Darüber hat sich Ludwig Reinsperger schwer aufgeregt: «Der Bericht enthält Behauptungen, die wir überhaupt nicht teilen und die nur durch eine undifferenzierte Betrachtung quer über alle Märkte möglich sind», sagte der CFO der Immobiliengesellschaft PSP Swiss Property jüngst gegen-über der «Handelszeitung». Der Bericht – das ist eine Studie von vier Morgan-Stanley-Analysten zur PSP-Aktie. Die Experten kamen dabei zum Schluss, dass der Kurs wegen negativer Marktaussichten noch bis zu 48% fallen könnte. Das PSP-Papier sei deshalb zu verkaufen.

Verkaufsflächen: Kein Kauf

Die Wirkung liess nicht auf sich warten, hat doch PSP als grösste Schweizer Immobiliengesellschaft Vorbildfunktion für die ganze Branche: Die PSP-Aktie brach seither 10% ein und riss die Werte der Konkurrenz ebenso mit sich wie den festen Glauben, der Schweizer Immobiliensektor könne die globale Wirtschaftsabschwächung unbeschadet überstehen.

Die Schätzungen von Morgan Stanley werden mittlerweile auch von hiesigen Experten wenigstens in der Tendenz geteilt. «Die Immobiliengesellschaften sind vorab in der Vermietung von Büro- und Verkaufsflächen tätig, weshalb sie von der wirtschaftlichen Entwicklung abhängig sind», sagt Markus Waeber, Analyst bei der Zürcher Kantonalbank (ZKB). Die Immobilienspezialisten von Wüest & Partner gehen ihrerseits davon aus, das der Markt für Büroimmobilien nächstes Jahr nur noch um 1% wächst, während die Umsätze auf Verkaufsflächen um 0,8% abnehmen würden.

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Quotenliebling SPS

Die Delle in der Nachfrage kann vorerst noch abgefedert werden. «Wegen der langfristig abgeschlossenen Mietverträge wird sich eine nachlassende Nachfrage verzögert auf die Mieterträge und Leerstände auswirken», so Waeber. Gerade erst bewiesen hat dies Swiss Prime Site (SPS), die auch im 3. Quartal 2008 eine stabile Leerstandsquote von 4,7% vermeldete und am Quotenziel von 5% für 2008 festhält.

Bei den neu zu verhandelnden Mietverträgen sieht die Sache indessen anders aus. «Bei Büroimmobilien besteht das Risiko, dass die Mieten bei Neuabschlüssen 5 bis 7% unter dem heutigen Niveau liegen», sagt Hans-Peter Bauer, CEO der auf Immobilieninvestments spezialisierten Swiss Finance & Property Corporation. Der Wert der Investments von Schweizer Immobiliengesellschaften wird sich unter diesen Voraussetzungen kaum stark steigern lassen; das Kurspotenzial ist nach einem durchschnittlichen Kursverlust von 5% seit Jahresbeginn also begrenzt. Dafür lockt weiterhin die hohe Dividendenrendite von durchschnittlich 5,27% (Tabelle).

Mit 3,24% liegt die durchschnittliche Ausschüttungsquote von Schweizer Immobilienfonds zwar deutlich tiefer, trotzdem schlägt den Vehikeln die Gunst der Anleger entgegen: Sie gelten als sicher, weil sie zumeist im weniger volatilen Wohnimmobiliensektor investiert sind. Und im Gegensatz zu den deutschen «offenen» Fonds, die derzeit Negativschlagzeilen machen, ist ihre Liquidität duch die Börsenkotierung gewährleistet. Infolge der hohen Nachfrage werden sie an der Börse immer noch zu einem leichten Aufschlag gehandelt. Trotz dieser «Prämie» seien Immobilienfonds aber attraktiv bewertet, sagt Waeber von der ZKB.