Tenniskönig Roger Federer ist wieder auf dem Weg nach ganz oben. Nicht nur in der Weltrangliste seines Sports beweist er derzeit ein feines Händchen. Sondern auch mit seinen Immobilienkäufen: Im Herbst 2010 wurde das Baugesuch für seine Ferienvilla in der Lenzerheide gutgeheissen, und im letzten Jahr begannen die Bauarbeiten auf seinem 8620 Quadratmeter grossen Grundstück. Dank der Zweitwohnungsinitiative wird der Wert der Liegenschaft wohl um einiges über die vom «Blick» geschätzten 16 Millionen Franken steigen, die Federer für Villa und Grundstück bezahlt hat.

Auch Nationalrätin Pascal Bruderer (Engelberg), Medienmanager Peter Wanner (Engadin), Ex-UBS-Chef Marcel Ospel und Bundesrat Johann Schneider-Ammann (beide Saanenland) werden sich wohl über stattliche Wertzuwächse ihres Ferienimmobilienbesitzes freuen können. Ebenso Raiffeisen-Chef Pierin Vincenz (Tessin), Bundesrätin Eveline Widmer-Schlumpf (Flerden ob Thusis) und Ex-Fernsehchefredaktor Ueli Haldimann (Arosa). Sogar Bundesrätin Doris Leuthard, die sich mit der Umsetzung der Initiative befasst, dürfte den Wert ihrer Wohnung im Tessin steigen sehen.

Gewinn für Kaspar Villiger. Auch einige internationale Prominenz gehört dazu, beispielsweise Sänger James Blunt mit seinem Ferienhaus in Verbier, FC-Bayern-Manager Uli Hoeness (Lenzerheide) und Roman Polanski, für den sein Haus im Berner Oberland einige Zeit zum ­Gefängnis wurde. Die Liste ist lang und liesse sich beliebig verlängern.

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Nicht alle Promis unter den Ferienhausbesitzern werden aber im gleichen Umfang von den Preissteigerungen profitieren, welche die Zweitwohnungsinitiative auslösen wird. Unter den grössten Gewinnern wird Kaspar Villiger sein. Denn das Ferienhaus des Ex-Bundesrats und Noch-VR-Präsidenten der UBS liegt in Pontresina. Der Engadiner Ferienort gehört gemäss einer Analyse der Immobilienberatungsfirma Wüest & Partner zu den Gemeinden, in denen die Preissteigerungen für Zweitwohnungen am stärksten ausfallen werden (siehe Übersichtskarte unter 'Downloads').

«Ein erster Schritt in der Analyse war es, die Gemeinden zu identifizieren, wo der Anteil von Zweitwohnungen schon über 20 Prozent liegt», sagt Robert Weinert, Immobilienexeprte bei Wüest & Partner. Wichtige Faktoren waren auch das Preisniveau, die Preisentwicklung in den vergangenen Jahren, die Bevölkerungsentwicklung, das Rating als Tourismusort und die Anzahl der Neubauten.

Unter Beachtung dieser Faktoren identifizierte Weinert die Gemeinden, in denen mit starken Preissteigerungen für Zweitwohnungen zu rechnen ist. Wie hoch diese genau sein werden, kann er aufgrund der Unsicherheiten bei der Umsetzung der Initiative noch nicht abschätzen. Dazu gehören neben Pontresina auch Orselina, Ronco sopra Ascona, Carabietta, Zermatt, Saanen, Andermatt, Brissago, ­Melide, Ormont-Dessus und Montana.

Die Preise steigen aber nicht sofort. Denn das Angebot an Zweitwohnungen ist noch nicht stark zurückgegangen, die Bauprojekte, die schon eingegeben worden sind, werden auch umgesetzt. «Wir gehen davon aus, dass sich die Preise eher in einem kontinuierlichen Prozess nach oben bewegen werden, nicht abrupt von heute auf morgen», sagt Thomas Rieder, Immobilienexperte bei der Credit Suisse.

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Dass die Preise für Zweitwohnungen seit Annahme der Zweitwohnungsinitiative noch nicht stark gestiegen sind, bestätigt auch Chiara Jankolow. Sie ist beim Immobilienvermittler Engel & ­Völkers für die Region Engadin verantwortlich. «Als erste Reaktion nach dem Wahlsonntag haben die Telefone bei uns zwar wie wild geklingelt, aber es ist nicht so, dass die Interessenten sofort ­bereit wären, höhere Preise zu bezahlen», sagt sie. Sie meint, dass die Wirkung der Zweitwohnungsinitiative derzeit eher überschätzt werde.

Tummelplatz für Spekulanten. Trotzdem rechnen bereits einige Immobilienhändler mit höheren Preise und beabsichtigen, noch im laufenden Jahr Zweitwohnungen hinzuzukaufen. Derzeit seien zwar noch viele Unsicherheiten in Bezug auf die konkrete Um­setzung der Initiative vorhanden, aber wenn sich dies gelegt habe, dann würden die Preise zu steigen beginnen, so das ­Argument.

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Die Frage ist nur, um wie viel die Preise steigen können. Reto Mettler, ­Leiter des Bauamts in Samedan, rechnet damit, dass die Preise für Zweitwohnungen in seiner Gemeinde um 10 bis 20 ­Prozent anziehen könnten. «Allerdings dürften die Preise für Erstwohnungen im selben Umfang fallen», gibt er zu bedenken. Denn die Erstwohnungen können wegen der Initiative in Zukunft wohl nicht mehr als Zweitwohnungen verkauft werden. Die Immobilienpreise sind ja in der Vergangenheit vor allem wegen der Nachfrage nach Zweitwohnungen gestiegen – und nicht weil mehr Personen ihren festen Wohnsitz in die Ferienregionen verlagert hätten.

Der Preiszerfall bei den Erstwohnungen könnte in Einzelfällen sogar dazu führen, dass deren Wert unter die hypothekarische Belehnungsgrenze fällt. Die Graubündner Kantonalbank gibt sich auf Anfrage diesbezüglich aber gelassen und erwartet kaum Rückstellungen oder ­Abschreibungen aufgrund der Zweitwohnungsinitiative.

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Trotzdem dürfte der Preiszerfall bei den Erstwohnungen fast alle Tourismusregionen treffen. Ein Spezialfall ist in dieser Hinsicht Andermatt. Der Tourismus­ort profitiert in dieser Hinsicht vom Bauprojekt von Samih Sawiris und dessen Orascom. «Auch Erstwohnungen werden hier interessant bleiben», sagt Benno Nager, selbständiger Berater für Tourismusprojekte und ehemaliger Geschäftsführer der ­Andermatt Alpine ­Destination Company. Denn Andermatt werde mit der entstehenden grösseren Infrastruktur auch mehr Arbeitsplätze schaffen und Leute anziehen, die ihren festen Wohnsitz im Urner Ferienort ­beziehen.