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Büroflächen
Eine toxische Mischung

Escholzmatt LU: Die flächenmässig zweitgrösste Gemeinde im Kanton Luzern weist einen Baulandpreis von 200 Franken pro Quadratmet

Im Markt herrscht ein Verdrängungswettbewerb. Es besteht ein Überangebot, die Mieten geraten unter Druck. Zugleich wandeln sich die Ansprüche in puncto Nutzung und Lage der Flächen.

Von Sven Millischer
am 12.06.2013

Während im Markt für Wohnimmobi­lien nach wie vor Champagnerlaune herrscht, macht sich bei den Büroflächen mittlerweile Katerstimmung breit. Trotz Beschäftigungswachstum steigen die Leerstände in der Schweiz konti­nuierlich an. Seit Ausbruch der Finanzkrise hinkt der Flächenbedarf der Ausweitung von Büroflächen hinterher.

Eine Marktanalyse der Credit Suisse veranschlagt die Überkapazitäten derzeit auf mehr als 23000 Büroarbeits­plätze. Denn dem Flächenbedarf von 400000 Quadratmetern pro Jahr ­stehen baubewilligte Büroflächen von jährlich mehr als 670000 Quadrat­metern gegenüber. Erschwerend hinzu kommt, dass sich das Flächenwachstum weiter fortsetzt. Der Neubauüberhang steigt. Besonders in städtischen Agglomerationen wird angesichts tiefer Zinsen kräftig weitergebaut. Mit der Konsequenz, dass ein starker Verdrängungswettbewerb herrscht. Zwar sind die flächengewichteten Bruttomieten im letzten Jahr nochmals gestiegen, aber dies ist nur die Ruhe vor dem Sturm.

Mittelfristig wird sich der Angebotsüberhang in Mietpreisrückgängen manifestieren. So erwartet das Beratungsunternehmen Wüest & Partner bereits für 2013 einen Preisrückgang bei den Büroflächen von zwischen 0,8 und 4,1 Prozent. Im Schnitt dürften die Mietpreise infolge der neu erstellen Flächen bis Ende 2013 um 2,7 Prozent sinken. Neben diesen kurzfristigen Preistrends sind aber auch strukturelle Verlagerungen im Büromarkt festzustellen.

Einer der aktuellen Megatrends lautet Desk­sharing. Statt jedem Mitarbeiter einen eigenen Arbeitsplatz zur Verfügung zu stellen, gehen die Unternehmen dazu über, dass sich die Angestellten die Schreibtische teilen müssen. Typischer­weise kommen auf zehn Mitarbeiter sieben oder acht Arbeitsplätze. Mit der effizienteren Nutzung der Büroflächen nimmt allerdings auch tendenziell der Raumbedarf der Firmen ab. Dies wirkt sich zusätzlich negativ auf die Nachfrage nach Büroflächen aus. Die Marktanalysten der Credit Suisse gehen davon aus, dass Desksharing einen nachfragedämpfenden Effekt von knapp 100000 Quadratmetern pro Jahr haben könnte.

Dies ist nicht der einzige Strukturwandel. So sind viele Grossfirmen dazu übergegangen, ihre Büroflächen zu konsolidieren. Sie wandern aus den zentralen Geschäftsvierteln ab und ziehen in grosse und günstige Neuflächen in der Peripherie. Entsprechend kommt es vermehrt zu Zugeständnissen seitens der Vermieter. Um die Bilanz zu schonen, sind kurzfristig wirksame Zuwendungen üblich geworden wie Beiträge an den mieterseitigen Innenausbau oder allfällige mietfreie Perioden.

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