HÄUSERMARKT. Glaubt man den Worten des Internationalen Währungsfonds (IWF), herrschen auf dem europäischen Immobilienmarkt bald amerikanische Verhältnisse. Im aktuellen Weltwirtschaftsausblick warnt der IWF, dass in einer Reihe entwickelter Volkswirtschaften ausserhalb der USA die Preise für Wohnimmobilien reif für eine Korrektur seien.

Die IWF-Ökonomen haben berechnet, dass in 18 OECD-Ländern rund ein Viertel des Anstiegs der realen Eigenheimpreise zwischen 1997 und 2006 fundamental nicht erklärbar ist. In den USA betrug diese Rate vor dem Ausbruch der Hypothekarkrise ein Drittel, in Irland, in den Niederlanden und in Grossbritannien war sie bis 2006 sogar noch höher. Auch der Anstieg der Preise der Wohnimmobilien im Verhältnis zu den Investitionen in diesem Bereich verweist auf einen Korrekturbedarf – der IWF nennt in erster Linie Dänemark, Irland und Spanien.

Hypothekarkrise à laméricaine

Gemäss IWF ist es zudem möglich, dass sich Korrekturen auf dem Markt für Wohnimmobilien auch diesseits des Atlantiks zu einer Hypothekarkrise à laméricaine mit entsprechenden Nebeneffekten für die Konjunktur auswachsen. Dies hätte wiederum negative Folgen für die Immobilienmärkte.Privatanleger, die in den vergangenen Jahren indirekte Immobilieninvestments als Instrument der Diversifikation entdeckt haben, lassen solche Warnungen aufhorchen. War 2006 etwa für die Aktien von Immobilienunternehmen ein ausgezeichnetes Jahr, kam 2007 postwendend die Ernüchterung. Seit Februar haben laut Urs Oberer, Head Fund Products bei der Sarasin Investmentfonds AG, europäische Immobilienaktien, in Euro gerechnet über 23% und amerikanische über 18% an Wert verloren. Dieser Einbruch hat das Vertrauen vieler Anleger in indirekte Immobilieninvestments erschüttert. Gemäss der österreichischen Datenbank Software-systems.at flossen in der Schweiz, Deutschland und Österreich von Juni bis August rund 1,8 Mrd Euro aus Immobilienfonds ab. Urs Oberer sieht vor allem in Grossbritannien Gefahren, da die Briten beim Eigenheimkauf hohe Verschuldungen eingingen. «In den nächsten sechs bis neun Monaten könnte es in Grossbritannien eine scharfe Korrektur der Hauspreise geben», warnt Oberer. Dies würde die Refinanzierung vieler Wohnimmobilien stark verteuern oder sogar verunmöglichen. Und sollte auch noch die Inflation stark steigen, könnten Zinserhöhungen die Konjunktur in ganz Europa verlangsamen und somit auch die angespannten Büromärkte hart treffen. Eine Korrektur könnte sich für die verbliebenen Immobilienanleger als bitterer Nachschlag entpuppen. Denn gemessen am Benchmark S&P/Citigroup World Property Index bestehen selbst global diversifizierte Immobilienfonds zu 11,6% aus kontinen-tal-westeuropäischen und zu 7,1% aus britischen Titeln. Kurzfristig könnten indirekte Immobilieninvestments in Europa aufgrund der Zinssenkungen der US-Notenbank zwar durchaus noch einen guten Lauf haben. Auf lange Sicht übt sich Oberer allerdings in Zurückhaltung. «Es gab in diesem Jahr einen grundlegenden Stimmungswechsel unter den Investoren. Viele wollen in Europa erst eine klarere Wertberichtigung sehen, bevor sie wieder an die langfristige Story bei Immobilien glauben», lautet seine Begründung. Als Schlüsselfaktor bezeichnet Urs Oberer die Resultate der Immobilienfirmen im 4. Quartal.Indirekte Immobilieninvestments in der Schweiz sind laut Markus Waeber da etwas besser aufgestellt. «Die erwirtschafteten Zinsspreads, also die Differenz zwischen den erzielten Nettorenditen auf den Immobilien und den bezahlten Fremdkapitalkosten, sind komfortabel», erläutert der Fachmann von der Zürcher Kantonalbank (ZKB). Auch die Preise für Wohnimmobilien würden sich trotz der hohen Neubautätigkeit als robust erweisen. Dies spricht für Immobilienfonds, da diese über eine hohe «Wohnquote» verfügen. Doch auch den Aktien der Immobiliengesellschaften räumt Markus Waeber Renditechancen ein, weil bei Büroimmobilien die Leerstandsquoten kontinuierlich sinken und Schweizer Immobilienaktien durchgehend einen hohen Anteil an kommerziellen Liegenschaften haben.

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Schweizer Preise sind robust

Neben den soliden Renditen profitieren Schweizer Immobilieninvestments auch mit einer gewissen Unabhängigkeit vom ausländischen Geschehen. «SPS, PSP und Züblin litten am meisten, weil diese auch in den europäischen Immobilienaktienindizes vertreten sind oder, wie Züblin, direkt in Europa investieren», sagt Markus Waeber von der ZKB. Kleinere Vertreter der Branche wie Allreal und Intershop kamen dagegen glimpflich davon. Allerdings räumt Waeber durchaus Risiken für indirekte Immobilienanlagen in der Schweiz ein: «Ein stärker als erwarteter Konjunktureinbruch würde den Abbau der Sockel-Leerstandsquote bei Büroimmobilien bremsen.»