Mit der vom Hauseigentümerverband lancierten Initiative «Sicheres Wohnen im Alter» kam Bewegung in das Thema Immobilienbesteuerung. Die in diesem Sommer veröffentlichte Botschaft des Bundesrates geht nun noch einen Schritt weiter: Sie sieht die vollständige Abschaffung des Eigenmietwertes vor.

Die Brisanz des Systemwechsels liegt darin, dass die Eigentümer von selbst genutzten Immobilien damit die Schuldzinsen in der Steuererklärung nicht mehr bzw. nur noch beschränkt als Aufwand geltend machen können. In der geltenden Ordnung profitieren die Eigentümer steuerlich, wenn ihre Schuldzinsen höher als der vom Steueramt veranschlagte Eigenmietwert liegen.

Die Frage bleibt, ob bzw. für wen die Abschaffung des Eigenmietwertes besser oder schlechter ist als die Fortführung des Status quo. Sie wird noch kniffliger durch die historisch tiefen Zinsen, die ihre fiskalischen Wirkungen bei einer zehnjährigen Hypothek bis ins Jahr 2020 entfalten könnten. Dennoch kann man einige allgemein gültige Aussagen machen.

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Eine Abschaffung des Eigenmietwertes ist dann vorteilhaft, wenn der Eigentümer keine Schulden hat oder wenn er zwar welche hat, aber massgebliche Erträge aus anderen Vermögensteilen (zum Beispiel Dividenden aus Aktien) erzielt. Von einem Systemwechsel profitieren die Besitzer von Immobilien in jenen Regionen, in denen der Immobilienmarkt boomte oder sich künftig gut entwickelt. Das ist von Relevanz, da sich der Eigenmietwert über die Preisentwicklung vor Ort bestimmt. In dem Sinne vorteilhaft ist Immobilienbesitz in den Kantonen Genf, Schwyz, Tessin, Waadt, Zug und Zürich.

Die vorliegende Analyse lässt klare Wirkungsmuster erkennen. Trotzdem kann man für die Immobilienbesitzer als Gruppe keine generelle Einschätzung vornehmen. Weil Immobilien langfristige Anlagen sind und zugleich die Zukunft mit Unsicherheit behaftet ist, erscheint die Abschaffung des Eigenmietwertes nicht für alle Akteure wünschenswert, aber zumindest zweckmässig zu sein. Aufgrund der Ungewissheit, welche die laufende Debatte mit sich bringt, ist es ratsam, das Thema in seine Finanzplanung aufzunehmen. Für alle Eigenheimbesitzer empfiehlt es sich, ausser der Zinsfront auch die laufende Diskussion über den Eigenmietwert im Auge zu behalten.