Bezahlen Sie für ihre 5 1/2-Zimmer-Wohnung mehr als 1500 Franken Miete? Finanzierung mit zehn Prozent Eigenkapital, monatliche Belastung 5 1/2-Zimmer-Haus nur 1500 Franken.» So preist ein Maklerbüro Einfamilienhäuser in der Nähe von Lachen SZ als «die Chance für junge Familien» an. Solche und ähnliche Annoncen sind derzeit in den Immobilienteilen von Zeitungen immer wieder zu finden. Derartige Lockangebote sollte man zwar mit Vorsicht geniessen und genau überprüfen. Tatsache ist aber auch, dass man heute so günstig an Wohneigentum herankommen kann wie seit Jahrzehnten nicht.
Seit Anfang der Neunzigerjahre sind die Preise für Wohnimmobilien im Schnitt um ein Drittel gesunken. Zudem ist im gleichen Zeitraum die Finanzierung immer günstiger geworden. Erstrangige variable Neuhypotheken auf Wohnbauten kosten heute knapp vier Prozent Zins jährlich; das war zuletzt zu Beginn der Sechzigerjahre der Fall. Da ist es angesichts der Monat für Monat zu zahlenden Miete natürlich verlockend, den Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung zumindest ins Auge zu fassen.
Doch wer heute den Erwerb von Wohneigentum erwägt, sollte sich von den derzeit niedrigen Zinsen nicht blenden lassen. Ziehen die Zinsen wieder an, steigt auch die Hypothekarbelastung. Zwar hat der Schuldner die Möglichkeit, mit Festhypotheken die Zinsbelastung für die nächsten Jahre am derzeit tiefen Zinsniveau anzubinden. Beim Ablauf der Festhypothek kann aber das böse Erwachen kommen.
Bilanz hat von den drei grössten Schweizer Hypothekarinstituten für ein konkretes Objekt durchrechnen lassen, wie hoch bei verschiedenen Hypothekarmodellen heute die monatliche Belastung durch Zinsen und Amortisation ist und mit welchen Kosten der Hauskäufer in fünf Jahren zu rechnen hätte, wenn die Zinsen in diesem Zeitraum um 2,5 Prozentpunkte anzögen (siehe Tabelle «Wenn die Zinsen steigen»). Je nachdem, welche Form der Hypothek man gewählt hat, steigen die monatlichen Zins- und Tilgungsraten um bis zu 60 Prozent. So bei der Flex-Hypothek der Credit Suisse, deren Zins sich am Geldmarktniveau ausrichtet. Hier würde sich die monatliche Belastung um 1083 auf 2908 Franken erhöhen. Bei den anderen Hypothekarmodellen sind immerhin noch zwischen 40 und 50 Prozent mehr zu berappen.
Überraschende, markante Zinsanstiege hat es in der Vergangenheit immer wieder gegeben. Die Hochzinsphase zu Beginn dieses Jahrzehnts dürfte manchem hoch verschuldeten Besitzer von Wohneigentum noch in böser Erinnerung sein. Um den Börsencrash vom Oktober 1987 abzufedern, weitete die Schweizerische Nationalbank die Geldmenge massiv aus. Mit der Folge, dass eineinhalb Jahre später die Teuerung aus dem Ruder lief. Das veranlasste die eidgenössischen Stabilitätshüter, die geldpolitischen Zügel straff anzuziehen, wodurch wiederum die Zinsen hochschossen. Viele Besitzer von Häusern und Eigentumswohnungen konnten den Tilgungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen und mussten sich von ihrem Wohneigentum trennen, wobei sie oft erhebliche Verluste in Kauf zu nehmen hatten, weil ja auch die Immobilienpreise eingebrochen waren. Und derzeit zeigt der Zinstrend – wenn auch nur leicht – wieder nach oben. Seit Jahresbeginn sind die Renditen für Bundesobligationen und die langfristigen Franken-Euromarktsätze bereits um über einen Prozentpunkt gestiegen.
Insbesondere die seit geraumer Zeit stark nachgefragten Festhypotheken können zur Zinsfalle werden. So entfallen bei der UBS und der Zürcher Kantonalbank inzwischen über 70 Prozent des Hypothekenbestandes auf Festhypotheken. Da liegt Zündstoff drin. Joerg Wyss, Produktmanager Hypotheken bei der UBS, hat über Jahre hinweg immer wieder die Erfahrung gemacht: «Viele Kunden wollen das Zinsänderungsrisiko nicht wahrhaben.» Er rät, für Zeiten steigender Zinsen ein finanzielles Polster anzulegen.
Während Jahrzehnten galt die Faustregel: Die Summe von Zins, Amortisation und Nebenkosten – die schlagen in der Regel mit 0,7 Prozent des Objektwertes zu Buche – darf 30 bis 33 Prozent des Bruttoeinkommens nicht übersteigen. Seit dem Immobiliencrash, der den Banken Milliardenabschreiber brachte, gehen die Hypothekarinstitute dif- ferenzierter vor. «Die Tragbarkeit wird heute nicht mehr wie früher berechnet», erläutert Willi Knecht, Hypothekarspezialist bei der Zürcher Kantonalbank. Man schaue nicht nur auf die Einkommensverhältnisse, sondern auch auf die Familiensituation oder darauf, in welcher Branche der Schuldner tätig ist. «Das sind heute sehr komplexe Berechnungen», so Knecht, «dahinter stecken ausgefeilte Rating-Tools.» Für den Hypothekarschuldner heisst das: Er wird individueller beurteilt als früher – mit der möglichen Folge, dass ein Risikoaufschlag zu zahlen ist. Vor allem, wenn der Kreditnehmer knapp kalkuliert hat, kann die Bank sich und den Kunden so gegen mögliche Zinserhöhungen absichern.
«Wenn wir heute generell Hypothekarfinanzierungen auf die Tragbarkeit für den Kunden beurteilen, gehen wir von einem langjährigen Durchschnittszinssatz von 5,25 Prozent aus und stellen nicht auf die historisch tiefen Zinsen von heute ab», erklärt Knecht die Praxis bei der Zürcher Kantonalbank. Da besteht für Kreditnehmer und Bank noch Spielraum. Denn derzeit sind Festhypotheken für zwei Jahre zu 3,75 Prozent jährlich zu haben, fünfjährige kosten um die 4,5 Prozent.
