Eine in der Eiseskälte geborstene Wasserleitung legte den Verkehr in Genf lahm. Doch das hielt Thomas Jordan in seiner Mission nicht auf. Mit Verspätung, aber nicht minder eindringlich sprach der Vizepräsident der Nationalbank im noblen Hotel Mandarin Oriental von den unsicheren Zeiten, die der Schweizer Geldpolitik bevorstünden. Und einmal mehr warnte Jordan vor den Gefahren für das Geschäft mit Hypotheken. «Eine lange Periode sehr tiefer Zinsen könnte zu Ungleichgewichten auf den Kredit- und Immobilienmärkten führen», referierte der Notenbanker.

Tatsächlich verleitet das billige Geld die Akteure am Schweizer Häusermarkt zu ­immer gewagteren Deals. Galten Optionen bis anhin als Spielzeug für Spekulanten, finden sie nun auch bei biederen Einfamilienhausbesitzern reissenden Absatz. Die Schuldner binden heute mit Terminkon­trakten die rekordtiefen Zinssätze an − für Hypotheken, die sie erst Monate oder Jahre später aufnehmen wollen. Das schiere ­Volumen der sogenannten Forwards erstaunt selbst gestandene Banker. «Sie kommen unseren Beobachtungen zufolge bei mehr als der Hälfte der neu ausgegebenen Hypotheken zum Einsatz», sagt Bernard Kobler, Chef der Luzerner Kantonalbank. Für ihn ist klar, was hier abläuft: Die Schuldner gehen eine Zinswette ein.

Banken verschenken die Prämie

Doch es sind nicht nur die Bankkunden, die mit dem Hypozins zocken. Der Abschluss von Forwards werde von den Geldhäusern forciert, sagt Stefan Mühlemann, Partner bei der auf Immobilien­finanzierung spezialisierten Pro Ressource Finanzierungsoptima in Zürich. «Kunden berichten, erst der Bankberater habe sie auf die Möglichkeit einer Anbindung der tiefen Zinsen hingewiesen.» Auch Mühlemann stellt fest, dass der grössere Teil der neuen Festhypotheken über Terminkon­trakte vergeben werde. Mühlemann weiss wieso. «Banken sehen in den Forwards zu den Festhypotheken eine Möglichkeit, den Kunden langfristig zu binden.»

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Für den Kunden lohne sich eine Festhypothek eigentlich nie, sagt der Experte. «Er verliert seine Flexibilität, der vorzeitige Ausstieg ist teuer.» Doch die Verlockung für die Hypothekarnehmer ist gross. Die Zinsen sind seit letztem Frühling nochmals durchs Band gesunken. Der Zins für eine zehnjährige Festhypothek beträgt im Schnitt nur noch etwas mehr als 2 Prozent; eine über fünf Jahre laufende Festhypothek ist ab 1,5 Prozent Zins zu haben.

Auf der Jagd nach Kunden geben die Banken oftmals noch einen drauf. Sie schenken den Kunden die Prämie für den Forward-Kontrakt. Damit übernehmen die Geldhäuser die Kosten, die am Markt für die Absicherung des Zinsrisikos zu ­berappen sind. Generell verlangen die Banken für die ersten drei Monate Laufzeit keine Prämie für die Forward-Option. Doch dann öffnet sich das Feld, denn der Kulanz sind von der Aufsicht keine Grenzen gesetzt. Mühlemann spricht von Fällen, wo Forwards bis zu sechs Monaten gratis vergeben wurden. Kobler, der als Chef der Luzerner Kantonalbank einen tiefen Einblick in den Immobilienmarkt der Innerschweiz hat, sieht noch gewagtere Praktiken. «Es gibt einzelne Institute, die den Kunden auch auf die Frist eines Jahres ­hinaus die Prämie erlassen.»

Davon wollen die Banken auf Anfrage nichts wissen. Sie bestätigen jedoch den Trend. Bei der Zürcher Kantonalbank etwa geschehen rund ein Drittel aller ­Festhypothekenabschlüsse auf Termin. Für Abschlüsse über 30 Tagen hinaus wird ein Forward-Preis gestellt, für jedes Geschäft individuell, wie es bei der Staatsbank heisst. Bei der Migros Bank ist es möglich, den Zinssatz bei Laufzeiten von zwei bis fünf Jahren auf sieben Monate im Voraus festzulegen – ohne Aufpreis. Das Gleiche gilt für Laufzeiten von sechs bis zehn Jahren mit einer Anbindung des Zinses auf drei Monate hinaus. Der grösste Schweizer Kreditgeber UBS vergibt Forwards bis auf ein Jahr im Voraus. «Beim Abschluss muss der Kunde einen Zinszuschlag zahlen, der nicht verhandelbar ist», heisst es bei der UBS. Auch Raiffeisen stellt einen Trend hin zu Forward­hypotheken fest. Die Bank gibt an ihre Kundenberater die Empfehlung ab, bei einem Monat ­Vorlaufzeit auf einen Forward zu verzichten.

Für solche Rabatte opfern die Banken Ertrag. Der 10-Jahres-Swap startend in einem Jahr kostet 1,23 Prozent. Inklusive der Bankmarge verteuert sich eine 10-jährige Hypothek mit einem Forward von einem Jahr um 1,9 Prozent. Das klingt nicht nach viel. Aber beim gewaltigen Hypothekar­volumen gehen die in Termin-Kontrakten gebundenen Gelder schnell einmal in die Hunderte Millionen Franken. Geld, das die Banken am Markt über Swaps absichern – wenn sie es denn tun. In der Branche macht der Verdacht die Runde, dass gewisse Institute sich die Kosten für die Swaps sparen. «Die Frage ist, ob alle Banken ihre Forwards absichern», sagt Kobler. Diese Häuser wetten demnach auf das genaue Gegenteil der Hypothekarschuldner: Nämlich, dass die Zinsen noch lange tief bleiben. Das könnte ins Auge gehen. «Im Falle eines Zinsanstiegs gingen diese Institute ein massives Risiko ein», warnt Banker Kobler.

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Nationalbank in der Klemme

Schon heute ist das Zinsänderungs­risiko für die Schweizer Bankbranche beträchtlich. Wegen der tiefen Sätze wollen die Sparer und Anleger ihr Geld nur kurze Zeit bei der Bank wissen. Mit diesen befristet zur Verfügung stehenden Mitteln müssen die Institute Hypotheken refinanzieren, die oftmals auf zehn Jahre hinaus laufen. Ein frappantes Ungleichgewicht. Doch dagegen kann selbst die Nationalbank nichts ausrichten, weil sie den Franken schwach halten muss. «Aktuell kann die Geldpolitik mit ihren herkömmlichen Instrumenten nicht darauf reagieren», weiss auch Notenbanker Jordan. Deshalb fordert er die Einführung der neuen makro­prudentiellen Massnahmen, um die Verzerrungen «wenn nötig» zu lindern.