Giampiero Brundia schaute dem Gespräch mit der Credit Suisse gelassen entgegen. Die Grossbank hatte den Berater der Hypotheken Börse AG zu einer «Standortbestimmung» eingeladen. Brundia vertrat die Zürcher Genossenschaft Zurlinden, für die er die ­Hypotheken managt und die Ausschreibungen für neu zu vergebende Finanzierungen durchführt. Jahrelang zählte Zurlinden zu den guten Kunden, um die sich die Banken mit immer günstigeren Konditionen für die Baufinanzierung rissen.

Pünktlich fand sich Brundia in den Räumen der CS ein. Kaffee und Mineralwasser standen bereit. Kaum war der übliche Smalltalk vorbei, realisierte Brundia, was die Bank diesmal mit «Standortbestimmung» wirklich gemeint hatte. «Wegen der neuen Eigenmittelvorschriften unter Basel III verteuern sich unsere eigenen Kosten», eröffnete der Kundenberater von der CS. Brundia brauchte keine weiteren Erklärungen, um zu verstehen, dass die Bankdarlehen teurer werden. «Nein, so nicht», entgegnete Brundia. «Wir erwarten von Ihnen eine Aufbesserung Ihres Angebotes.» Er verliess die Runde.

Von 0,45 auf 0,75 Prozent Marge

So wie der Baugenossenschaft Zurlinden dürfte es in diesen Tagen vielen anderen gehen. Solide Genossenschaften zählen auf dem hart umkämpften Markt zu den besten Kunden. Die Finanzinstitute unterboten sich gegenseitig mit lukrativen Offerten. Doch nun hat der Wind gedreht.

Anzeige

Vor dem Treffen mit der Zurlinden hatte sich die Grossbank auf Folgendes ge­einigt: Liegt der Referenzzins Libor der Nationalbank zum Beispiel bei 0,1 Prozent, kommt ein Zuschlag respektive eine vorteilhafte Marge von nur 0,45 Prozent dazu. Jetzt wollte die CS alle Laufzeiten von Hypotheken mit neu 0,75 statt 0,45 Prozent Marge kalkulieren, fast eine Verdoppelung der Kosten also. Da die Marktzinsen für kurze Laufzeiten praktisch bei null sind, schenkt die neue Margenpolitik ein. «Wir müssen die Preisgestaltung vor dem Hintergrund der verschärften Bankenregulierung und höherer Eigenmittelanforderungen sehen», erläutert eine CS-Sprecherin.

Urs Frei, Präsident der betroffenen Baugenossenschaft, staunt noch über etwas anderes. «Alle anderen Banken haben praktisch zeitgleich nachgezogen, darunter UBS, ZKB, Raiffeisen und Migros Bank.» Offizielle Schreiben mit klaren Begründungen dazu gebe es keine, wundert sich Frei, «alles war bloss informell». Damit war die Verhandlungsposition der Genossenschaft gegenüber der CS erheblich geschwächt. Es ist nur dem Verhandlungsgeschick Brundias zu verdanken, dass seit dem 1. Juni die Margenerhöhung gestaffelt wurde und vorerst auf 0,65 Prozent ­limitiert bleibt.

Konsequenzen von Basel III

Die wahren Hintergründe für die erstaunlich koordinierte Margenerhöhung der Banken bleiben der normalen Kundschaft verborgen. «Obwohl die Marktzinsen sehr tief sind, gab es jetzt einen Rutsch. Die Darlehensgeber in der Schweiz passen auf breiter Front ihre Preispolitik an», hält Brundia fest. Aus Sicht der Kunden sei die Preisgestaltung «völlig intransparent» und im Einzelfall auch kaum je einsichtig. In Fachkreisen ist allerdings sehr wohl geläufig, dass die unter dem Reformpaket Basel III erhöhten Eigenkapitalanforderungen das Bankgeschäft ganz allgemein verteuern könnten.

Während unter der bisherigen Bankenregulierung ein Hypotheken-Portfolio von zum Beispiel 100 Millionen Franken mit 1,4 Millionen Franken sogenanntem Kernkapital unterlegt sein musste, wird dieser Anteil künftig auf 2,5 Millionen steigen. Wenn nun das Eigenkapital der Bank zum Beispiel mit 10 Prozent zu verzinsen ist, bedeutet das für die Bank im Eigenheimbereich 11 Basispunkte weniger Marge (0,11 Prozent). Weil im Segment mit Firmenkunden höhere Anforderungen gelten, könnten die Folgen von Basel III hier noch mehr ins Gewicht fallen. Zudem spielt die Situation mit zugleich extrem tiefen Zinsen den Banken in die Hände. Jedenfalls dürfte vielen Bankkunden die Preiserhöhung gar nicht aufgefallen sein – läuft etwa eine 5-jährige Festhypothek aus, liegt der neue Zins brutto immer noch deutlich tiefer als früher.

Anzeige

Genossenschafter Urs Frei hält die Begründungen der Banken für nicht stichhaltig. «Ich gehe davon aus, dass die Banken in unserem Bereich mit Wohnbauten und Genossenschaften praktisch keine Ausfälle haben. Wir sind einfach nicht bereit, dafür zu zahlen, dass die Banken in anderen Geschäftsfeldern zu hohe Risiken eingegangen sind.» Frei prüft als Gegenstrategie nun, den Kreis künftiger Finanzierungspartner zu erweitern – etwa auf die grossen Lebensversicherungen.

Nicht nur die Baugenossenschaften sind von der neuen Preispolitik der Banken betroffen. «Ich sprach diese Woche mit einem Privatkunden, dem die Banken die Marge von bisher 0,4 oder 0,5 Prozent auf 1 Prozent erhöhen», sagt Adrian Wenger, Finanzierungsspezialist beim VZ Vermögenszentrum in Zürich. Er weist darauf hin, dass solche Anpassungsrunden schon seit Herbst 2011 zu beobachten sind. «Vor allem als der Libor auf null oder sogar darunter fiel, setzten einige Banken eine Untergrenze bei 1 Prozent fest.» De facto kommt dies einer Fixierung der Marge auf einem gewissen Minimalniveau gleich.

Anzeige

Es finden sich viele weitere Indizien dafür, dass die Darlehensgeber ihre Preispolitik mehr oder weniger verdeckt geändert haben. Während sonst seit Jahren ein harter Kampf um Marktanteile und die günstigsten Angebote tobte, zeichnet sich jetzt ein Trend in die Gegenrichtung ab. Bezeichnend ist etwa die Strategie des Versicherers Zurich, der vor allem im derzeit boomenden Marktsegment von Hypotheken mit langen Laufzeiten einen guten Ruf hat. Die Zurich hat gemäss den offiziellen Richtsätzen auf ihrer Webseite derzeit alle Hypotheken mit drei bis sieben Jahren Vertragsdauer bei 1,88 Prozent Zins eingefroren, während sonst kürzere Laufzeiten günstiger sind. Entweder geht es darum, die kürzeren Laufzeiten vergleichsweise unbeliebt zu machen. Oder diese paradoxe Preisgestaltung ist ein Indiz dafür, dass die Versicherung bei 1,88 Prozent eine Schmerzgrenze definiert, um das Geschäft überhaupt einigermassen kostendeckend und rentabel betreiben zu können.

Anzeige

Neutralen Beobachtern fällt auf, dass die verschiedenen Finanzinstitute die Geschäftspolitik der anderen sorgfältig beobachten. «Wenn zum Beispiel der jeweilige Marktführer auf dem Platz seine Margenpolitik anpasst, haben die mittleren und kleineren Player keinen Anlass, sich dem zu widersetzen», sagt Wenger. Den Verdacht, dass die Banken ihr Vorgehen koordinieren oder sogar absprechen, stellt die Bankiervereinigung klar in Abrede. «Die Entwicklung der Margen können wir nicht kommentieren, weil unsere Mitglieder eine unterschiedliche Geschäftsstrategie verfolgen», hält Sprecherin Sindy Schmiegel fest. Der Markt für Hypothekarkredite sei aber durch eine hohe Wettbewerbs­intensität gekennzeichnet, mit «entsprechend geringem Spielraum für Margenvergrösserungen».

Deregulierung trifft Privatwirtschaft

Anzeige

Die Sprecherin erinnert daran, dass sich für die Banken in der Schweiz laufend neue Herausforderungen stellen. «Eine nie da gewesene Regulierungswelle, ein Tiefzinsniveau und eine anhaltende pro­ble­matische Situation im Euro-Raum haben die Margen von Banken unter Druck gesetzt. Gerade Regulierungsvorhaben sind nicht ohne Folgen für die Realwirtschaft.»

Auch für Urs Frei, Präsident der Baugenossenschaft Zurlinden mit 1300 Wohnungen, sind die weiteren Konsequenzen nicht einmal in Umrissen erkennbar. «Solange wir dank einer klugen Finanzierungsstrategie die Kapitalkosten immer noch unter dem Referenzzins für Wohnungsmieten halten können, besteht noch kein unmittelbarer Handlungsbedarf.» Steigende Kosten schränken aber auch für ihn den Spielraum ein, freie liquide Mittel wie bisher in wegweisende Projekte und Innovationen zu investieren. Wenn die ­geänderte Geschäftspolitik der Banken sogar auf den Referenzzins durchschlagen würde, müsste die Genossenschaft die Mieten anheben.

Anzeige

Interview mit Christian Schmd, The Boston Consulting Group

Setzen die Banken bei Immobilienfinanzierungen höhere Margen durch?
Christian Schmid:
Es stimmt, dass sich mit der neuen Bankenregulierung unter Basel III die Kapitalkosten verteuern. Ich kann mir durchaus vorstellen, dass etliche Darlehensgeber bestrebt sind, höhere Kapitalkosten auf die Kunden abzuwälzen. Das gilt ganz besonders für Finanzierungen im gewerblichen Bereich.

Basel III ist noch gar nicht voll umgesetzt – handelt es sich um Margenerhöhungen auf Vorrat?
Schmid:
Basel III wird zwischen 2013 und 2018 in mehreren Schritten umgesetzt. Die Banken werden versuchen, schon jetzt höhere Kosten geltend zu machen, was mit der Dauer der Kreditlaufzeiten zu tun hat. Ich gehe davon aus, dass man gerade bei Firmen- und Gewerbekunden so argumentierent wird.

Anzeige

Lässt der Wettbewerb Margen­erhöhungen aber überhaupt zu?
Der Hypothekenmarkt ist immer noch sehr kompetitiv. Ganz besonders bei Finanzierungen von Wohn­eigentum ist der Wettbewerb um neue Kunden deutlich spürbar. Grosse Kan­tonalbanken, Raiffeisen, aber auch die Grossbanken verfolgen immer noch Wachstumsambitionen. Etwas anders könnte es bei Firmenkunden aussehen.

Welchen Einfluss haben die historisch einmalig tiefen Zinsen auf die Margen?
Der Spielraum der Banken ist zunehmend eingeschränkt. Wenn die Bank früher für Hypotheken 4 Prozent Zins verlangen konnte, war die Ertragslage erheblich besser als bei dem extrem tiefen Zinsniveau von heute. Die Finanzierungsseite ist ausgereizt: Die Zinsen bei den Sparguthaben können nun mal nicht auf unter null sinken. Je tiefer die Kreditzinsen, umso enger wird es bei den Margen. Hinzu kommt, dass derzeit viele Hypotheken auslaufen, die noch zu guten Konditionen und höheren Margen abgeschlossen wurden. Somit sinkt die Marge des gesamten Potfolios.

Anzeige