Während weltweit die Immobilienmärkte als Auslöser und in der Folge der Finanzmarktkrise stark unter Druck gekommen sind, konnte sich der hiesige Liegenschaftenmarkt in den vergangenen Monaten erfreulich gut halten. Dies zeigen die Resultate der Immobiliengesellschaften für das Geschäftsjahr 2008, welche nochmals an die sehr guten operativen Ergebnisse des Vorjahres anknüpfen konnten. Gleichzeitig haben viele Gesellschaften mit weiterhin sinkenden Leerstandsquoten, einer gesunden Finanzierung und hohen Renditen die Anleger überzeugt.

Die erfreuliche Entwicklung am Schweizer Immobilienmarkt ist auf verschiedene Faktoren zurückzuführen. Ein entscheidender Grund liegt in der Immobilienkrise der 90er-Jahre, die für eine konservative Hypothekenvergabe der Banken verantwortlich war. Sie trage den Risiken weitaus besser Rechnung als das im Ausland geschehen sei, schreibt die Bank Sarasin in einer entsprechenden Studie. Aufgrund der Lex Koller, die den Liegenschaftenbesitz durch ausländische Investoren verhindert, ist es in den vergangenen Jahren am Schweizer Immobilienmarkt auch kaum zu einer Überhitzung gekommen. Schliesslich begünstigen die aktuell tiefen Hypothekarzinsen die Nachfrage.

Trübe Aussichten im Büromarkt

Trotz dieser insgesamt günstigen Voraussetzungen kann sich auch der hiesige Markt der konjunkturellen Entwicklung und den Vorgaben aus dem Ausland nicht ganz entziehen.

Insbesondere im Büroflächenmarkt, wo der Beschäftigungsrückgang und eine anhaltende Neubautätigkeit das Niveau der Leerstände und Überkapazitäten wieder anwachsen lasse, bestünden trübe Aussichten, ist der Immobilenberater Wüest&Partner überzeugt. Entschärft wird die Lage dadurch, dass neue Grossprojekte (z.B. Prime Tower in Zürich) zumeist erst ab einer gewissen Mindestvermietung gebaut werden.

Anzeige

Die wirtschaftliche Schwäche zeigt sich aber auch bei den Wohnliegenschaften. Hier wurde die Nachfrage in den vergangenen Jahren vor allem durch das anhaltende Bevölkerungswachstum respektive durch die steigende Migration genährt. Angesichts einer steigenden Arbeitslosigkeit in der Schweiz dürfte diese Zuwanderung in den kommenden Monaten eher abnehmen. Die schwache Konjunkturentwicklung dürfte sich verstärkt an den Top-Lagen in den urbanen Zentren der Schweiz manifestieren. Die Vergangenheit habe gezeigt, dass Liegenschaften an Top-Lagen stärker auf Veränderungen im konjunkturellen Umfeld reagierten, schreibt Sarasin. Dies gelte auch für Abschwungsphasen.

Dennoch ist auch an diesen Lagen nicht mit solch dramatischen Preisrückgängen zu rechnen, wie sie in England oder Spanien festgestellt wurden.

Neue Nummer eins am Markt?

Für die drei grössten Schweizer Immobiliengesellschaften PSP Swiss Property (PSP), Jelmoli und Swiss Prime Site (SPS) ist vor allem die Entwicklung im Markt der Büro- und Gewerbeliegenschaften von Bedeutung.

Mitte Mai hat PSP seine Zahlen zum 1. Quartal 2009 vorgelegt. Mit einer Ebitda-Marge von 79,8%, einem Reingewinn ohne Neubewertungen von 33,5 Mio Fr. und einer Leerstandsquote von 8,4% wusste die Immobiliengesellschaft zu überzeugen. «Die Ergebnisse bestätigen deutlich, dass es PSP blendend geht und die Marktbedingungen im Schweizer Immobiliensektor trotz des sehr schwachen wirtschaftlichen Hintergrunds günstig bleiben», schreibt Vontobel-Analyst Patrick Laager.

Trotz des erfreulichen Zwischenresultats notieren die Titel von PSP weiterhin auf einem Niveau um 52 Fr. Dies entspricht einem Abschlag von fast 17% zum Net Asset Value (NAV) respektive dem ausgewiesenen Buchwert der Liegenschaften. Die Aktien der zurzeit noch grössten Schweizer Immobiliengesellschaft rentieren mit 4,3% und werden deshalb von der Bank Vontobel und der Zürcher Kantonalbank zum Kauf empfohlen.

Mit dem Anfang Juni lancierten Übernahmeangebot von SPS für Jelmoli wird PSP der Titel als Branchenprimus streitig gemacht. SPS hält bereits einen Aktienanteil von rund 30% an Jelmoli und bietet den übrigen Aktionären 7,7 SPS-Aktien pro Jelmoli-Aktie, was einem Preis von rund 415 Fr. entspricht. Durch die Übernahme erhofft sich SPS innerhalb von zwei Jahren Synergien in der Höhe von 35 bis 50 Mio Fr. pro Jahr. Neben Kosteneinsparungen stehen dabei zusätzliche Einnahmemöglichkeiten im Portefeuillemanagement im Vordergrund. Falls der Kauf gelingt, verfügt SPS über ein sehr attraktives Immobilienportefeuille von 7,85 Mrd Fr. (PSP 5,15 Mrd Fr.) mit einer tiefen Leerstandsquote und einer breiten Diversifizierung über Regionen und Mieter. Nachdem Jelmoli die Offerte als nicht angemessen eingestuft hat, ist angesichts der Vorteile für SPS und dem Preis unter dem NAV mit einer Nachbesserung des Angebots zu rechnen. Alle Analysten empfehlen daher, Jelmoli-Aktien zu kaufen.