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Staatsfonds
Schweiz als sicherer Hafen

Aushub der Baugrube Patumbah-Park im Oktober 2010. (Bild: Heinz Unger)
Aushub der Baugrube Patumbah-Park im Oktober 2010. (Bild: Heinz Unger)

Um schleichender Enteignung durch negative Realrenditen zu entgehen, investieren ausländische Fonds in Schweizer Immobilien.

Von Stefan Pfister
02.10.2013, Aktualisiert am 07.10.2013

Staatliche Vermögensfonds (Sovereign Wealth Funds, SWF) spielen eine immer wichtigere Rolle auf den Kapitalmärkten. Auch in der Schweiz ist angesichts ihrer Funktion als «safe haven» seit geraumer Zeit ein erhöhtes Engagement dieser Marktteilnehmer zu beobachten. So hat sich beispielsweise jüngst der norwegische Staatsfonds (NBIM) mit 3,18 Prozent am Solarausrüster Meyer Burger beteiligt. Und die Qatar Investment ­Authority (QIA) zeichnete verantwortlich für den Erwerb diverser Objekte in der ­Luxushotellerie.

Per Juni 2013 verfügten die Staatsfonds weltweit über kumulierte Vermögensan­lagen in der Höhe von 5,5 Milliarden Dollar, was fast dem Sechsfachen der Kapitalisierung aller SMI-Titel entspricht. Im ­Gegensatz zum Vermögensertrag durch andere Anlagevehikel konnten SWF aufgrund beständiger Rohwarenerlöse auch während der Finanzkrise stark zulegen.

Die in den USA und in Europa grassierende finanzielle Repression gegenüber Investoren, die sich vor allem in den negativen realen Renditen von Staatsobligationen manifestiert, hat dazu geführt, dass SWF ihre Anlagestrategie an das neue Marktumfeld angepasst haben. SWF und andere globale Anleger versuchen, sich mit Investitionen in qualitativ hochwertige Sachwerte aus den Bereichen Aktien, Rohwaren und Immobilien der schleichenden Enteignung durch negative Realrenditen zu entziehen. Besonders hoch im Kurs stehen dabei Immobilienanlagen. Diese vereinten 2012 rund einen Viertel der gesamten Neuinvestitionen der SWF. In der zweiten Jahreshälfte 2012 investierten SWF 9,3 Milliarden Dollar in Anlageimmobilien, was einer markanten Steigerung von 30 Prozent gegenüber dem Vorjahressemester entspricht. Der NBIM und die QIA rangierten im ersten Halbjahr 2013 zudem auf den Plätzen eins und zwei der aktivsten Immobilienkäufer auf dem europäischen Kontinent. Aktuelle Studien zeigen, dass sich der durchschnittliche Immobilienanteil bei SWF von aktuell 5 Prozent auf rund 10 Prozent erhöhen dürfte. Dies entspricht zusätzlichen Investitionen in Höhe von 275 Milliarden Dollar.

Finanzstärkste Akteure

Durch den im Jahre 2010 beschlossenen Strategiewechsel hat sich der NBIM zu einem der finanzstärksten Akteure auf dem europäischen Immobilienmarkt gemausert. Galt es bis zu diesem Zeitpunkt, das Vermögen des Fonds zu 60 Prozent in Aktien und zu 40 Prozent in festverzinsliche Wertpapiere anzulegen, sind Immobilien seither die dritte zugelassene Anlageklasse. Dieser Strategiewechsel wird vornehmlich durch den inhärenten Infla­tionsschutz von Immobilienanlagen sowie Diversifikationsaspekte begründet. Für alle Immobilieninvestitionen des Fonds gilt, dass sie ausserhalb Norwegens getätigt werden sollen, um eine Überhitzung der Binnenkonjunktur zu vermeiden. Ausserdem müssen sich die Investitionen durch einen langfristigen Anlagehorizont auszeichnen. Als Immobilien­standorte kommen, von Norwegen abgesehen, prinzipiell alle Länder in Frage, die Priorität liegt aber zunächst auf Westeuropa. Der NBIM plant, seine Immobilienallokation bis 2020 auf 5 Prozent zu erhöhen. Dies entspricht beim aktuellen Gesamtanlagevolumen von 690 Milliarden Franken einer zusätzlichen Investition von 28 Milliarden Franken.

Die Schweiz ist seit der Finanzkrise zu einem der wichtigsten Empfängerländer von SWF-Investitionen geworden. Gemäss einer vom Sovereign Wealth Fund Institute publizierten Auswertung tätigten SWF zwischen 2005 und 2011 Investitionen in Höhe von über 25 Milliarden Dollar Die Schweiz schloss damit auf Rang fünf der beliebtesten Anlagestandorte auf. Noch mehr SWF-Investitionen vermochten nur die USA, Grossbritannien, China und Frankreich anzuziehen. Für diese dynamische Entwicklung sind das Engagement bei der Rekapitalisierung der Grossbanken, das Investment in Schweizer Blue Chips sowie in einem geringeren Masse auch eine ­erhöhte Investmentaktivität im Immobilienbereich verantwortlich. Der bisher spektakulärste Ausdruck dieses gesteigerten Investitionsappetits nach hiesigen ­Anlageimmobilien war die Akquisition des Credit-Suisse-Uetlihof-Bürogebäudes durch den NBIM im vergangenen Jahr. Das Transaktionsvolumen ist auf rund 1 Milliarde Franken beziffert. Als Motivation für die Veräusserung des Uetlihofes wird eine Stärkung der Eigenkapitalbasis der Credit Suisse ins Feld geführt. Für den NBIM handelt es sich aufgrund der langen Laufzeiten und der sehr guten Mieterbonität um eine Investition mit bondähnlichem Charakter, welche aber im Vergleich zu Staatsobligationen mit einer beachtlichen Überrendite auftrumpft.

Luxushotellerie im Fokus

Nebst erstklassigen Büroimmobilien gehören auch Hotelimmobilien mit internationaler Strahlkraft zu den präferierten Anlagen von SWF. So wurden im Jahre 2009 das Luxusresort auf dem Bürgenstock sowie die Hotels Royal Savoy in Lausanne und der Schweizerhof in Bern vom QIA übernommen. Mit weiteren Zukäufen darf in Zukunft gerechnet werden, lieb­äugeln doch Fonds aus dem asiatischen Raum mit Investitionen im Schweizer Markt. Bereits heute befinden sich rund 40 Prozent der Schweizer Fünfsternehäuser in ausländischer Hand.

Dem Kaufreigen von SWF werden durch die Grösse des Schweizer Immobi­lienmarktes natürliche Grenzen gesetzt, da nur eine limitierte Anzahl Objekte die Investitionskriterien der SWF erfüllt und die notwendige Mindestinvestitionsgrös­se einhält. Nichtsdestotrotz ist vor dem Hintergrund tiefer Obligationsrenditen sowie des hohen Sicherheitsaspekts von Schweizer Anlagen auch in Zukunft mit ­einem ­Engagement von Staatsfonds zu rechnen.

 

Stefan Pfister, Leiter Unternehmensberatung und Mitglied Geschäftsleitung, KPMG Schweiz, Zürich.

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