Mit Swiss Prime Site (SPS) hat Anfang September die letzte der grossen, börsenkotierten Immobiliengesellschaften der Schweiz ihre 1.-Halbjahres-Zahlen präsentiert. Und wie bei den Konkurrenten PSP Swiss Property, Allreal oder Mobimo ist das Resultat auch hier durchwegs erfreulich ausgefallen. «Die Ergebnisse haben keine Anzeichen einer Krise im hiesigen Immobilienmarkt gezeigt», kommentiert Markus Waeber, Analyst bei der Zürcher Kantonalbank.

Attraktive Zins-Spreads

So konnten die Immobilienfirmen, die hauptsächlich in Büro- und Gewerbeliegenschaften investieren, auch im 1. Semester 2010 den positiven Trend aus dem Vorjahr fortsetzen und dank verbesserten Konditionen bei der Erneuerung der Mietverträge und Baufortschritt bei Entwicklungsobjekten zusätzliche Bewertungsgewinne erzielen. Erst ab dem Jahr 2012 wird erwartet, dass sich die Rahmenbedingungen verschlechtern könnten, wenn eine hohe Anzahl kommerzieller Flächen auf den Markt kommen, welche den Druck auf die Preise der bestehenden Angebote erhöhen.

Ein weiterer Grund für den Erfolg der hiesigen Immobiliengesellschaften liegt an den attraktiven Spreads, die sie im derzeitigen günstigen Zinsumfeld erzielen. «Immobilien rentieren in der Schweiz in der Regel netto rund 5%, während sich die Finanzierungskosten der Gesellschaften auf unter 3% belaufen», erklärt Waeber. Sollten die Zinsen, wie erwartet, in den kommenden Monaten ansteigen, bleiben den Immobilienfirmen nach wie vor ansprechende Renditen.

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Gesuchte Immobilienaktien

In der Gunst der Anleger stehen die Immobiliengesellschaften derzeit ebenfalls hoch im Kurs. So wird der Schweizer Markt im aktuellen Wirtschaftsumfeld als sicherer Hafen wahrgenommen. Weil zudem renditestarke Alternativen im Obligationenmarkt Mangelware sind, Immobilienaktien mit hohen Ausschüttungsrenditen aufwarten und einen Inflationsschutz bieten, fliesst weiterhin viel Geld in die Titel. Dies widerspiegelt sich in einem Plus von mehr als 18% im SXI Real Estate Index.

SPS unter den Top Ten in Europa

Verstärkt in den Fokus europäischer Investoren dürfte vor allem SPS nach der Übernahme von Jelmoli gekommen sein. Mit einem Immobilien-Portefeuille von 8,1 Mrd Fr. gehört die Bauherrin des Prime Tower mittlerweile zu den Top Ten in Europa. Gelohnt hat sich die Fusion aber auch für die Aktionäre der beiden Unternehmen, obwohl es durch die Übernahme zu einer leichten Verwässerung gekommen ist.

Während sich die Mieterträge aufgrund der Zusammenführung der beiden Portefeuilles mit 211,4 Mio Fr. verdoppelten, konnte die Leerstandquote auf tiefen 4% gehalten werden. Bis 2012 hat SPS Einsparungen aufgrund von Synergien von 46,7 Mio Fr. in Aussicht gestellt, was am oberen Ende der prognostizierten Bandbreite von 35 bis 48 Mio Fr. liegt. «Längerfristig dürfte sich die Übernahme auch im Ergebnis positiv niederschlagen», ist Waeber überzeugt. Aufgrund der überdurchschnittlichen Ausschüttungsrendite von 5,2% sowie der per 20. September anstehenden Aufnahme in den SMIM-Index werden die Titel, die seit Anfang Jahr mehr als 20% gewonnen haben, weiterhin zum Kauf empfohlen.

Hohes Bewertungsplus bei PSP

Auf der Empfehlungsliste der Analysten stehen auch die Aktien von PSP. Überzeugt hat das Unternehmen im 1. Semester 2010 vor allem mit wesentlich höher als erwarteten Bewertungsgewinnen von 47,6 Mio Fr. auf dem Immobilien-Portefeuille sowie einer erfolgreichen Verlängerung von fälligen Mietverträgen. Mit dem Verkaufsstart für die Projekte auf dem Löwenbräu-Areal in Zürich und dem Gurten-Areal in Bern werden hier in den kommenden Jahren noch weitere gewichtige Werttreiber erwartet. Dank des positiven Ausblicks und des Verbesserungspotenzials bei der Leerstandquote attestieren die Analysten den Titeln, die derzeit um 70 Fr. notieren, noch Aufwärtspotenzial.