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Hypotheken: Verschärfung greift

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Die per Juli 2012 in Kraft getretene Einschränkung der Hypothekarvergabe zeigt bereits erste Bremsspuren bei den Immobilienpreisen.

Von Urs Aeberli
2012-10-17

Per Anfang Juli 2012 wurde die Schraube angezogen. Die Bankiervereinigung hat im Rahmen ihrer Selbstregulierung neue Mindestanforderungen bei der Hypothekarvergabe in Kraft gesetzt. Die Richtlinien verlangen, dass die Kreditnehmer Eigenmittel in der Höhe von mindestens 10 Prozent des Belehnungswerts einbringen, die weder aus einem Vorbezug noch aus einer Verpfändung der Pensionskasse stammen. Zudem wird innert maximal 20 Jahren die Amor­tisation der Hypothekarschuld auf zwei Drittel des Belehnungswertes verlangt.

Banken können weiter abweichende Hypotheken vergeben. Solche «Exception to policy»-Darlehen müssen in Zukunft aber mit mehr Eigenkapital unterlegt werden. Das verlangt die Eigenmittelverordnung, die 2013 in Kraft tritt.

Gedrosselte Wachstumsziele

«Exception to Policy»-Darlehen machen bei einzelnen Banken bis 20 Prozent des Hypothekarbestands aus, zeigte eine Umfrage von KPMG und der Luzerner Hochschule. Unter dem neuen Regime wird das teuer. Branchenexperten beobachten daher, dass viele der vorher sehr dynamisch auftretenden Hypothekarbanken ihre Wachstumsziele drosseln. Und wie CS-Immobilienexperten gestützt auf verschiedene Banken feststellen, scheitern offenbar bereits vermehrt Hypothekar­gesuche an der Finanzierung. Die Selbstbeschränkung bei der Kreditvergabe ist derart wirksam, dass die Nationalbank­ ­davon absieht, die zusätzlich angedrohte Eigenmittelvorschrift, den «antizyklischen Kapitalpuffer», in Kraft zu setzen.

Tatsächlich sind auch erste Bremsspuren in der Preisentwicklung zu erkennen. Die ImmoScout24-IAZI-Immobilienindizes für Eigentumswohnungen und Ein­familienhäuser notierten im Juli und ­August auf leicht tieferen Niveaus. Das ­Immobilienportal ImmoScout24 und die Immobilienberaterin IAZI publizieren seit April die weltweit ersten Realtime-Immobilienindizes für Wohneigentum. Sie werten fortlaufend Angebotspreise von Online-Immobilieninseraten aus und widerspiegeln dadurch zeitnah die Markttrends.

Transaktionspreise mögen aussagekräf­tiger sein; solche Indizes liegen aber jeweils erst mit zeitlicher Verzögerung vor. Die Transaktionspreisindizes von Wüest & Partner für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser legten im 2.Quartal 2012 noch 1,2 Prozent zu gegenüber dem 1. Quartal. Für die nächsten Monate erwartet die CS nicht nur eine Verlang­samung, auch ein leichter Rückgang sei möglich. Explizit spricht die Grossbank aber noch nicht von einer Trendwende.

Allerdings droht schon die nächste Verschärfung der Kreditvergabepraxis. Der Bundesrat diskutiert, dass die Möglichkeit eingeschränkt wird, mit vorbezogenen Pensionskassengeldern Wohneigentum zu finanzieren. Das hätte jedoch grosse Folgen, wie Statistiken der UBS zeigen: Bei Haus- und Wohnungskäufen wird bislang schweiz­weit ein Drittel der Neubauten und ein Fünftel der bestehenden Objekte mit Pensionskassengeldern finanziert.

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