Spanien steht vor einem Problem: Zehntausende Häuser aus der Blütezeit des Immobilienbooms stehen leer und ihre Besitzer warten sehnlichst auf einen Käufer. Doch wie viel sind sie überhaupt noch wert?

Analysten, Immobilienverkäufer und Ökonomen sind der Meinung, dass die Zahlen der Regierung und die Bewertungen durch spezialisierte Unternehmen den bisherigen Rückgang bei den Immobilienpreisen nicht wirklich wiedergeben. Das verursacht Verwirrung. Ist die Krise eigentlich viel tiefer als bislang angenommen? Es schreckt aber auch Investoren ab, welche den Banken mit Käufen helfen könnten, ihren übergrossen Bestand an Immobilien abzubauen.

Die Diskrepanzen rühren teilweise von der speziellen Art der Immobilienpreisermittlung in Spanien her. Die Zahlen basieren nämlich nicht auf tatsächlichen Verkaufspreisen, sondern auf den Bewertungen von Privatunternehmen, die sich im trägen Markt stark auf Angebotspreise abstützen. Das Ergebnis sind grosse Differenzen bei den Schätzungen des Werts spanischer Immobilien.

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Keine exakten Zahlen

Das Bauministerium in Madrid liess kürzlich verlauten, dass der Preis für einen Quadratmeter seit dem Höhepunkt des Markts im Jahr 2007 um 11 Prozent gefallen sei. Zahlen von Tinsa, einer grossen spanischen Bewertungsfirma, zeigen einen Rückgang um 18 Prozent in derselben Zeitspanne. Doch viele kleinere Firmen, die den Banken helfen, Tausende von Häusern zu verkaufen, und daher mitten im Markt stehen, geben an, dass der tatsächliche durchschnittliche Verkaufspreis zwischen 20 und 30 Prozent gefallen sei. «Unter dem Strich haben wir keine exakten Zahlen», sagte José García Montalvo, Professor für Wirtschaft an der Universität Pompeu Fabra in Barcelona.

Sicherlich herrscht in jedem Land nach einem Boom aufgrund von Faktoren wie nicht verzeichneten Übertragungen und saisonbedingten Effekten Unklarheit über die tatsächlichen Immobilienpreise. Beobachter sagen jedoch, dass dies aus mehreren Gründen für Spanien in besonderem Ausmass zutreffe.

Ein Faktor ist, dass die Zahlen vom spanischen Bauministerium von einem Verband von Immobilienbewertungsunternehmen stammen. Diese Unternehmen, von denen viele in Spanien heimisch sind, achten auf Faktoren wie etwa Verkaufspreise von vergleichbaren Immobilien. Aber wenn es solche Informationen nicht gibt, rechnen sie mit Angebotspreisen, die in vielen Fällen nicht in dem Mass gesunken sind wie Verkaufspreise.

Die Diskrepanzen sind bedeutsam, da Anleger und Analysten inmitten der europäischen Finanzkrise die Verfassung der spanischen Wirtschaft genau betrachten. Die Rettungsaktion für Griechenland und die für Irland haben nicht dazu beigetragen, die Bedenken über eine Ausweitung der Krise in andere europäische Staaten zu zerstreuen. Anleger sorgen sich nun, dass Portugal als nächstes europäisches Land Hilfe von der EU brauchen wird. Auch Italien wird ab und zu schon genannt (siehe Artikel oben).

Doch am meisten Kopfschmerzen bereitet Spanien. Der iberische Immobilienboom liess die Preise laut einer Studie von Luis Garicano, einem Professor an der London School of Economics, um mehr als 100 Prozent in die Höhe schnellen. Laut dem Volkswirtschafter wurden in Spanien zwischen 1999 und 2007 zwei Drittel aller Wohneinheiten gebaut, die in Europa in dieser Zeitperiode erstellt worden sind.

Dutzende von Milliarden

Nach dem Platzen der Blase machen es nun die unterschiedlichen Zahlen schwer, ein korrektes Bild vom Verfall der Immobilienpreise und damit der spanischen Wirtschaft als Ganzes zu zeichnen. Ein Risiko besteht darin, dass die Unsicherheit über den tatsächlichen Wert von Immobilien das Ausmass der potenziellen Verluste in den Bankbilanzen verschleiert.

Laut der spanischen Zentralbank halten Banken Immobilien im Wert von 60 Milliarden Euro in ihren Büchern. Das könnte bedeuten, dass «Banken über viele Quartale hohe Kreditausfallrückstellungen ertragen werden müssen», sagte Andrew Lim, ein Analyst für europäische Banken beim Finanzhaus Matrix Corporate Capital in London.