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Portfoliomanagement
Gepflegt und attraktiv

Sornetan JU: Knapp 130 Personen leben in der Gemeinde im Berner Jura, wo der Quadratmeter 100 Franken kostet
Sornetan JU: Knapp 130 Personen leben in der Gemeinde im Berner Jura, wo der Quadratmeter 100 Franken kostet.

Erfolgreich ist in der Immobilienbewirtschaftung nur, wer die gesamtgesellschaftlichen Entwicklungen antizipiert.

Von Peter Lehmann
12.06.2013, Aktualisiert am 14.06.2013

Die wichtigste Voraussetzung für das langfristig erfolgreiche Management eines Immobilienportfolios ist unternehmerisches Denken und Handeln. Dies impliziert die Fähigkeit, wirtschaftliche, gesellschaftliche und zusehends auch ökologische Entwicklungen zu antizipieren. Statistiken besagen, dass es Menschen, die jung und schön sind, im Leben einfacher haben. Sie kommen beruflich leichter vorwärts und haben bessere Chancen, einen Partner zu finden. Mit Immobilien ist es ähnlich, obgleich die Definition von «jung» oder «schön» hier etwas komplizierter ist. Vielleicht wären die Adjek­tive «gepflegt» und «attraktiv» geeigneter. Denn es kommt nicht so sehr auf das ­absolute Alter eines Menschen oder eben einer Liegenschaft an, sondern auf die ­jeweilige Verfassung des Subjekts beziehungsweise Objekts.

Dynamisches Portfolio

Wenn die ideale Liegenschaft schön, gepflegt, jung und attraktiv zu sein hat, wie sieht dann wohl das ideale Portfolio aus? Übertragen auf eine Immobilieninvestmentgesellschaft wie Swiss Prime Site, muss die Frage lauten: Wie hält man ein Portfolio von gegen 190 Liegenschaften im Schuss?

Dynamisches Portfoliomanagement heisst die Antwort und will sagen, dass die Zusammensetzung des Portfolios, die zu investierenden Mittel und die Rendite bis hinunter auf die einzelne Liegenschaft oder das einzelne Mietobjekt bewusst gesteuert werden. Dabei kommen technisch ausgefeilte Informationssysteme und hoch effiziente Reportingtools zum Einsatz. Sie stellen detaillierte Datensätze bereit, ermöglichen schnelle Modellrechnungen und helfen, Entscheide zu finden und zu plausibilisieren. Die Systeme und Tools sind letztlich aber nur Mittel zum Zweck, denn die Grundvoraussetzung für das nachhaltig erfolgreiche Verwalten eines Immobilienportfolios ist vorausschauendes Unternehmertum auf allen Ebenen. So gilt es, wirtschaftliche, gesellschaftliche und vermehrt auch ökologische Entwicklungen zu antizipieren.

Die strategische Umsetzung hängt wesentlich vom Marktumfeld ab. Der 14-jährige Aufbau der Swiss Prime Site AG zur führenden Immobilieninvestmentgesellschaft der Schweiz mit einem Portfolio von rund 8,6 Milliarden Franken ist durch die Strategie des Immobilienpickings gekennzeichnet. In den ersten Jahren nach der Gründung im Jahr 1999 konnte ein ­Immobilieninvestor noch aus einem relativ breiten Angebot an Bestandesimmobilien zu vernünftigen Preisen auswählen und einzelne Kaufobjekte herauspicken.

Die Pickingstrategie wurde durch die Übernahme von Portfolios wie zum Beispiel von der Swisscom 2001 sowie von Gesellschaften wie Maag Holding 2005 oder Jelmoli 2009 ergänzt. In den letzten Jahren haben zudem Projekt entwicklungen an Gewicht gewonnen. Sie spielten in der Geschichte der Swiss Prime Site zwar schon immer eine wichtige Rolle, haben sich indessen als Folge des ausgetrockneten Markts zur Strategie mit dem interessantesten Per­forman­ce Potenzial gemausert. Im Entwicklungsgeschäft sind Freud und Leid stets nahe beieinander. Die Aussichten auf höhere Renditen und schöne Einwertungsgewinne müssen mit höheren Risiken erkauft werden. Die meisten Risiken lassen sich zwar managen und ­minimieren. Das grösste Risiko aber, die Marktverhältnisse zum fernen Zeitpunkt der Erstvermietung, bleibt die grösste ­Herausforderung.

Gesellschaftliche Risiken

Im Vergleich zum Erwerb einer vermieteten Bestandesimmobilie, der innerhalb eines überschaubaren Zeitrahmens vollzogen werden kann und dem Investor ­sofort verlässliche Erträge generiert, ist der Projektentwickler während vieler Jahre – und in einigen Fällen sogar während Jahrzehnten − den konjunkturellen und gesellschaftlichen Risiken ausgesetzt. Das einzige probate Mittel ist die frühzeitige Anbindung von Ankermietern oder Alleinmietern. Bei Swiss Prime Site stand beispielsweise schon vor Baubeginn des Projekts SkyKey fest, dass das 2014 bezugsbereite Dienstleistungsgebäude in Zürich Oerlikon vollumfänglich durch die Zürich Versicherungs-Gesellschaft AG gemietet wird. Wer den neuen Hauptsitz der Schweizerischen Post im Gebiet Wankdorf City in Bern ab 2014 belegen wird, war beim Investitionsentscheid ebenfalls bereits vertraglich vereinbart.

Weitblick und Augenmass sind auch bei der Positionierung von Bestandesimmobilien gefragt. Aktuellen Anschauungsunterricht liefert die Geschäftsliegenschaft Murifeld im gleichnamigen Berner Quartier, das sich in den letzten Jahren zu einer begehrten Geschäftsadresse entwickelt hat. Bei der Renovierung und Modernisierung der beiden Gebäude mit einer Mietfläche von 25000 Quadratmetern hat Swiss Prime Site einen differenzierten ­Ansatz gewählt.

Während das 1975 erstellte Gebäude Ost ausgekernt und nahezu auf Neubau-Niveau saniert wurde, standen im Murifeld West mit Baujahr 1985 eher ästhe­tische ­Erneuerungen im Fokus. Tiefere Eingriffe in das 28-jährige Gebäude wären weder wirtschaftlich noch nachhaltig ­gewesen. Die unterschiedliche Vorgehensweise und die sich daraus ergebende ­Möglichkeit, verschiedene Mietersegmente anzusprechen, haben sich als richtig ­erwiesen. Die Neuvermietung verläuft ­erfolgreich, und alles deutet darauf hin, dass bei Abschluss der Arbeiten Ende 2013 die allermeisten Flächen vermietet sein werden.

Veränderte Ertragspotenziale

Wer ein dynamisches Portfoliomanage­ment betreiben will, um seine Immobilien jung und schön zu halten, muss wachsam und beweglich sein und die ganze Kla­viatur der Umsetzungen beherrschen. ­Immobilien laufen zwar nicht davon, ihr ­Ertragspotenzial kann sich jedoch in kurzer Zeit verändern. Der erfolgreiche Portfoliomanager achtet darauf, dass er die Veränderung frühzeitig erkennen und ­beeinflussen kann. Dazu gehört unbedingt auch die Bereitschaft, nicht mehr strategiekonforme Objekte abzustossen. Den Anstoss zum Verkauf darf auch eine sich bietende Marktopportunität geben. Ergreift sie der Portfoliomanager, wird man ihm gerne auch das Glück des Tüchtigen attestieren.

Peter Lehmann, Chief Information Officer (CIO), Swiss Prime Site AG, Olten. SPS hat diese Woche Tertianun, den Schweizer Anbieter von Seniorenwohnungen und Pflegedienstleistungen, übernommen.

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