Wer in den letzten zehn Jahren den Zinsprognosen der Banken vertraute, bezahlte dies oft mit zu hohen Hypothekarkosten. Regelmässig stellten die Geldhäuser nämlich steigende Zinsen in Aussicht und animierten ihre Kunden, die Sätze mittels Festhypotheken «anzubinden». Günstiger fuhr, wer das Zinsrisiko in Kauf nahm und sogenannte Libor-Hypotheken wählte, die auf Geldmarktsätzen basieren.

Doch nachdem die Europäische Zentralbank Anfang Monat die Zinswende eingeläutet hat, verschärfen die Banken ihre Voraussagen. «Wir erwarten eine erste Leitzinserhöhung durch die Nationalbank um 0,25 Prozentpunkte im Juni und weitere Schritte im Drei-Monats-Rhythmus», heisst es etwa bei der Zürcher Kantonalbank. Konkret sieht sie den Libor in zwölf Monaten rund 1,2 Prozentpunkte höher als heute.

Leitzinserhöhungen schlagen fast eins zu eins auf den Geldmarkt durch und verteuern damit die Libor-Hypotheken. Die implizite Aufforderung der Banken mit solch forschen Prognosen ist daher klar: Die Kunden sollen wieder Festhypotheken kaufen, die durch ihre lange Bindefrist den Banken interessante Anschlussgeschäfte ermöglichen.

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Hilfreiche Grenzen

Tatsächlich erwarten etwa die Ökonomen der Credit Suisse in den nächsten zwölf Monaten nur einen Anstieg des Libor-Satzes um rund 0,5 Prozentpunkte. Auch Giampiero Brundia, Geschäftsführer der Hypothekenbörse in Uster, relativiert: Im 2. Semester 2011 könnte die Konjunktur an Schwung verlieren und stärkere Leitzinsanhebungen obsolet machen. «Selbst wenn in zwölf Monaten der Libor einen halben Prozentpunkt höher ist als heute», so Brundia weiter, «liegt der Satz immer noch unter 1 Prozent.» Unter Hinzurechnung der Bankmarge könne ein Kunde somit weiterhin Libor-Hypotheken zu 1,5 bis 2 Prozent Zins abschliessen.

Aus dieser Warte besehen machen Geldmarkt-Hypotheken im Finanzierungsmix weiter Sinn. Adrian Wenger, Leiter Hypotheken beim Vermögenszentrum VZ, empfiehlt ein Drittel Festhypotheken mit acht bis zehn Jahren Laufzeit und zwei Drittel Libor-Hypotheken. Von Letzteren sei die Hälfte gegen steigende Zinsen abzusichern, so Wenger.

Dabei werden im Markt zwei Absicherungen angeboten. In der ersten Variante können die Kunden jeweils bei Ablauf einer Zinstranche von ein, drei, sechs oder zwölf Monaten in eine andere Hypothek wechseln, wobei Festhypotheken im Vordergrund stehen. Die zweite Variante besteht im Abschluss eines Caps, einer Zinsobergrenze. Wenger favorisiert diese Absicherungsmöglichkeit. Die Obergrenze gebe dem Kunden die Möglichkeit, im nachweislich günstigsten Finanzierungsmodell, der Geldmarkthypothek, zu verbleiben. Zudem werde verhindert, dass der Wechsel in eine Festhypothek zum falschen Zeitpunkt erfolge und der Schuldner danach jahrelang an eine teure Festhypothek gebunden sei, sagt Wenger.

Caps und Floors

Aber auch Caps kosten. «Die Prämie beträgt rund 0,25 bis 0,4 Prozent pro Jahr», so Peter Bannwart, Hypothekarexperte beim Hauseigentümerverband HEV. Mit dem gleichzeitigen Abschluss einer Zinsuntergrenze, einem Floor, lassen sich die Kosten zwar verringern. Aber gleichzeitig vergibt man sich die Chance, von sinkenden Zinsen zu profitieren.

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Für den Wechsel in Festhypotheken ist derzeit für Brundia von der Hypothekenbörse keine Eile angesagt. Er erwartet nämlich, dass in den kommenden Monaten die nachlassende Konjunkturdynamik auf die Kapitalmarktsätze drückt, die für die Zinsen der Festhypotheken bestimmend sind. So könnten sich drei- und fünfjährige Festhypotheken über die nächsten zwölf Monate um 0,3, achtjährige Festhypotheken um 0,2 Prozentpunkte verbilligen. «Ich würde derzeit noch keine Festhypotheken abschliessen», lautet deshalb sein Tipp.

Trotzdem steigen Kunden jeweils zu früh in Festhypotheken um. «Zum Teil werden sie dabei auch von Banken animiert», so die Erfahrung von Brundia. Libor-Hypotheken kommen daher vor allem in bankunabhängigen Verwaltungsmandaten zur Anwendung. Auf jeden Fall erfordern sie aber laufende Überwachung und eine erhöhte Risikofähigkeit, um die Zinsschwankungen auszuhalten.

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Daher sind Libor-Hypotheken immer noch wenig verbreitet. Das zeigt die jüngste Statistik des Online-Vergleichsdiensts Comparis. Im 1. Quartal 2011 fragten dort nur 7 Prozent Libor-Hypotheken nach; mit 80 Prozent blieben die teureren Festhypotheken die beliebteste Finanzierungsform.