Erholung oder «double dip»? Deflationsgefahr oder Inflationsrisiken? Die makroökonomischen Prognoseunsicherheiten sind gross und die Möglichkeit eines negativen Konjunkturszenarios realistisch. Dies wirkt sich auch auf die Entwicklung des Schweizer Immobilienmarktes aus, der sich nach einer langen Phase stetig steigender Preise in einer Trendwende befindet.

Fundamentale Risikofaktoren

Das «Sentiment» in einem Markt ist ein zentraler Indikator für seine künftige Entwicklung. Die Stimmung im Immobilienmarkt scheint in den letzten Monaten vielerorts gedreht zu haben. Beide eingangs erwähnten wirtschaftlichen Szenarien bergen Risiken für den Immobilienmarkt.Der Schweizer Arbeitsmarkt hat sich in der Krise relativ gut gehalten. Der Einbruch der im Konsumentenstimmungsindex (Seco) erfassten (Un-)Sicherheit der Arbeitsplätze Ende 2008 bis Ende 2009 ging aber mit einer (ersten) Phase sinkender Immobilienpreise einher. Sollte die Unsicherheit auf dem Arbeitsmarkt infolge schlechterer Wirtschaftsaussichten (negatives Szenario) wieder ansteigen, dürfte die Nachfrage nach Immobilien trotz tiefer Zinsen nachlassen, mit einem negativen Effekt auf die Preise. Auch dürfte der Zinseffekt gelegentlich auslaufen.Wie lange die Zinsen noch auf ihrem tiefen Niveau bleiben, ist ein weiterer Unsicherheitsfaktor. Es waren insbesondere die historisch tiefen Hypothekarzinsen, welche den Schweizer Immobilienmarkt in den Krisenjahren gestützt haben. Sollte sich die wirtschaftliche Erholung fortsetzen (positives Szenario), dürften die Zinsen bald wieder anziehen. Dies hätte ebenfalls negative Auswirkungen auf die Immobiliennachfrage. Jetzt, da sich der Immobilienmarkt bereits in einer Trendwende befindet, könnte ein Zinsanstieg die Abkühlung verstärken.

Sinkende Risikofähigkeit

Bei einem Zinsanstieg spielt - wie das Beispiel der USA gezeigt hat - insbesondere die Kreditqualität eine zentrale Rolle. Gemäss einer Umfrage der Schweizerischen Nationalbank liegt eine relativ grosse Unsicherheit darüber vor, inwiefern die Finanzinstitute bei der Vergabe von Hypotheken die Standards eingehalten haben.Betrachtet man die Wohneigentumsquoten nach Nachfragersegmenten (siehe Tabelle), scheinen die oberschichtigen Segmente (bürgerliche und bildungsorientierte Oberschicht) seit ca. dem Jahr 2000 relativ gesättigt, was Wohneigentum betrifft. In den letzten Jahren dürfte die Nachfrage nach Immobilien eher von der Mittelschicht ausgegangen sein. Insgesamt scheint sich die Risikofähigkeit der Schuldner in den letzten Jahren verschlechtert zu haben.Jedoch sollte man von einem direkten Vergleich mit den USA absehen, da sich sowohl die rechtlichen (z.B. Haftung bei Insolvenz) wie auch die strukturellen Grundlagen des Schweizer Immobilienmarktes stark von dem der USA unterscheiden.

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Hot Spots mit Korrektur-Risiko

Dennoch gibt es auch in der Schweiz heute Hot Spots, in welchen die Risiken für eine Korrektur gross sind. Dies sind insbesondere das Genfersee-Gebiet, die Region Zürich und einzelne touristische Gemeinden, wo die Preise in den letzten Jahren zum Teil exzessiv angestiegen sind. In Regionen, in denen die Preisentwicklung eher flach war, sind auch die Risiken für Preiskorrekturen relativ gering. Jedoch sind dort auch die längerfristigen Aussichten oft unterdurchschnittlich. Relativ gut halten dürften sich die Gebiete, die mittelmässige Preisanstiege gesehen haben, aber positive demographische Perspektiven haben, wie zum Beispiel die stadtnahen Gebiete der Kantone Zug und Luzern.