bestehe ein hoher Investitionsbedarf. Der jährliche Ertrag, den ein Hotelbetrieb abwerfen sollte, liegt laut Andrea Bernhard, gemessen am Umsatz, bei 15 bis 25 Prozent. Darin sind die Eigentümerkosten, sprich die Auslagen für die Verwaltung, den Betrieb sowie den Unterhalt, allerdings nicht enthalten. Am Ende bleiben für die Eigentümer zumeist noch 2,5 bis 4 Prozent übrig. «Auf dem Land und unter Berücksichtigung der Investitionszyklen resultiert oftmals nur eine schwarze Null», ergänzt er. Corona-Pandemie verstärkt Investitionsstau Der Unterhalt des Objektes ist im Hotelgeschäft entscheidend, will man mit seinem Angebot seine Gäste längerfristig überzeugen. «In der Regel fallen alle zwanzig Jahre grössere Investitionen in den Unterhalt an. Fehlt das Kapital dafür und kommt es zum Investitionsstau, gerät das Haus schnell aus der Mode und verliert seine Klientel», so Bernhard. Genau dies könnte durch die Corona-Pandemie, die viele Reserven gekostet hat, nun geschehen. Der Kauf von älteren Hotelliegenschaften mit Investitionsstau ist daher mit hohen Risiken verbunden. «Bei Luxushotels ist der Unterhalt oftmals ohnehin so teuer, dass sich ein Investment nur selten rechnet», sagt er. Solche Häuser seien zumeist Liebhaberobjekte für wohlhabende Personen aus dem In- und Ausland. Ein solcher Investor wäre in Seelisberg UR willkommen, wo an traumhafter Lage über dem Vierwaldstättersee ein gesamtes Areal von über 50'000 Quadratmetern zum Verkauf steht. Das ehemalige Grand Hotel Sonnenberg, das Kurhotel Kulm sowie mehrere Nebengebäude und Wohnhäuser waren seit den 1970er Jahren das weltweite Zentrum für Transzendentale Meditation um dessen Eigentümer Maharishi Mahesh Yogi. Da beim Verkauf des Hotelkomplexes für die heutige Besitzerin, eine Stiftung der transzendentalen Bewegung, nicht nur der Preis von 27 Millionen Franken im Vordergrund steht, sondern auch, dass die Gelder auf eine ethische Weise erwirtschaftet wurden, ist der Interessentenkreis eingeschränkt. Kein zweiter Bürgenstock in Seelisberg Doch nicht nur deshalb gestaltet sich die Suche nach einem neuen Käufer schwierig. «Wer dieses Objekt erwerben wird, braucht eine gute Idee, viel Durchhaltewillen und noch mehr Kapital. Alleine die Renovation der Anlage mitsamt dem denkmalgeschützten Grand Hotel Sonnenberg dürfte nochmals 100 Millionen Franken verschlingen», sagt Roger W. Pascale vom Immobilienmakler Engel & Völkers, der mit dem Verkauf des Hotelkomplexes betraut worden ist. Mit dieser Anlage eine Rendite zu erzielen, werde schwierig. Dennoch gibt es laut Pascale bereits mehrere Anwärter aus dem In- und Ausland. Ihre Konzepte für die Zukunft des Seelisbergs zielen in Richtung eines Seniorenheimes oder einer Klinik. «Ein 5-Sterne-Resort wie auf dem Bürgenstock wird es hier nicht geben», sagt er. Vielmehr soll ein Projekt entwickelt werden, das den Tourismus in der Gemeinde wiederbelebt. Wie Seelisberg soll auch das Hotel Atlantis in Zürich zu vergangenem Ruhm zurückfinden. Der nächste Versuch steht bevor: Die Wiedereröffnung des Luxushotels ist für diesen Sommer geplant.

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