Höher, immer höher. Die Eigenheimpreise in den Zentren der Schweiz beginnen ausserirdische Dimensionen anzunehmen. Am noblen Zürichberg zwischen Universität und Zoo werden für Eigentumswohnungen mittlerweile 20  000 Franken pro Quadratmeter Wohnfläche verlangt. Vor zehn Jahren war es im Durchschnitt gerade einmal die Hälfte. Drei Millionen Franken sind das Mindeste, was ein Käufer für eine Eigentumswohnung im Zürichberg-Standard aufwerfen muss.

Die Spekulationswelle hat die Stadt Zürich vollends im Griff. Trotzdem will fast kein Insider von einer Preisblase sprechen. Nur Lorenz Heim vom VZ HypothekenZentrum warnt. Er stellt fest, dass die Preise oft nach oben getrieben würden: «Selbst an mittleren Lagen in der Stadt werden für Eigentumswohnungen Preise von über einer Million Franken gefordert.» Der Immobilienspezialist erzählt von einer älteren 4½-Zimmer-Wohnung ohne Balkon und andere Extras, die nach einem Bietverfahren für 1,2 Millionen Franken verkauft worden sei. «Diese Entwicklung ist ungesund.»

Dabei ist die Limmatstadt nicht einmal das Zentrum der Immobilienpreisspirale. Die Statistiken belegen: Seit dem Jahr 2000 sind die mittleren Eigentumswohnungspreise in Zürich lediglich um 34 Prozent gestiegen – moderate 3,4 Prozent pro Jahr. Die typische 4½-Zimmer-Wohnung kostete damals 590 000 Franken, 2009 waren es 792 500 Franken. Und die Einfamilienhäuser (EFH) – keine typische Wohnform in der Grossstadt – sind pro Jahr sogar bloss um 2,5 Prozent teurer geworden.

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So richtig ab geht die Post rund um den Zürichsee. An beiden Ufern des Sees haben die EFH-Preise weitgehend abgehoben. Spitzenreiter ist Kilchberg mit einer Zunahme um 131 Prozent in den letzten zehn Jahren. Der Medianpreis für ein mittleres Einfamilienhaus mit fünf bis sechs Zimmern liegt bei 2,6 Millionen Franken. Der Median besagt, dass die Hälfte der Preise darunter und die andere Hälfte darüber liegen. In Meilen ist das Preisniveau um 119, in Herrliberg um 115, in Erlenbach um 108 und in Thalwil um 93 Prozent gestiegen. «In den Topgemeinden des Kantons Zürich», sagt Urs Hausmann von Wüest & Partner (W&P), «haben sich die Preise verdoppelt.» Ob das Plus nun 90 oder 130 Prozent betrage – «die Richtung ist dieselbe».

Himmel und Hölle zugleich. Die Region Zürich ist nicht der einzige Hotspot des Schweizer Eigenheimmarkts. In den Schwyzer Gemeinden am oberen Zürichsee sind die Preise ebenfalls nach oben geschossen. Freienbach und Wollerau sind Steuerparadies und Immobilienpreishölle zugleich. In dieser Region liegt der Median bei 1,2 Millionen Franken, im Kanton Zug bei 1,36 Millionen Franken. In der Innerschweiz haben die hohen Eigenheimpreise inzwischen gar zur Abwanderung Einheimischer in den angrenzenden Kanton Aargau geführt, wo die Häuser noch einigermassen bezahlbar sind.

Dramatisch präsentiert sich die Lage auch in Genf und überhaupt ums Genfer Seebecken. Die Region ist Spitzenreiter in Sachen Immobilienpreise. Das Angebot ist knapp, denn aus regulatorischen Gründen wird relativ wenig gebaut. Auf rund 1,7 Millionen Franken kommt gemäss neustem Monitoring von Wüest & Partner in Genf ein Sechszimmerhaus zu stehen, in Nyon VD sind es noch 1,4 Millionen. Im Arc Lémanique betrug die Zunahme bei den Einfamilienhäusern innert Jahresfrist 16,5 Prozent. Enorme Zuwächse sind im Weiteren in den Top-Tourismusdestinationen feststellbar – im Oberengadin, im Berner Oberland oder in gewissen Walliser Gemeinden. Dort sorgt ein eigentlicher Ferienhausboom unter Reichen dafür, dass der Immobilienmarkt immer mehr aus dem Gleichgewicht gerät (siehe «Hotspots im Eigenheimmarkt» im Anhang).

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Überhitzungsgefahr besteht auch im gehobenen Segment der Eigentumswohnungen. Spitzenreiter sind auch hier die Genferseegemeinden mit mittleren Preisen von deutlich über einer Million Franken. Ebenfalls exorbitant teuer sind die Feriendomizile. Im Oberengadin beträgt der Median für eine Eigentumswohnung beinahe 1,5 Millionen Franken, in Davos eine Million Franken. Seit dem dritten Quartal 2009 sind die Preise allerdings nicht mehr so stark gestiegen, in Davos beispielsweise lediglich um 3,4 Prozent. In den Hotspots – 126 Gemeinden, verteilt auf die ganze Schweiz – sind die Marktpreise seit dem Jahr 2000 um 80 Prozent gestiegen. Der Marktwert dieser Liegenschaften beträgt 98 Milliarden Franken. Das ist, gemessen am gesamten Immobilienbestand, ein Klacks.

«Ich glaube nicht, dass wir von einer Blase sprechen können», sagt Marco Salvi, Immobilienmarktspezialist bei der Zürcher Kantonalbank. In einer Blase würden die Preise nur steigen, weil sie bisher gestiegen sind. Das sei derzeit in der Schweiz nicht der Fall. «Im Gegenteil», so Salvi, «der Preisanstieg ist durch fundamentale Faktoren bestimmt wie die tiefen Zinsen und die starke Nachfrage.» In den letzten Monaten hat die Preisdynamik etwas nachgelassen. «Für eine Blase müssten die Preise um sieben bis zehn Prozent pro Jahr hochschnellen.» Tatsache ist: Der Zürcher Wohneigentumsindex (ZWEX) stieg im dritten Quartal um nur 0,6 Prozent, aber um 5,6 Prozent in Jahresfrist. Der ZWEX See, der die Boomregion rund um den Zürichsee abbildet, stieg im selben Zeitraum um sechs Prozent – und damit im Gleichschritt mit dem Rest des Kantons.

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Es gibt also Entwarnung an der Immobilienpreisfront. Die Daten der Zürcher Immobilienberater Wüest  &  Partner (W&P) weisen alle in dieselbe Richtung – seitwärts bis leicht steigend. Vier bis fünf Prozent sind die EFH- und Eigentumswohnungspreise gemäss W&P bis Ende September gegenüber dem Vorjahr gestiegen, in den kommenden zwölf Monaten dürfte sich der Preistrend auf ein bis zwei Prozent verlangsamen – von Überhitzung keine Spur. Für einmal gibt W&P den EFH ein grösseres Potenzial als den Eigentumswohnungen, nachdem sich Letztere in den vergangenen Jahren preislich ungleich besser geschlagen haben (siehe Grafik «Immobilienpreise: Wachstum lässt nach» im Anhang).

Gefährliche Faktoren. Dieselben Schlüsse zieht das Informations- und Ausbildungszentrum für Immobilien IAZI. «Von einer Preisblase, die schon bald zu platzen droht, kann nicht die Rede sein», schreiben die Immobilienspezialisten aus Zürich Nord. Gemäss ihren Erhebungen haben die Eigenheimpreise im dritten Quartal 2010 um 0,4 Prozent zugenommen, was «faktisch einer Seitwärtsbewegung entspricht». Über das Jahr gesehen seien die Preise gar um lediglich knapp ein Prozent gestiegen. Die höchsten Steigerungen wies wiederum die Westschweiz aus – im Besonderen Aigle, Genf, Vevey und Yverdon. «Im kommenden Jahr dürften die Preise der Einfamilienhäuser um gut zwei Prozent wachsen», sagt die IAZI-Beraterin Deborah Huber. Der Immobilienmarkt befinde sich gegenwärtig noch im Gleichgewicht.

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Dass dennoch Gefahr drohen könnte, wollen die Experten nicht ganz von der Hand weisen. «Die noch immer steigenden Preise weisen auf ein Marktungleichgewicht hin», sagt etwa Urs Hausmann von Wüest & Partner. Irgendwann müsse in diesem Umfeld die Nachfrage zurückgehen. Nicht im Gleichgewicht sind auch zwei weitere für den Liegenschaftenmarkt wichtige Faktoren. Zum einen driften die Immobilienpreise und die Teuerung immer weiter auseinander. Die Preise steigen, die Inflation sinkt – 2009 lag sie gar im negativen Bereich. Während die Immopreise in den letzten zehn Jahren um 40 Prozent zulegten, belief sich die Teuerung auf nicht ganz 10 Prozent Es handelt sich hier um eine typische Asset-Preisinflation, die am Anfang jeder Blasenbildung steht.

Zum anderen entwickeln sich die Haushaltseinkommen nicht im Gleichschritt mit den Immobilienpreisen. Was nichts anderes heisst, als dass Wohneigentum im Verhältnis zur Kaufkraft teurer geworden ist. Die Lohnentwicklung der letzten Dekade war fürwahr nicht berauschend. In einzelnen Jahren kam es gar zu einem Rückgang der real verfügbaren Einkommen. Steigen Immobilienpreise und Einkommen nicht im Gleichschritt, besteht die Gefahr einer Preisblase.

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Doch so weit ist es noch lange nicht. Denn ein wichtiger Indikator spricht für eine gesunde Entwicklung: Das Hypothekarvolumen und die Immobilienpreise legten in den vergangenen Jahren ein konstantes Wachstum hin. «Würde nur das Hypothekarvolumen steigen, dann bestünde Gefahr», sagt IAZI-Beraterin Huber. Seit 2007 sind die Hypotheken, die an private Haushalte gingen, von 501 auf 561 Milliarden Franken gestiegen. Die Zunahme beträgt zwölf Prozent, was ungefähr der Preisentwicklung im Eigenheimsektor entspricht.

Diesseits des Rubikons. Eine Rückschau auf die letzte Immobilienkrise, die den Banken einen 45-Milliarden-Abschreiber bescherte, offenbart, dass der Immobilienmarkt derzeit nicht überhitzt ist. Ende der achtziger Jahre stieg die Bauquote auf 14,5 Prozent der schweizerischen Wertschöpfung (BIP). Aktuell liegt der Wert bei 9,5 Prozent, mithin im langfristigen Bereich. Ähnliches gilt für die Immobilienpreise. In jüngster Zeit stiegen diese um 5 bis 6 Prozent, vor der Krise der neunziger Jahre waren sie um rund 20 Prozent pro Jahr gewachsen.

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Finanziert wurden damals nicht nur Eigenheime. Auf der Wunschliste der Hypothekarkunden standen beispielsweise auch Tennisplätze, opulente Schwimmbäder und Luxuskarossen. Im Markt tauchten kleine Spekulanten auf, die das schnelle Geld witterten. Sie verschuldeten sich stark, kauften und verkauften oftmals fragwürdige Objekte binnen Wochen- oder Monatsfrist – und blieben schliesslich auf den Schrottliegenschaften sitzen. Dies ist heute ganz anders. «Wir haben keine Hinweise darauf, dass in grossem Stil spekuliert wird», sagt Credit-Suisse-Immobilienexperte Fredy Hasenmaile – nachweisen lasse sich dies selbstverständlich nicht. Es sieht jedoch danach aus, als ob hinter den Kaufabsichten zumeist ein tatsächlicher Bedarf an einer Wohnliegenschaft bestehe.

Dass die Preise den Rubikon nicht überschritten haben, demonstriert auch der Jahreseinkommensindikator. Dieser misst, wie viele Jahreseinkommen im Durchschnitt ein Käufer für eine Liegenschaft aufbringen muss. Für ein EFH mussten Anfang der neunziger Jahre 9,4 Jahreseinkommen bezahlt werden, gegenwärtig sind es 2 Jahre weniger. Für eine Eigentumswohnung lauten die Werte 6,2 und 5,8 Jahre. Wenn überhaupt, dann sind die Wohnungen einer Preisblase näher als die Häuser. Sie machen rund drei Viertel aller neu gebauten Eigenheime aus.

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Ein Immobiliencrash steht für Ansgar Gmür ausserhalb jeder Diskussion. Der Direktor des Schweizerischen Hauseigentümerverbands (HEV) ist überzeugt, dass «die Zinsen in den nächsten Jahren nicht so schnell hochschiessen werden». Support erhält er von berufener Seite. Die Swiss Re schreibt in einer neuen Studie: «Die nach wie vor hohe Arbeitslosigkeit und die Überkapazitäten in der Industrie machen einen starken Anstieg der Inflation in den nächsten ein bis drei Jahren unwahrscheinlich.» Kommt dazu, dass die Hauseigentümer mehrheitlich langfristige Hypothekarverträge abgeschlossen haben. «Festhypotheken sind heute die Regel», sagt Lorenz Heim vom VZ HypothekenZentrum. Tatsächlich machen diese fast 80 Prozent aller Hypotheken aus, und die durchschnittliche Laufzeit beträgt sieben Jahre. «Die Schweizer», sagt IAZI-Beraterin Deborah Huber, «sparen lieber sonst, als das Eigenheim aufzugeben.»

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Mieten bleibt teurer. Auch andere Faktoren stützen den Markt und sorgen für anhaltendes Wachstum. So haben etwa die tiefen Zinsen den Konkurrenzkampf unter den Banken enorm verschärft. Hypotheken mit acht Jahren Laufzeit sind derzeit für 2,5 bis 3 Prozent zu haben – bislang unerreichte Tiefstwerte. «Bei gewissen Instituten liegen aber durchaus noch Abschläge drin», heisst es beim Vergleichsdienst Comparis (siehe Tabelle «Die Angebote für Festhypotheken der Banken» im Anhang). Auch sind die Banken nicht abgeneigt, den Kunden Sonderkonditionen zu gewähren. Schon im Juni kritisierte die Schweizerische Nationalbank, dass sich Geldhäuser mit einem Marktanteil von 25 Prozent nicht an die gängigen Vergaberichtlinien hielten – bezüglich Belehnungsgrenze (maximal 80 Prozent), Tragbarkeit (ein Drittel des Bruttolohns) oder kalkulatorischen Zinssatzes (fünf Prozent über die ganze Hypothekarsumme).

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Nach wie vor ist Mieten teurer als Kaufen. Die Hypothekarzinsen sind seit 2001 nur gefallen (siehe Grafik «Anhaltendes Tief» im Anhang). Gemäss Zürcher Kantonalbank ist der Richtsatz für eine zehnjährige Festhypothek Anfang September kurzzeitig unter 2,5 Prozent gerutscht – unter den variablen Satz. So kommt eine luxuriöse Vierzimmerwohnung, die eine Million Franken kostet, unter dem Strich auf 2300 Franken pro Monat zu stehen. Für so wenig Geld ist keine vergleichbare Wohnung zu mieten.

Zu dieser Entwicklung beigetragen hat auch der Strom der Zuwanderer, der trotz Krise nicht abgebrochen ist. Auch in diesem Jahr werden sich netto ungefähr 50  000 Ausländer in den Agglomerationen von Zürich, Basel, Genf und Zug niederlassen und den Wohnungsmarkt befeuern. In der Regel nehmen sich die meist gut ausgebildeten Ausländer zuerst eine Mietwohnung, um dann in einer späteren Phase Eigentum zu erwerben. Überhaupt ist die demografische Entwicklung ein wichtiger Treiber des Eigenheimmarktes. «Derzeit kommen die letzten Babyboomer-Jahrgänge in die Familienphase, die Jahrgänge 1966/67», sagt Urs Hausmann von W&P. Resultat: Seit 1980 hat die Zahl der 35- bis 49-Jährigen von 1,25 auf 1,8 Millionen Personen zugenommen. Damit stieg die Nachfrage nach Wohneigentum markant an.

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Hinzu kommt, dass der Wohnbedarf der Schweizerinnen und Schweizer in den vergangenen Jahren enorm zugenommen hat. Belegte eine Person im Jahr 2000 noch 44 Quadratmeter Wohnfläche, so sind es mittlerweile gegen 50 Quadratmeter. Und auch der Anteil Eigenheimbesitzer hat in der jüngsten Vergangenheit stark zugelegt. Jahrelang hatte der Wert bei ungefähr 30 Prozent der Bevölkerung verharrt. Nun beträgt er gegen 40 Prozent. Wenn in den vergangenen Jahren Mehrfamilienhäuser gebaut wurden, dann waren es mehr Eigentums- als Mietwohnungen.

Nicht nur die tiefen Zinsen, sondern auch die hohen Einkommen und Vermögen haben die Nachfrage nach Wohneigentum in der Schweiz gefördert. Der mittlere Lohn liegt bei knapp 6000 Franken, das Vermögen beträgt im Durchschnitt 300 000 Franken pro Person. Die Sparkapitalien bei den Banken sind in den letzten zehn Jahren von 250 auf 410 Milliarden Franken gestiegen – ein Plus von 64 Prozent. Auch in der Krise hat das Sparvolumen weiter zugenommen. Dazu kommt, dass der Rückgriff auf das persönliche Alterskapital einfacher geworden ist. Bis zum 50.  Altersjahr kann das ganze Rentengeld für den Wohnungskauf eingesetzt werden. Rund drei bis vier Milliarden Franken werden jährlich an Vorbezügen für den Erwerb von Eigenheimen ausbezahlt. Erheblich zum wachsenden Wohlstand vor allem der jüngeren Generation tragen die Erbschaften bei. Die gigantische Summe von rund 100 Milliarden wird in der Schweiz jährlich vererbt – sei es als direkte Erbschaft oder als Erbvorbezug der Nachkommen. Diese Vermögen fliessen derzeit zu einem guten Teil in Wohnimmobilien.

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Der Immobilienmarkt wird zudem auch von Investoren gestützt. Schon seit längerem flüchten sie in diesen Markt. Bald als einziger verspricht er noch Renditen, die diesen Namen auch verdienen. Den Geldmarkt kann man vergessen, der Obligationenmarkt ist wegen der Schuldenkrise in Europa mittlerweile fast so volatil geworden wie der Aktienmarkt. Zu verdienen gibt es da nicht mehr viel. Die Rendite der Bundesobligation mit zehn Jahren Laufzeit steht mittlerweile bei 1,5 Prozent. Immobilien dagegen werfen ein vernünftiges Resultat ab und sind eine stabile Anlageklasse mit wenig Risiko.

Überschätzungsgefahr. Es sind nicht allein solvente Investoren, die in den Eigenheimmarkt drängen. «Neue Schichten erwerben jetzt Wohneigentum», sagt CS-Experte Fredy Hasenmaile. Die jährlichen Kosten für Wohneigentum seien derzeit einfach zu billig. So besteht die Gefahr, dass sich Leute ein Eigenheim kaufen, die es sich gar nicht leisten können. Auch werden tendenziell überteuerte Liegenschaften erworben. Vor solchen Transaktionen warnt VZ-Berater Lorenz Heim: «Der tiefe Hypothekarzins lässt die Leute unvorsichtig werden.» Problematisch sei, dass der Kaufpreis unbesehen als Belehnungsbasis diene. Erodieren später bei einer Zinserhöhung die Eigenheimpreise, so schmilzt das Eigenkapital weg, und der Kunde ist überschuldet. Deshalb fordert Heim eher 30 statt 20 Prozent Eigenkapital. So seien die Kunden auf der sicheren Seite.

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Doch der Immobilienspezialist geht noch weiter. Im Moment würden viele Banken die Amortisation der Hypothek bei 75 Prozent Belastung einstellen. «Auch das ist falsch», sagt Lorenz Heim, «denn dann stehen in schlechteren Zeiten keine Reserven zur Verfügung.» Dennoch rät er nicht generell von einem Eigenheimkauf ab. Solange Mieten teurer ist als Kaufen und die Zinsen langfristig angebunden werden können, lohnt sich ein Einstieg allemal.