Reagieren Sie, bevor der plötzliche Tod des Euro eintritt. Dies rät eine Schweizer Investmentgesellschaft in ihrem Newsletter ihrer deutschen Kundschaft. Bereits liege die Gemeinschaftswährung auf dem Sterbebett und atme nur noch dank der Herz-Lungen-Maschine Deutschland. Der Weg der Erlösung führt in die Schweiz. «Transferieren Sie Ihr Vermögen in die sicherste Demokratie Europas. In die Schweiz, dorthin wo Privatvermögen respektiert wird», lautet die Empfehlung.

Trotz der reisserischen Worte, die an der Seriosität des Absenders zweifeln lassen, trifft der Kern der Botschaft bei vielen vermögenden Europäern mitten ins Herz. Mit der Zuspitzung der Euro-Krise ist die Verunsicherung der Angst gewichen. Statt nach einer rentablen Vermögensanlage suchen sie heute nur noch nach einer Möglichkeit, ihr Besitztum zu erhalten. Und diese bietet sich ihnen im Kauf von Gewerbeimmobilien in der Schweiz – egal zu welchem Preis.

Verzicht auf Rendite

«Zuletzt haben die Anfragen nach AAA Immobilien von vermögenden Privatpersonen oder Family Offices insbesondere aus Deutschland stark zugenommen», sagt Philippe Mueller, Partner beim Zürcher Immobilienmakler Kuoni Mueller & Partner (KMP). Diese Akteure würden besonders aggressiv am Markt auftreten und seien bereit, deutlich mehr zu bezahlen als hiesige Investoren. «Ein Kaufinteressent aus der Schweiz steigt in dieser Gebäudekategorie in der Regel bei einer Mindestrendite von 3,5 Prozent aus», erläutert Mueller. Die ausländischen Investoren dagegen greifen erheblich tiefer in die Tasche. «Die Family Offices und vermögenden Privatpersonen gehen massiv unter diese Marke und nehmen beinahe eine Null-Rendite in Kauf, nur um eine Top-Geschäftsliegenschaft in der Schweiz zu erstehen», so Mueller.

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Laut dem Büromarktbericht 2012 des globalen Immobilienspezialisten Colliers International kurbeln die Krisenresistenz sowie die tiefen Refinanzierungskosten die ohnehin rege Nachfrage nach Immobilieninvestitionen hierzulande weiter an. Zuoberst auf der Wunschliste der Investoren stehen Büro- und Geschäftsimmobilien, die nicht unter die Lex Koller fallen und entsprechend auch durch im Ausland wohnhafte Personen ohne Einschränkungen gehandelt und gehalten werden dürfen. In diesem Segment reissen sich die Interessenten um die Objekte an sogenannten AAA-Lagen, die problemlos vermietet werden können.

Der Liegenschaftenwert ist über die Jahre geringeren Schwankungen ausgesetzt. Laut Colliers sind es vor allem ­Büroliegenschaften an gut erschlossenen Standorten mit Nutzern, die eine zweifelsfreie Bonität aufweisen und mit langfristigen Mietverträgen angebunden sind. Zu denken ist dabei an historische Liegenschaften im Zentrum von Zürich oder Genf genauso wie an besonders schöne Anwesen an prominenten Lagen in der Waadt. «Solche Objekte sind rar und es werden entsprechend Preise von bis zu 50 Millionen Franken bezahlt», erklärt Mueller. Selbst wenn der hiesige Immobilienmarkt unter Druck kommen sollte, werden diese Liegenschaften gesucht sein.

«Hier ist die gesuchte Stabilität gegeben»

Gleichzeitig verfügen diese Investoren über einen solch langfristigen Anlagehorizont, dass sie auch in schwierigen Zeiten kaum zu einem Verkauf gezwungen sein werden. Das Objekt wird vielmehr in der Familie vererbt. «Häufig sind es reiche deutsche Familien, sehr wohlhabende Industrielle, die ihr Unternehmen an die Börse gebracht oder verkauft haben und nun über hohe Liquidität verfügen, die sie anlegen möchten», sagt Mueller.

Anders sieht die Situation unter professionellen Immobilieninvestoren aus, die ein internationales Liegenschaftenportefeuille zu verwalten haben. Auch sie sind in der Schweiz auf der Suche nach Beständigkeit und finden jenen sicheren Hafen vor, der sowohl die Finanzkrise als auch die aktuellen Verwerfungen an den Märkten nahezu unbeschadet überstanden hat. «Hier ist die von den Investoren gesuchte Stabilität gegeben», sagt Paul Gerlich, Senior Investmentberater bei der Immobi­liendienstleistungsgruppe SPG Intercity, und ergänzt: «Die paneuropäischen Investoren entscheiden sich für die Schweiz, wenn sie für ihr Depot eine ultradefensive Position suchen. Dann sind sie auch bereit, etwas mehr für die Liegenschaft zu bezahlen.»

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Dennoch können solche Investmentgesellschaften nicht auf ihre Mindestrendite verzichten, ohne den Ertrag des gesamten Portefeuilles zu mindern. Daher sind sie angesichts der im paneuropäischen Vergleich hohen Immobilienpreise in der Schweiz zurückhaltend. Nur ungern gehen sie unter ihre Schmerzgrenze.

Ausweichziel München

Laut dem Colliers-Büromarktbericht werden in der Schweiz grundsätzlich weiterhin viele Liegenschaften zum Verkauf angeboten, doch hat sich die Nachfrage noch stärker in Richtung der A-Lagen entwickelt. «An den B-Lagen haben sich in den letzten Monaten die Leerstände erhöht», berichtet Gerlich von SPG Intercity. Insbesondere der Büromarkt sei in der ­Peripherie etwas zusammengefallen. Aus diesem Grund kommen solche Objekte für professionelle Investoren momentan nicht in Frage, selbst wenn für eine gewisse Zeit eine Mietzinsgarantie gegeben wird.

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So stehen die ausländischen Immobi­liengesellschaften derzeit in einem harten Konkurrenzkampf mit institutionellen Anlegern aus der Schweiz, die dank dem tiefen Zinsniveau und den günstigen Finanzierungsmöglichkeiten hierzulande im Vorteil sind. «Häufig können die ausländischen Investoren nicht mit den hiesigen Pensionskassen mithalten», hat Gerlich festgestellt. Professionelle Investoren aus dem Ausland hätten zwar gerne ein Objekt, doch diese sind oftmals zu teuer, wenn über die kürzeren Halteperioden eine ansprechende Mindestrendite erzielt werden soll. «Die guten Objekte gehen daher häufig an Schweizer Institutionelle», so Gerlich.

Paneuropäische Anleger weichen dann beispielsweise nach München aus. Dort gibt es zwar etwas weniger Sicherheit, doch immerhin noch etwas Rendite.