Hypothekarschuldner werden sich den kommenden 8. September in der Agenda rot anstreichen müssen. Mit diesem Datum richten sich nämlich die Mietzinsen nicht mehr nach dem variablen Hypothekarsatz der Kantonalbanken, sondern neu nach einem schweizweit gültigen Hypotheken-Referenzsatz. Womit die nächste, ausserordentliche Preisrunde beim variablen Hypozins eröffnet wäre.

Künstliche Lücke füllen

Denn für die Banken heisst die Entkoppelung: Ende der Schonzeit. Bisher hatten sie sich mit Erhöhungen bei den variablen Zinsen zurückgehalten, weil sie sich aufgrund der Mietzinsbindung jedesmal den Zorn der Mieterschaft zugezogen hatten. In der Folge befindet sich der Zins der variablen Hypotheken bei 3,50% auf einem künstlich tiefen Niveau. «Im historischen Vergleich müsste der variable Satz heute über 4% liegen», sagt Lorenz Heim, Leiter des VZ Hypothekenzentrums in Zürich.

Weil jedoch die «politische» Koppelung an den Mietzins entfällt, haben die Kreditgeber nun freiere Hand bei der Gestaltung der Sätze. Dass sie diese Freiheit nutzen werden, daran lassen die Banken selber kaum Zweifel.

«Mit der Bindung der Mietzinse an den neuen Referenzsatz werden die variablen Hypotheken ein Produkt wie jedes andere am Markt», sagte Martin Scholl, CEO der Zürcher Kantonalbank (ZKB), kürzlich gegenüber der «Handelszeitung». Und bei Raiffeisen lässt Mediensprecher Franz Würth durchblicken: «Das aktuelle Marktzinsniveau würde bereits eine Zinserhöhung der variablen Hypothekarsätze zulassen.» Raiffeisen und ZKB sind bezüglich der variablen Hypotheken die gewichtigsten Schweizer Institute, da die UBS das Produkt überhaupt nicht und die Credit Suisse nur auf Wunsch anbietet.

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Bei den besonders in den letzten Monaten auf sehr starken Absatz gestossenen variablen Hypotheken stellt sich demnach weniger die Frage nach dem Ob, sondern vielmehr dem Wann einer Verteuerung. «Die Banken werden wohl eine Anstandsfrist einhalten», glaubt Ansgar Gmür, Direktor des Hauseigentümerverbands Schweiz (HEV). Heim vom Hypothekenzentrum erwartet die ersten Erhöhungen noch in diesem Jahr, während die ZKB als auslösendes Institut «nicht mit einer Erhöhung im nächsten Monat» rechnet. Ganz klar Stellung gegen eine Zinssteigerung bezieht einzig Harald Nedwed, CEO der Migros Bank: Wie in der Vergangenheit wolle man auch künftig die Preisführerschaft bei den variablen Hypozinsen behalten.

Schon im September, nämlich am 18. jenes Monats, steht ein für den Hypothekenmarkt noch fast wichtigeres Ereignis an: Die Schweizerische Nationalbank (SNB) fällt einen Zinsentscheid. Dieser hat unmittelbaren Einfluss nicht nur auf die variablen Hypotheken, sondern auch auf neu verkaufte Festhypotheken. Hypothekarkredite mit fixiertem Zins machen rund drei Viertel des Schweizer Marktvolumens aus. Haben sich im 1. Halbjahr 2008 die Festhypotheken noch verteuert, sind ihre Sätze jetzt meist unter die 4%-Marke zurückgekommen. Dies, weil die Banken auf stagnierende Leitzinsen spekulieren. Relativ teuer sind derzeit die Produkte von UBS und CS (siehe Tabelle).

«Rollen» geht ins Geld

Hypothekarschuldnern, die jetzt eine auslaufende Festhypothek erneuern, dürfte aber auch im Falle eines Nullentscheids der SNB der Schreck in die Glieder fahren. Denn im Verlauf der letzten Jahre haben sich die festen Sätze beinahe verdoppelt. «Wer im Sommer 2003 eine 5-Jahres-Festhypothek zu 2,8% Zins aufgenommen hat, muss jetzt mit über 4% rechnen», sagt Martin Scherrer, Chief Operating Officer beim Vergleichsdienst Comparis. Umso wichtiger ist es heute, vorsichtig zu kalkulieren.

Sicherheit Weil die weitere Entwicklung des Zinsumfelds höchst unsicher ist, drängt es sich auf, wenigstens einen Teil des Wohnkredits fest anzubinden (gemäss HEV 50%).

Belehnung Alle Hypothekenanbieter verlangen, dass Schuldner mindestens 20% eigenes Kapital einschiessen.

Handeln Mehr denn je lohnt sich das Vergleichen und hart Verhalden. Allerdings schieben dem Migros Bank und PostFinance einen Riegel vor: Bei Festhypotheken geben sie allen Kunden den gleichen Preis.

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