Zürich sei zu teuer, sagen viele. London – da droht eine Blase. Paris ist auch schon sehr gut gelaufen. Die Immobilienpreise in vielen Metropolen Europas – aber auch rund um den Globus – sind in den letzten Jahren teilweise kräftig gestiegen. In London beispielsweise ziehen die Preise für Wohnimmobilien nach Angaben des Immobilienberaters Knight Frank seit Jahren im Durchschnitt um 12,8 Prozent im Jahr an. Für London bezifferte die Universität Warwick in einer Studie die Wahrscheinlichkeit einer Spekulationsblase kürzlich auf 93 Prozent. Ein Engagement in der britischen Hauptstadt wird dadurch mit zunehmenden Preissteigerungen zum Glücksspiel mit entsprechenden Risiken. Tatsächlich zeichnet sich seit drei Monaten bereits eine leichte Korrektur ab. Allein im August fielen die Preise nach Angaben des Immobilienportals Rightmove gegenüber Juli um 5,9 Prozent.

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Ein Markt, der viele Jahre lang weit zurückhing, war Berlin. Die Hauptstadt der Bundesrepublik hatte Miet- und Immobilienpreise, nicht weit über dem Niveau von Entwicklungsländern. So lagen die Mieten bis vor wenigen Jahren oft nur im Bereich von 4 oder 5 Euro je Quadratmeter. Und während in London Wohnimmobilien teilweise 60'000 Euro je Quadratmeter kosten, gab es in Berlin häufig Wohnungen, die nicht weit über 1000 Euro pro Quadratmeter kosteten.

Berlin wächst – Mieten und Immobilienpreise legen zu

Nun allerdings geht der Leerstand der Stadt seit 2004 infolge hoher Zuwanderung beständig zurück. Laut Melderegister stieg die Zahl der Einwohner allein seit 2011 um 130'000 auf 3,5 Millionen. Entsprechend der wachsenden Einwohnerzahl steigen auch die Nachfrage und die Mieten. Die sind bereits seit 2007 in Fahrt. Die Immobilienpreise hingegen klettern erst seit 2009. So zogen die Mieten in vielen Bezirken in den letzten vier Jahren teilweise um mehr als 50 Prozent an, die Preise für Eigentumswohnungen legten um mehr als 40 Prozent zu. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis einer Wohnung in der Grösse von 90 m² stieg seit 2008 von etwa 1500 auf rund 2100 Euro. In vielen Bezirken müssen inzwischen mehr als 10 Euro Miete je Quadratmeter bezahlt werden, und Bestandsobjekte wechseln teilweise zu deutlich über 3000 Euro je Quadratmeter den Eigentümer.  

Zu den Käufern zählen nicht nur Privatleute auf der Flucht vor dem Euro und Selbstnutzer als Profiteure des Niedrigzinsumfelds, sondern viele Investoren, die die Stadt ebenfalls für sich entdeckt haben. So zählt das Beratungsunternehmen PwC Berlin zu den Top drei der beliebtesten Ziele von Immobilieninvestoren in Europa.

Wohnraum wird knapp – Berliner Immobilienaktien im Steigflug

Der Boom der letzten Jahre dürfte sich weiter fortsetzen. So sind die Renditen in der Stadt, die Investoren erzielen, im Branchenvergleich teilweise noch sehr attraktiv. GSW Immobilien beispielsweise nennt eine Rendite von 6,9 Prozent. Die Erwartung etwa des deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung DIW von weiter steigenden Immobilienpreisen in Berlin in diesem Jahr ist deshalb kein Wunder. DIW rechnet dabei mit einem Preisanstieg bei Eigentumswohnungen im Neubau von 8,7 Prozent und bei Bestandsimmobilien von 14,1 Prozent. Obendrein steigt nicht nur die Nachfrage – auch das Angebot an Wohnungen könnte ausgebremst werden. Zuletzt durchkreuzten  nämlich die Bürger die Pläne der Stadtplaner bei einer Volksbefragung zur Nutzung des Areals des stillgelegten Flughafens Berlin Tempelhof. Auf einer Fläche von 230 Hektaren hätten dort bis zu 4700 Wohnungen entstehen sollen. Die Bürger lehnten das Ansinnen Ende Mai jedoch ab.

Der Immobilienboom in Berlin zeigt sich auch an der Kursentwicklung von Immobilienfirmen mit operativem Schwerpunkt auf den Metropolen. Während Immobilienaktien mit nur geringem Portfolioanteil in Berlin wie Dic Asset, Deutsche Wohnen oder KWG Kommunale Wohnen in den letzten zwölf Monaten nur kleine Kursgewinne oder gar Verluste ausgewiesen haben, verbuchen die drei Berlin-Spezialisten Westgrund, GSW Immobilien und CR Capital Real Estate Kurssteigerungen zwischen 20 und 100 Prozent. Setzt sich der Immobilienboom in Berlin wie erwartet fort, dürften die drei Titel trotz der schönen Kursgewinne noch nicht ausgereizt sein.

Das kleine Immobilienunternehmen besitzt ein grosses Grundstück in Berlin Tempelhof-Schöneberg und soll derzeit in weit fortgeschrittenen Verhandlungen mit der Stadt über die Bebauung stehen. Das Bauland mit 25'000 m² Fläche könnte möglicherweise auch von einem Dritten gekauft werden. Ein geschätzter Kaufpreis von etwa acht Millionen Euro dürfte den Kurs von CR Capital Real Estate bei Bekanntgabe eines solchen Deals weiter antreiben. Bei Eigenentwicklung mit geschätzt 200 bis 240 Wohnungen dürfte CR Capital in den nächsten Jahren hohe Gewinne schreiben. Mit Limit ordern.

Die Gesellschaft sieht sich als das führende private Wohnimmobilienunternehmen in Berlin und konzentriert sich ausschliesslich auf diese Region. Bei einem Börsenwert des Unternehmens von 2,1 Milliarden Euro nennt GSW per Ende 2013 einen fairen Wert des Portfolios von 3,5 Milliarden Euro und ein Nettovermögen je Aktie von 30,02 Euro.

Das Portfolio des Immobilienspezialisten aus Berlin besteht zu 56,7 Prozent aus Objekten in der Stadt. Das Unternehmen wächst rasant. Seit 2010 hat sich das Portfolio auf 6,8 Milliarden Euro vervierfacht.