Nach der deutlichen Zinssenkung der Schweizerischen Nationalbank (SNB) um einen ganzen Prozentpunkt vor wenigen Tagen wartet so mancher Hypothekennehmer gebannt auf gute Nachrichten von seiner Bank.

Doch für viele Institute ist der Hypothekenmarkt ein äusserst lukratives und zudem krisensicheres Geschäft. «Vor der US-Immobilienkrise war die Marge für die Banken schlechter als jetzt», sagt Ansgar Gmür vom Hauseigentümerverband Schweiz (HEV).

Lag die durchschnittliche Marge einer Hypothek früher bei 1,6%, steht sie jetzt, laut Angaben des HEV, bei etwa 2%. Dennoch hat bereits eine Reihe von Instituten auf den Zinsentscheid der SNB reagiert und die Zinsen für variable Hypotheken angepasst. Die festen Hypotheken haben bei vielen Banken bereits um mehr als einen halben Prozentpunkt nachgegeben.

Die Migros Bank gab noch vor dem SNB-Entscheid bekannt, den Zinssatz für bestehende variable Hypotheken auf 3% zu senken. Bei der M-Start-Hypothek beträgt der Satz für die ersten drei Jahre sogar nur noch 2,875% (siehe Tabelle).

Die Zürcher Kantonalbank (ZKB) hat die Zinsen deutlich auf 2,5% gesenkt. Damit wolle die ZKB ein deutliches Zeichen setzen und der Konjunktur Rechnung tragen. In den nächsten Tagen werden weitere Institute ihre Zinsen anpassen. Doch dabei bleibt es nicht.

Zinsen fallen weiter

«Ich bin mir sicher: Zu Beginn des nächsten Jahres gibt es einen Zinsrutsch», so Gmür. Er erwartet eine Senkung im Bereich von 0,5%. Bei den Geldinstituten ist Kapital im Übermass vorhanden und krisensichere Investitionsmöglichkeiten sind rar. Das macht das Hypothekengeschäft für Banken trotz der sinkenden Margen attraktiv.

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Inoffiziell werden bereits heute tiefere Zinsen bezahlt. Daher lohnt es sich, vor dem Abschluss einer Hypothek mit dem Institut über die Konditionen zu verhandeln. «Grossbanken lassen eher mit sich handeln, 0,5 oder sogar 0,75% liegen drin», sagt Gmür vom HEV. Die veröffentlichten Zinsen seien eher als Richtwerte zu verstehen. Es lohnt sich daher, umso mehr zu vergleichen und Offerten von verschiedenen Anbietern einzuholen.

Im aktuellen Umfeld gilt es zudem die Strategie effektiv anzupassen. Die derzeit vorhandene inverse Zinsstruktur – mittlere und langfristige Zinsen sind tiefer als die kurzfristigen Zinssätze – ist die Folge des ausgetrockneten Interbankenmarktes während der Finanzkrise. Marktexperten erwarten, dass es noch etwa ein bis zwei Jahre dauert, bis sich das Zinsniveau wieder normalisiert hat. Die Zinsstruktur lässt darauf schliessen, dass die Banken weiterhin von sinkenden Zinsen ausgehen und dies vorwegnehmen.

Wer in der momentanen Situation auf kurzfristige Produkte setzt, fährt daher besser. «Die Zinsen sind nur noch wenig von einem historischen Tiefpunkt entfernt», so Lorenz Heim vom Hypothekenzentrum beim VZ Vermögenszentrum in Zürich.

Die Attraktivität von variablen Hypotheken hat sich daher trotz der letzten Zinssenkungen weiter verschlechtert. «Niemand sollte heutzutage eine Hypothek zu 3 oder 3,25% abschliessen», sagt Heim.

Stattdessen rät er Hypothekennehmern, auf Hypotheken mit kurzen Laufzeiten von drei Monaten, sogenannte Geldmarkthypotheken, zu setzen, die es bereits ab 2% zu haben gibt. «Wer das in den letzten Monaten bereits so gemacht hat, kann jetzt ein schönes Weihnachtsfest feiern», so Heim.

Vielleicht legt die SNB sogar bis Ende Jahr noch einen drauf, indem sie die Sätze noch mehr reduziert. «Deshalb sollten die nächsten Monate Geldmarkthypotheken gewählt werden und dann allenfalls ein teilweiser Wechsel in feste Hypotheken geprüft werden», sagt Heim.

Zwei Szenarien denkbar

Sollte die kommende Rezession kurz, aber heftig ausfallen, würden die Zinsen eher rasch anziehen. Bei einer andauernden Rezession könnten die Zinsen über einen längeren Zeitraum langsam ansteigen.

So oder so: Das tiefste Zinsniveau könnte Mitte bis Ende des nächsten Jahres erreicht sein. «Hypothekarnehmer sollten bis dahin einen Drittel der Hypothek in längerfristige Tranchen mit einer Laufzeit von acht bis zehn Jahren aufnehmen, um so das Risiko gegenüber ansteigenden Zin- sen abzufedern», so Lorenz Heim vom Hypothekenzentrum beim VZ Vermögenszentrum in Zürich.