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Finanzierung: Teurer Ausstieg

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Festhypotheken sind populär. Eine vorzeitige Vertragsauflösung, um von tiefen Zinsen zu profitieren, entpuppt sich aber als kostspielig.

Von Jürg Zulliger
am 19.10.2011

Bankkunde Walter M. (Name geändert) gelangt nicht zum ersten Mal an seinen Kundenberater: «Vor drei Jahren habe ich eine Festhypothek über 500 000 Franken abgeschlossen. Jetzt sind die Zinsen wesentlich tiefer. Was würde ein Ausstieg aus dem Vertrag kosten?» Die Bank offeriert die Vertragsauflösung in einem Jahr für 31000 Franken, in einem Jahr später für 25 500 Franken. Aus der Sicht von Walter M. lohnt sich dies nicht.

Tatsache ist, dass in den letzten Jahren Hunderttausende von Bankkunden mit ihrer Zinserwartung und dem Abschluss von langjährigen, festverzinslichen Krediten falsch lagen. Meist glaubten sie den Zinsprognosen der Banken. Blenden wir zurück: Noch 2008, als sich die Finanzkrise immer mehr abzuzeichnen begann, lag den Prognosen immer noch ein rosiges Szenario mit Wirtschaftswachstum und einem Zinsanstieg zugrunde.

Vorhersagen waren aber nicht nur 2008 schwierig. In den zehn Jahren von 1998 bis 2007 lagen fast alle Zinsanalysten falsch. Dies stellte der Wirtschaftswissenschafter Markus Spiwoks in einer Untersuchung fest. Die Analysten verhiessen fast permanent einen Anstieg der Zinsen, während sie in der Realität mehrheitlich fielen.

Falsche Zinsprognosen

Aber nicht nur falsche Zinsprognosen können Anlass für ausserordentliche Kündigungen sein, oft geht es ganz einfach um einen nicht geplanten Verkauf: Eine berufliche Veränderung, Scheidung, einen längeren Auslandaufenthalt, sich wandelnde Wohnbedürfnisse usw. Laut Adrian Wenger, ­Hypothekenspezialist beim VZ Vermögens­zentrum, häufen sich derzeit solche Fälle: «In der Hypothekarberatung sind ausserordentliche Kündigungen von Festhypotheken derzeit ein dominierendes Thema.»

Die Praxis der Banken sei dabei recht unterschiedlich. Zwar unterbreiten viele Banken ihren Kunden ein konkretes Ausstiegsangebot, es kommt aber laut Wenger auch vor, dass der Darlehensgeber einen vorzeitigen Ausstieg kategorisch ausschliesst. Massgeblich ist das «Kleingedruckte» in den Kreditverträgen.

Ein Blick in die Klauseln zeigt, dass die Banken meist für sich selbst das Recht beanspruchen, Festhypotheken zu kündigen: Wenn der Schuldner seine Zinszahlungen schuldig bleibt, wenn das Pfandobjekt an Wert verliert, wenn Auf­lagen im Kreditgeschäft geändert werden oder wenn sogar der Schuldner gegenüber Dritten in Zahlungsverzug ist. Umgekehrt ist die vorzei­tige Kündigung durch den Kunden meist nicht vorgesehen und auch nicht klar geregelt. Die UBS erwähnt immerhin den Fall, dass der Vertrag bei einem Verkauf der Liegenschaft auflösbar ist.

Punkto Vorfälligkeitsentschädigung ist meist vom Differenzbetrag die Rede, der sich aus dem vertraglich vereinbarten Zinssatz und dem Wiederanlagesatz ergibt, der für die verbleibende Restlaufzeit verbleibt. Nehmen wir eine Hypothek über 500000 Franken, fest verzinslich für zwei weitere Jahre bei 3 Prozent. Wenn der Vertrag aufgelöst wird, lässt sich das Geld zum Beispiel noch zu 0,15 Prozent anlegen (Kapitalmarktzins für zwei Jahre). Bei einer Zinsdifferenz von 2,85 Prozent für zwei Jahre ergibt dies also Ausstiegskosten von 28500 Franken.

Was kostet ein Ausstieg wirklich?

Stefan Mühlemann, Finanzierungsberater von Pro Ressource Finanzierungs­optima, sagt dazu: «Es kann sich sehr wohl lohnen, einen detaillierten Einblick in die Berechnung zu verlangen.» Allzu oft seien nämlich im Ausstieg Kosten und Margen eingerechnet, die sich nicht rechtfertigen liessen. Wichtig ist natürlich der aktuelle Marktzins für die Wiederanlage, dann Risiko, operative und administrative Marge, Gewinn und oft auch diverse Gebühren.

«Wenn nun aber der Kunde bei der gleichen Bank lediglich von einer Festhypothek in ein anderes Produkt wechseln will, wäre eine Entschädigung für eine entgangene Marge natürlich nicht gerechtfertigt», so Mühlemann. Ähnlich verhält es sich, wenn der Vertrag ausserterminlich gekündigt und der Kredit zurückbezahlt wird – für einen nicht mehr ausstehenden Kredit kann die Bank natürlich nicht noch Kosten für ihr Risiko geltend machen.

Fazit: Als Bankkunde sollte man sich erstens schon zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses gut überlegen, für wie lange man sich wirklich binden will und wie ein möglicher Ausstieg konkret abgewickelt wird – je klarer die Modalitäten, umso besser. Zweitens lohnt es sich, die Berechnungen zum Ausstieg entweder selbst oder durch einen unabhängigen Experten zu überprüfen.

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