Der Immobilienmarkt in Grossbritannien ist im Höhenflug. Beflügelt durch starke Konjunktur – für dieses und für das nächste Jahr werden 3,0 Prozent Wachstum erwartet – und niedrige Arbeitslosigkeit mit einer Quote von 6,8 Prozent kletterte der Halifax-Hauspreisindex zuletzt im Jahresvergleich um 10,5 Prozent. Das entspricht dem stärksten Zuwachs gegenüber dem Vorjahr seit dem Boom-Jahr 2007. Auch der von Nationwide ausgewiesene durchschnittliche Hauspreis von 186'512 Pfund übersteigt inzwischen den bisherigen Rekordwert vom Oktober 2007. Auf preisbereinigter Basis fehlen allerdings noch rund 20 Prozent bis zu diesem Niveau.

Unter Strom steht vor allem der Immobilienmarkt in London. Die Preise dort sind zuletzt um 18 Prozent gestiegen und im Schnitt fast doppelt so hoch wie im Landesdurchschnitt. Das zeigt: Klammert man die Boom-Region London aus, steigen die Preise im grossen Rest des Landes deutlich weniger schnell. Das gilt erst recht für Nordirland und für Schottland, wo demnächst über eine Abspaltung von Grossbritannien abgestimmt wird. Da schon jetzt vor allem London den Takt angibt, hätte eine Abspaltung der Schotten wohl keinen besonderen Einfluss auf den Immobilienmarkt.

Notenbank und Regierung vor Tritt auf die Immobilienbremse

Möglicherweise deutet sich schon jetzt eine leichte Abkühlung an, denn die Hypothekengenehmigungen sind den dritten Monat in Folge gefallen. Trotzdem wittern die Experten zusehends Überhitzungsgefahren. So hat erst jüngst IWF-Chefin Christine Lagarde vor einer Immobilienblase gewarnt. Unter anderem riet sie dazu, Hilfsprogramme wie «Help to Buy», die auch Haushalten mit niedrigerem Einkommen ein Darlehen für den Hauskauf ermöglichen, zu ändern oder vorzeitig zu beenden. Auch Vertreter der englischen Notenbank sind alarmiert. So bezeichnete Gouverneur Mark Carney den überhitzten Immobilienmarkt als derzeit grösste Gefahr für die Volkswirtschaft. Auch deshalb hat er für demnächst die Zinswende nach oben angekündigt und dabei auch weitere marktbremsende Eingriffe nicht ausgeschlossen.

Anzeige

Auch Marktbeobachter rechnen mit dem Tritt auf die Immobilienbremse. So erwarten die Analysten der Credit Suisse eine baldige Verschärfung der Konditionen bei der Hypothekarvergabe auf der Insel. Bei der Royal Bank of Scotland erwarten die Experten bis Ende 2016 eine Anhebung der Leitzinsen auf 2 Prozent. Diese sind seit März 2009 bei 0,5 Prozent festgezurrt. Dann würden auch die Hypothekenzinsen steigen. Das könnte sich aber negativ auf die Konjunktur auswirken. «Der Durchschnittshaushalt, bei dem sich die Darlehenssumme bei 80 Prozent des Immobilienwertes bewegt, muss bei einem Leitzins von 2 Prozent jeden Monat wahrscheinlich etwa 170 Pfund mehr für Zinsen ausgeben. Da aber ein Drittel der Haushalte jeden Monat nur 300 Pfund nach allen lebensnotwendigen Ausgaben zur Verfügung hat, dürften steigende Zinsen zu sinkenden Konsumausgaben führen», rechnet Analyst Alberto Gallo von der Royal Bank of Scotland vor.

Immobilienaktien sind zwar jetzt schon teuer, ...

Die skizzierten Rahmendaten haben sich zuletzt negativ auf die Aktien aus dem Immobiliensektor ausgewirkt. Besonders in einigen Teilsegmenten scheint dies auch wegen der relativ hohen Bewertung nicht unbegründet zu sein. So kommt der Immobilienverwalter Hammerson PLC auf ein geschätztes KGV von 25, und bei den Immobilienentwicklern Land Securities und British Land betragen die KGVs 27,0 und 22,8. Sehr viel günstiger sieht es auf dieser Basis hingegen bei den Hausbauern aus. 

Das Umfeld für die Bauunternehmen ist günstig. So ist die Zahl der Neubaubeginne nach Angaben der Credit Suisse zuletzt zwar gestiegen, sie liegt aber noch unter dem langfristigen Durchschnittswert, und es konnte bislang kein ausgewogenes Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage bewirkt werden. Beispiel London. Selbst in guten Jahren wurden hier zuletzt nur 25'000 neue Häuser gebaut, doch das Planungsbüro des Bürgermeisters veranschlagt den Bedarf auf jährlich mindestens 48'000 bis 49'000 – also auf die doppelte Zahl an Neubauten. 

Anzeige

... aber bei Hausbauaktien besteht noch Potenzial

Dieser Nachholbedarf birgt für den Wohnbausektor gute Wachstumschancen. Günstig bewertet sind beispielsweise die Hausbauer Bovis Homes Group (ISIN: GB0001859296) und Taylor Wimpey (ISIN: GB0008782301) sowie Bellway (ISIN: GB0000904986). Die für 2014 geschätzten KGVs bewegen sich bei diesen drei Titeln zwischen 9,8 und 10,1. So halten die Analysten von Deutsche Bank bei Bovis Home einen Kursanstieg von derzeit 761 GBP auf bis zu 1042 GBP für möglich.

Beim 1921 gegründeten Bauunternehmen Taylor Wimpey rechnen die Verantwortlichen für das laufende Geschäftsjahr mit einer Verbesserung der Ebit-Marge von mindestens 200 bis 300 Basispunkten. Anvisiert werden zudem höhere Dividenden. Den Prognosen zufolge soll für das Geschäftsjahr 2014 die Ausschüttung auf 6,3 Pence je Aktie steigen und 2015 und 2016 sogar auf 8,7 und 11,1 Pence klettern. Beim Kurs von 107,80 GBP lässt sich daraus eine Dividendenrendite von weit über 5 Prozent errechnen.

Anzeige

Hohe Dividenden bei Bellway in Sicht

Steigende Gewinne werden bis auf Weiteres auch dem viertgrössten britischen Hausbauer Bellway Plc. zugetraut. Ausserdem sind auch hier steigende Dividenden zu erwarten. Goldman Sachs sagt positive Dividendenüberraschungen voraus. Von 2014 bis 2018 wird mit Ausschüttungen im Umfang von etwa einem Viertel der Marktkapitalisierung von Bellway gerechnet.