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Immobilien
Päckliflut macht Lagerhallen zum Investment

epa06313989 An employee works at the new Amazon logistic and distribution center in Werne, Germany, 07 November 2017. The official inauguration is scheduled for January 2018.  EPA/FRIEDEMANN VOGEL
Lagerhalle: Der E-Commerce lässt die Warenstapel anschwellen.Quelle: Keystone

Der E-Commerce schafft eine neue Form von Betongold: Immer mehr Investoren stecken ihr Geld in Lagerhallen und Logistikimmobilien.

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Von Marc Bürgi
am 26.12.2018

Lagerhallen sind in der Regel kein schöner Anblick. Doch mit den hässlichen Zweckbauten lässt sich auch in der Schweiz Geld verdienen: Immer mehr Investoren legen hierzulande ihre Mittel in Logistik- und Lagergebäude an. Es ist ein Trend, der vor allem zwei Ursachen hat. Weil die Zinsen so tief sind, suchen Anleger überall nach neuen Investitionsmöglichkeiten. Und wegen des boomenden E-Commerce sind viele neue Logistikgebäude nötig, um Pakete zu lagern und auszuliefern.

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Lagerhallen mögen alle ähnlich aussehen, der Markt für Logistik- und Lagerimmobilien ist aber äusserst vielfältig – er umfasst von einfachen Archivräumen hin zu vollautomatisierten Logistikcentern viele verschiedenartige Bauten. Der Immobiliendienstleister CBRE hat sich einen Überblick verschafft und kommt zu interessanten Ergebnissen: Das freie Angebot an solchen Bauten ist ziemlich knapp, und die Nachfrage steigt. Weiter sind in der Schweiz diese Spezialbauten verglichen mit dem Ausland im Schnitt eher klein und alt.

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Freie Lagerflächen in Quadratmeter: In Zürich und Aargau ist die Auswahl an Hallen am grössten.
Quelle: CBRE Switzerland

Der Markt ist ausgetrocknet

Insgesamt breiten sich Logistik- und Lagerimmobilien in der Schweiz auf einer geschätzten Fläche von 24 Quadratkilometern aus, dass sind über 3300 Fussballfelder. Nur etwa 1,6 Prozent davon sei derzeit frei verfügbar, schätzt CBRE – vor allem, weil viele dieser Bauten für die speziellen Bedürfnisse einzelner Unternehmen erstellt werden und deshalb gar nie auf den Markt kommen. Bei den grossen Logistikimmobilien ist das freie Angebot noch viel tiefer. Wie ausgetrocknet der Markt ist, zeigt der Vergleich mit Büros, dort sind aktuell knapp 5 Prozent zu haben.

Künftig dürften Logistik- und Lagerbauten aber häufiger vermietet und verkauft werden: So lassen Unternehmen ihre Logistik und den Güter- und Warentransport vermehrt von Spezialisten erledigen, statt dies selber zu machen. Dank der Digitalisierung können solche Dienstleistungen einfacher abgewickelt werden. Zudem entstehen immer mehr standardisierte Gebäude. «Letzlich ist E-Commerce der Treiber dahinter», sagt Studienautor David Schoch von CBRE.

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Freie Lagerflächen: In der Innerschweiz ist der Markt ausgetrocknet.
Quelle: CBRE Switzerland

Der Anteil einfach vermietbarer und problemlos verkäuflicher Immobilien steigt. Das macht den Markt attraktiv für Investoren. Auf ein solches steigendes Interesse von Geldgebern lässt auch die Entwicklung der Spitzenanfangsrenditen schliessen, die das  Verhältnis zwischen den Mieteinnahmen und dem Kaufpreis einer Immobilie abbilden.

Diese Renditen sind in den letzten Jahren gemäss CBRE auf heute netto 4,5 Prozent gesunken. Vermutlich sind Investoren bereit, mehr für die Lager- und Logistikbauten zu bezahlen, weil sie als Anlage attraktiv geworden sind. Und angesichts der tiefen Zinsen geben sich Investoren gerne auch mit etwas tieferen Renditen zufrieden.

CS lancierte spezialisierten Immobilienfonds

Im Ausland fliesst heute schon viel Geld in solche Bauten. «Im Ausland sind Logistikimmobilien ein marktfähiges Produkt», sagt David Schoch. In der Schweiz hat die Credit Suisse als einer der ersten Banken die Chancen erkannt und  2014 mit dem Real Estate Fund LogsticsPlus einen spezialisierten Fonds lanciert.

Der Fonds stosse bei ihren Kunden auf grosses Interesse, schreibt die Bank. «Die Investoren haben die Attraktivität dieses Nischenmarkts auch in der Schweiz für sich entdeckt.» Der Markt steht aus Sicht der Credit Suisse vor einem Wachstumsschub, vor allem wegen des steigenden Bedarfs nach Logistikcentern als Folge des Onlinehandels. «Das Wachstumspotential des E-Commerce scheint bei Weitem noch nicht ausgeschöpft.»