Wohneigentümer hatten es in den letzten Jahren richtig gut. Dank tiefer Zinsen gab es Hypotheken fast umsonst. Solange die Konjunktur rundlief und sich das Lohnkonto füllte, bestand kein Anlass zu Sorgen. Kreditausfälle beim privaten Wohnen gab es praktisch keine.

Mit der Coronakrise könnte sich das jetzt ändern. In Zeiten von Kurzarbeit und steigender Arbeitslosigkeit liegt in vielen Haushalten das Hypothekendossier wieder auf dem Tisch. Was, wenn ich den Hypozins nicht mehr zahlen kann? Das fragen sich besonders diejenigen, die wenig Reserven haben.

Hypothek gekündigt

Die Klauseln, die im Kleingedruckten der Verträge und in allgemeinen Geschäftsbedingungen enthalten sind, klingen nicht ermutigend. ZKB, Raiffeisen und viele andere Banken können schon nach 30 Tagen Zahlungsverzug den Hauskredit kündigen. Die Credit Suisse kann das nach 60 Tagen.

In manchen Verträgen finden sich noch weiter gehende Bestimmungen. Swiss Life etwa kann die Hypothek selbst dann kündigen, wenn der Schuldner gegenüber anderen Parteien seinen Zahlungen nicht nachkommt. Ein Kündigungsgrund ist auch, wenn sich die finanzielle Lage «wesentlich verändert». Kündigung heisst: Wer wegen der Coronakrise finanziell ans Limit kommt, müsste in der Not womöglich die gesamte Hypothekarschuld kurzfristig zurückzahlen. Ein Swiss-Life-Sprecher beschwichtigt aber. Man werde in jedem Fall versuchen, eine Lösung zu erarbeiten. Die Kündigung des Vertrags sei nur als «Ultima Ratio» gedacht.

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Günstiger als mieten

Dennoch: Der Schuldenberg kann für Wohneigentümer plötzlich zur Last werden. «Mieterhaushalte sind finanziell aber nicht besser abgesichert», sagt Stefan Heitmann vom Immobilien- und Hypothekarspezialisten Moneypark. Nachdem sich die Hypothekarzinsen nach einem Auf im Frühling wieder auf historischem tiefem Niveau eingependelt haben, fahren Eigentümer ohnehin besser. Denn die laufenden Zinskosten sind in den meisten Fällen niedriger als die Bruttomiete für vergleichbare Wohnungen.

Solange eine Hypothek weiterläuft, sollte man aber nüchtern planen für den Fall, dass es finanziell eng wird. Für die meisten Hauseigentümer gibt es zwei Punkte, die in der aktuellen Situation beruhigend sind:

  • Wenn der Haus- oder Wohnungskauf schon ein paar Jahre zurückliegt, konnten sie von steigenden Preisen profitieren. Die Liegenschaft hat mehr Wert, die Verschuldung hat sich nicht verändert. Das ist eine gewisse Sicherheitsmarge.
  • Vor dem Abschluss des Hypothekarvertrags mussten die Käufer eine strenge Bonitätsprüfung durchlaufen. Deshalb müsste das Einkommen auch reichen, um höhere Zinsen tragen zu können – je nach Bank 4,5 bis 5 Prozent Jahreszins.

Reserve für unsichere Zeiten

«Dank der extrem tiefen Zinsen sollte jeder Eigentümerhaushalt einen jährlichen Überschuss erwirtschaftet haben», sagt Florian Schubiger von Vermögenspartner. Wer sich so eine Reserve angelegt habe, sei natürlich im Vorteil, wenn sich die Bonität plötzlich verschlechtere. Der Tipp von Florian Schubiger lautet: «Mit diszipliniertem Sparen ist es nach zehn Jahren möglich, die Hypothek zu 30 Prozent zurückzuzahlen.» Damit sei man in jedem Fall «safe».

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Es hilft auch, wenn man weiss, wie die Banken arbeiten. «Die Überwachung der Zahlungseingänge läuft automatisiert ab», sagt Stefan Heitmann. Solange im automatisierten System keine Ampel auf Gelb oder Rot schalte, passiere gar nichts. Laut Heitmann gibt es keine Anzeichen dafür, dass sich diese Praxis jetzt geändert hat. Auch Kreditverlängerungen gehen in aller Regel glatt durch. Die einzelnen Banken gehen unterschiedlich vor, wenn sie aktuelle Angaben verlangen – teils genügt eine Selbstdeklaration, teils werden Lohnausweise aus den Vorjahren angefordert.

Bank über finanzielle Situation informieren

Was viele Kundinnen und Kunden nicht wissen: Aus dem Wortlaut der Hypothekarverträge lässt sich keine Verpflichtung ableiten, dass sie die Bank informieren müssen, wenn sie arbeitslos werden oder in ihrem Betrieb Kurzarbeit eingeführt wird. Falls Banken periodisch Kontrollen vornehmen und beispielsweise einen aktuellen Lohnausweis verlangen, sollte man am besten nichts verschweigen und die Situation nicht beschönigen. Aber es ist kein Fehler, wenn man seine Bank nicht aktiv über Änderungen der finanziellen Lage informiert – weil es eben keinerlei Verpflichtung dazu gibt.

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Für Kunden, die ihr Lohnkonto bei der gleichen Bank haben wie die Hypothek, ist die Ausgangslage etwas anders. Bei ihnen merkt die Bank schnell, wenn kein Geld mehr auf das Lohnkonto eingezahlt wird. Nur noch die wenigsten Hypothekarschuldner sind deshalb bereit, eine solche doppelte Geschäftsbeziehung für die Hypothek und das Lohnkonto einzugehen.

Tipps: Budget neu berechnen

  • Budget: Wenn das Geld knapp wird, sollte man als Erstes das Haushaltsbudget optimieren. Budgetberatungsstellen bieten mit Vergleichszahlen eine gute Orientierungshilfe. Mit dem Budgetplan von Guider (exklusiv für Beobachter-Abonnenten) behält man die laufenden Kosten im Blick.
  • Liquidität: Oberstes Gebot ist, dass man den Zinsverpflichtungen nachkommt – je nach Bank monatlich oder quartalsweise. In ganz schwierigen Lagen kann eine finanzielle Unterstützung aus dem Verwandten- oder Freundeskreis zu einer entscheidenden Stütze werden.
  • Mehr Eigenkapital: Den Kredit teilweise zu amortisieren, behebt zwar keinen akuten Liquiditätsengpass. Wer den Schuldenberg aber über die Jahre sukzessive abbaut, entlastet mittelfristig sein Budget. Amortisieren kann man unter anderem mit Pensionskassenguthaben oder Geld aus der dritten Säule.
  • Vorsorge: Im Vorteil ist, wer eine eiserne Reserve angelegt hat – mit Einzahlungen in die dritte Säule, Lebensversicherungen oder einer Risikoversicherung für Invalidität oder Tod. Das verbessert die Position bei Verhandlungen mit der Bank und hilft beim Sparen nach Plan. Kommt dazu: Guthaben in der Säule 3a oder Versicherungspolicen lassen sich gegenüber der Bank verpfänden. Das senkt die Nettobelehnung und stärkt die Bonität.
  • Plan schmieden: Wer seinen Job verliert, wird kaum bei einer anderen Bank oder Versicherung eine neue Hypothek aufnehmen oder sie wechseln können. Sobald sich die beruflichen Perspektiven wieder aufhellen, kann man als Kunde oder Kundin aus einer vorteilhafteren Position verhandeln. Mit einer geschickteren Wahl der Hypothek oder dem Wechsel zu einem anderen Anbieter kann man seine Kosten womöglich stark senken.
  • Solidarhaftung: Bei den weitaus meisten Kreditverträgen liegt eine Solidarhaftung vor; sehr oft besitzen Ehe- oder Konkubinatspaare die Liegenschaft gemeinsam. Damit haften beide gegenüber der Bank, beide mit Einkommen und Vermögen. Ein verbessertes Einkommen – etwa durch ein höheres Pensum des einen Partners – kann deshalb für eine Entlastung sorgen.
  • Alle Einkommensteile anrechnen: Der Begriff «Einkommen» ist je nach Bank recht weit gefasst. Darunter fällt jede Art von Lohnzahlungen, aber auch regelmässige Nebeneinkünfte und Zweiteinkommen: 13. Monatslohn, Bonus des Arbeitgebers (wird teilweise angerechnet), Erträge aus Vermietungen (etwa Untermiete, Ferienwohnung nach Abzug aller Kosten), Erträge aus Wertschriften, Kapitalverzehr. Dazu in der Regel auch Renten, Leistungen aus Sozialversicherungen, Alimente und Unterhaltszahlungen.
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Dieser Artikel erschein zuerst beim «Beobachter» unter dem Titel «Hausbesitzer: Was, wenn es jetzt wegen Corona eng wird?».