Bei weitem das wichtigste Investment der Schweizer sind Immobilien. Nicht weniger als 2,5 Billionen Fr. sind hierzulande in Beton und Ziegeln «verbaut» - das ist mehr als das Dreifache der Gesamtkapitalisierung am Schweizer Aktienmarkt.

Umso mehr muss die Nachricht aufschrecken, dass diese gewaltigen Werte nun in Gefahr seien. Ausgerechnet in der bis dato boomenden Zürichsee-Region sind die Preise für Wohnliegenschaften im Sinken begriffen. Platzt jetzt eine Blase am Schweizer Immobilienmarkt, dessen Preisentwicklung in den letzten Jahren nur das Oben gekannt hatte?

Stabiles Ultraluxus-Segment

«In der Schweiz hat sich keine Immobilienblase gebildet, folglich kann auch keine platzen», sagt dazu Dieter Marmet, Partner bei der auf Immobilienbewertung spezialisierten Wüest & Partner. Das Preisminus von Luxusimmobilien an den Zürcher Seeufern sei harmlos, die viel zitierten -35% zum Vorjahr seien wegen der verschiedenen Zusammensetzung der Transaktionen für das wirkliche Preisniveau wenig aussage-kräftig.

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Auch Thomas Wolfensberger, CEO der auf die Entwicklung von ultraluxuriösen Wohnimmobilien spezialisierten Peach Property Group, hält den Schweizer Markt in seinem Segment als «so attraktiv wie zuvor» (siehe «Nachgefragt»). Peach Property, die erneut in Deutschland millionenschwere Zukäufe getätigt hat und mit nun 43 Mitarbeitern ein Gesamtvertriebsvolumen von 838 Mio Fr. bewirtschaftet, hat gerade eben die erste Fassung der Baubewilligung für das ehrgeizige Projekt «Peninsula» in Wädenswil am Zürichsee erhalten. Der Reservationsstand für diese Liegenschaften sei «sehr erfreulich», bekräftigt Wolfensberger.Dennoch: Rund um den Zürichsee werden die Preise sowohl im gehobenen wie auch im günstigen Segment künftig rückläufig sein (siehe Grafik). Grund dafür ist die wirtschaftliche Abschwächung, die nun auf zwei wichtige Treiber des Immobilienbooms durchschlägt: Die Boni und die Zuwanderung. Beide haben gegenüber den Vorjahren deutlich abgenommen, was dazu führt, dass früher (über-)bezahlte Handänderungen ins Stocken geraten.

Eine ähnliche Situation zeigt sich in Genf und Lausanne, wo Gehälter und vermögende Ausländer ebenfalls die Immobilienpreise in die Höhe schiessen liessen. Während der Bankenplatz Genf derzeit zu kämpfen hat, ist jedoch die Zuwanderung als Treiber intakt. «Wir sehen, dass Makler Vorbereitungen treffen, um von der Zuwanderung von ausländischen Kunden, insbesondere aus dem Finanzsektor Grossbritanniens, zu profitieren», sagt Esteban Garcia de Rentero, Präsident des Immobilienfonds Realstone, welcher noch Ende Jahr an der Schweizer Börse gelistet werden soll. Auch bei Garcia gibt es indessen ein Aber: Wenn noch mehr gebaut würde und die Zinsen stiegen, sei eine Preiskorrektur möglich.

Die zahlreichen Neubauten könnten auch die Preise im Aargau sowie dem Zürcher Ober- und Unterland belasten, sagt Marmet von Wüest & Partner. «Weniger betroffen sind Zentren wie Basel und Bern, die keinen allzu starken Boom erlebt haben.»

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Blick aufs Preisetikett

Bei Immobilientransaktionen wie auch bei indirekten Immobilienanlagen gilt es daher, genau hinzuschauen. Im Hinblick auf mögliche Rückschläge an der Börse und eine breite Diversifizierung eignen sich derzeit Immobilienfonds am besten. Durch tiefe Gebühren und eine hohe Dividendenrendite zeichnen sich die Vehikel Immofonds und UBS Anfos aus - beide konzentrieren sich auf Wohnimmobilien.

 

 

NACHGEFRAGT thomas wolfensberger, CEO Peach Property Group


«Wir könnten noch ein fünftes Projekt kaufen»

Peach Property Group hat von der deutschen Immobilienentwicklerin Vivacon erneut zwei Grossprojekte in Hamburg und Berlin mit einem Gesamtvertriebsvolumen von 253 Mio Fr. erworben - werden Sie weiter in Deutschland zukaufen?

Thomas Wolfensberger: Wir haben angekündigt, dass wir fünf Projekte prüfen - vier haben wir jetzt übernommen. Es kann daher gut sein, dass wir in den nächsten Wochen noch ein fünftes Projekt in Berlin kaufen werden. Was für Erträge sollen die Immobilien abwerfen?

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Wolfensberger: Wir investieren nur in luxuriöse Wohnimmobilien und ausschliesslich an Bestlagen, wir entwickeln und verkaufen diese. Die Margen sind im Rahmen des Üblichen in der Projektentwicklung.

Die Projekte werden gestaffelt bis ins Jahr 2012 hinaus fertig gestellt sein.

Sie kaufen im Ausland zu. Ist die Schweiz zu wenig attraktiv?

Wolfensberger: Wir haben schon lange ein Auge auf den deutschen Markt geworfen und nutzen nun die Gelegenheit. Dasselbe werden wir auch in der Schweiz tun. Der Markt ist so attraktiv wie zuvor.

Im ehemals boomenden Immobilienmarkt um den Zürichsee bilden sich die Preise aber zurück. Wie stark spürt dies das Ultraluxus-Segment?

Wolfensberger: Wir versuchen, unsere Produkte zu marktgerechten Preisen anzubieten, deshalb werden wir von unseren Kunden auch nicht als teuer wahrgenommen. Es ist schon so, dass bei gewissen Produkten am Markt die Transaktionen schwieriger geworden sind. Wir spüren aber nichts von dieser Entwicklung.

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