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Büroflächen
Verkehrte Welt auf der Teppichetage

Wollerau SZ: Das Schwyzer Steuerparadies weist einen Quadratmeterpreis von 3000 Franken auf.
Wollerau SZ: Das Schwyzer Steuerparadies weist einen Quadratmeterpreis von 3000 Franken auf.

Die Leerstände steigen, das Risiko von Ertragsausfällen nimmt zu. Dennoch bleibt die Nachfrage von Investoren ungebrochen.

Von Daniel Stocker
12.06.2013, Aktualisiert am 18.06.2013

Während in und um die grossen Wirtschaftszentren von Wohnraumknappheit die Rede ist, präsentiert sich die Ausgangslage auf dem Schweizer Büromarkt komplett anders. Das Angebot an verfügbaren Büroflächen in den 20 grössten Agglomerationen nahm innert Jahresfrist um 204000Quadratmeter zu und stieg auf über 1,8 Millionen Quadratmeter. Die Angebotsquote erhöhte sich dadurch im Jahr 2012 von 4,2 auf 4,7 Prozent. Zum Vergleich: Die Leerwohnungsziffer der Schweiz beträgt zurzeit 0,94 Prozent.

Genf bleibt am teuersten

Selbst die sonst sehr krisenresistente Genfer Innenstadt verzeichnete einen ­Anstieg der verfügbaren Büroflächen um 11000 Quadratmeter auf 58000 Quadratmeter. Entsprechend reduzierten sich dort die durchschnittlichen Mieten sowie die Top-Mieten um je fast 10 Prozent auf 410 bzw. 915 Franken pro Quadratmeter/Jahr. Trotz diesem Rückgang bleiben die Genfer Mietpreise uneinholbar auf Schweizer Spitzenniveau. Die durchschnittliche Büromiete über den gesamten Wirtschaftsraum Genf befindet sich auf dem Level der Spitzenmieten in Basel und Bern.

Kennzeichnend für den Berner Büromarkt ist der ungebrochene und branchenübergreifende Trend zu räumlichen Konsolidierungsstrategien. An der Peripherie der Bundeshauptstadt entsteht zurzeit mit Wankdorf City ein grosses Dienstleistungszentrum. Die SBB werden 2014 rund 1700 Mitarbeiter dorthin ver­lagern, ebenso die Post. Unweit davon entfernt auf dem ehemaligen eidgenössischen Zeughausareal in Wankdorf wird der Bund Arbeitsplätze konsolidieren. Zudem werden auch die Swisscom und verschiedene weitere Behördenstellen neue Gebäude ausserhalb der Innenstadt beziehen.

In der Zürcher Innenstadt war das ­Angebot an Büroflächen Ende 2012 mit 95000Quadratmetern so gross wie zuletzt 2005. Zahlreiche Unternehmen verlagerten und verlagern Arbeitsplätze aus der City nach Altstetten, Leutschenbach oder Wallisellen. Wurden noch vor vier Jahren nur ­ge­rade zwei Büroeinheiten mit mehr als 1000 Quadratmetern Fläche in der Zürcher Innenstadt angeboten, so gibt es gegenwärtig 16 Objekte auf dem Markt.

In den nächsten Jahren werden die leer­stehenden Büroflächen weiter zunehmen. Treiberin dieser Entwicklung ist die intensive Bautätigkeit. Landesweit werden rund 700000 Quadratmeter neue Bürofläche entstehen, davon über 300000 Quadratmeter in der Agglomeration Zürich. Parallel dazu werden ­effizientere Arbeitsplatzkonzepte umgesetzt, Standorte optimiert und im Bankensektor Stellen abgebaut.

Insgesamt wird die Nachfrage nach ­Büronutzflächen das entstehende Angebot nicht absorbieren können. Colliers ­International prognostiziert in der grössten Schweizer Agglomeration einen Anstieg der Angebotsquote um etwa 2 Prozentpunkte auf über 8,0 Prozent bis Ende 2015. Die PSP Swiss Property erwartet gemäss ihrem Geschäftsbericht, dass sich die Leerstandsquote ihres Portfolios von 8,0 Ende 2012 auf 10 Prozent erhöhen wird bis Ende dieses Jahres. Auch die Swiss Prime Site geht von einer höheren Ertragsausfallquote als 2012 aus.

Die Angebotsexpansion hat unmittelbare Auswirkungen auf den Markt für ­Büromietflächen: Die Preise geraten unter Druck und die Verhandlungsposition der Mieter wird stärker. Parallel dazu steigt das Risiko von Ertragsausfällen, was sich in den nächsten Jahren reduzierend auf den Wert von Büro-Anlageobjekten auswirken sollte. Allerdings ist davon zurzeit noch wenig zu spüren, im Gegenteil. Büro-Klasse-A-Objekte stehen unverändert hoch auf der Einkaufsliste der Immobilienanleger. Einer davon, die PSP Swiss Property, schreibt in ihrem Geschäftsbericht, dass die Nachfrage das Angebot nach wie vor übersteigt, da Investitionen in Geschäftsliegenschaften in der Schweiz seit mehreren Jahren beliebt sind.

Nur wenige Transaktionen

Die Verkäufe mehrerer Prime-Objekte der Credit Suisse in Zürich sorgten zweifellos für Aufmerksamkeit. Dazu zählen das Gebäude an der Bahnhofstrasse 53/55, das Geschäftshaus «Metropol» an der Börsenstrasse und der weltweit wichtigste Bürokomplex der Credit Suisse, das Uetlihof-Bürogebäude. Doch diese prominenten Handänderungen täuschen über die Tatsache hinweg, dass es im vergangenen Jahr wenige abgeschlossene Trans­aktionen gab.

Kommt hinzu, dass viele Investoren ­ihrer Linie treu bleiben und nur unter der Voraussetzung kaufen, dass das Objekt eine gewisse minimale Anfangsrendite einbringt. Die Renditeerwartungen orientieren sich in der Regel am bestehenden Portfolio und damit an früher eingekauften Liegenschaften. Dies lässt sich jedoch oft nicht mit den gegenwärtigen Preisvorstellungen der Verkäufer vereinbaren.

Die Mobimo Holding kommentiert das Geschäftsjahr 2012 unter anderem folgendermassen: «Die Transaktionspreise für den Ankauf von Anlageliegenschaften entsprechen oft nicht den Renditeerwartungen von Mobimo.» Und Warteck Invest äussert sich im Editorial ihres Geschäftsberichts 2012 wie folgt: «Der Markt für ­Immobiliendirektanlagen erwies sich [..] erneut als schwierig. Die grosse Nachfrage und die entsprechend hohen Preise erschwerten die Suche nach geeigneten ­Akquisitionsobjekten zu vernünftigen Konditionen.»

Die Marktentwicklung der Nutzung von Büroflächen und jene der Investitionen in Bürogebäude scheinen zurzeit noch diametral zu verlaufen. Es bleibt spannend zu verfolgen, ob und allenfalls wie lange diese Tendenz anhält.

Daniel Stocker, Leiter Research und Market Analysis, Colliers International Zürich AG, Zürich.

 

 

 

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