Vor wenigen Wochen noch gute Laune bei Börsianern, jetzt Angst und Unsicherheit: Seit Ausbruch der Krim-Krise sind Aktien im Rückwärtsgang. Der SMI verlor in wenigen Tagen 2,4 Prozent an Wert, der Dax ging um 5,2 Prozent nach unten, der österreichische ATX brachte ein Minus von 5,0 Prozent. Firmen mit Fokus Russland und Osteuropa sind besonders betroffen. Während im SMI viele schwankungsresistente Titel aus Branchen wie Gesundheit und Pharma zu finden sind, rauschen beispielsweise deutsche Autoaktien wegen ihrer vielen Ostexporte nach unten. Wegen starken Russlandbezugs ist auch der Sportartikel- und Lifestylekonzern Adidas betroffen. Er verlor in wenigen Tagen gleich 15 Prozent an Wert.

Krisenresistent zeigen sich hingegen Schweizer Immobilienaktien. Egal, ob Swiss Prime Site, PSP Swiss Property oder Bfw Liegenschaften – die Aktien der Branche zeigten in den letzten Tagen so gut wie keine Reaktion auf das Säbelrasseln auf der Halbinsel Krim. Immobilien – «real estate», d.h. wirkliches Besitztum, – scheinen gefragt zu sein. Das konnten Anleger schon nach Ausbruch der Euro-Schuldenkrise beobachten: Während der SMI sehr schnell um 20 Prozent nach unten fiel, zeigten Immobilienaktien damals nicht selten überhaupt keine Kursreaktion.

Geringe Risiken werden erwartet

Der solide Lauf zeigt sich bei der Volatilität der Immobilienaktien: Während der VSMI, der die Kursausschläge des SMI beschreibt, derzeit bei 15,5 Prozent notiert, kommen Schweizer Immobilienaktien bei der Volatilität auf deutlich niedrigere Werte von 5,8 bis 13,5 Prozent. Das zeigt: Das erwartete Kursrisiko des Segments ist weit geringer als im SMI. Im Vergleich zu Intershop, dem Titel mit der niedrigsten Volatilität von lediglich 5,8 Prozent, erwarten Anleger in den nächsten zwölf Monaten im SMI dreimal so grosse Kursausschläge. Lediglich Züblin ist mit einem Volatilitätswert von 32,2 Prozent ein Ausrutscher nach oben. Aber eine Investition in die Aktie des Zürcher Immobilienspezialisten ist seit längerem wegen Neuausrichtung ohnehin mehr spekulativer Natur.

Was sich angesichts der niedrigen Volatilität der Immobilienaktien einmal mehr bestätigt: Eine hohe Dividende ist oft mit einer geringen Kursschwankungsbreite verbunden. Bei den kotierten Immobilienfirmen werden die Aktionäre seit langem meist mit Dividenden von 4 bis 6 Prozent verwöhnt. Intershop – mit einer Rendite von 5,9 Prozent der dividendenstärkste Wert der Branche – bietet eben auch mit unglaublich geringen 5,8 Prozent die niedrigste Volatilität im Sektor. Züblin zahlt keine Dividende.

Immobilienaktien sind seit Januar wieder im Aufwind

Nun steigen aber die Immobilienpreise in der Schweiz seit langem, entsprechend warnen viele Experten seit einiger Zeit vor einer drohenden Preisblase mit überhitzten Preisniveaus und vor der Gefahr einer deutlichen Korrektur. Nach jahrelangem Aufwärtstrend mit einem Hoch vor einem Jahr brachten Immobilienaktien wegen dieser Sorgen im 2013 häufig leichte Kursverluste von 5 bis 10 Prozent.

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Nach dem schwachen Jahr 2013 hat die Lage jetzt wieder gedreht. Seit Mitte Januar zählen viele Immobilientitel zu den Outperformern an der Börse. Während der Vergleichsindex SPI in dieser Zeit leicht im Minus gelegen hat, brachte PSP Swiss Property ein Kursplus von 8 Prozent. Swiss Prime Site liegt um 4 Prozent vorne, bei Mobimo sind es 5 Prozent Gewinn in acht Wochen.

Die Gewinne steigen auf breiter Front

Tatsächlich war bisher nichts von einer Immobilienkrise zu spüren. Abgesehen von der kleinen und im Umbruch befindlichen Züblin, die Verluste schreibt, steigerten alle börsenkotierten Immobilienfirmen den Gewinn 2013. Bfw und Mobimo schafften sogar Rekordergebnisse. Swiss Prime berichtet zwar erst in einigen Wochen, der Konzern aus Olten konnte sein Ergebnis aber schon nach neun Monaten per Ende September um 10,8 Prozent ausbauen.

Beim Ausblick der einzelnen Firmen für 2014 gibt es ein gemischtes Bild: Während Intershop wegen Überangebot eher zurückhaltend ist, erwartet Allreal einen leichten Gewinnrückgang, und bei PSP dürfte das Ergebnis in etwa stagnieren. Bfw hingegen sieht stabile Geschäfte mit ihren Wohnimmobilien, Mobimo rechnet wegen des Ausbaus ihrer Liegenschaften gar mit steigenden Mieteinnahmen.

Die Bauvolumen sind auf Rekordniveau

In der Schweiz wird derzeit so viel gebaut wie nie zuvor. Wie der schweizerische Baumeisterverband SBV berichtet, stiegen die Umsätze der Baubranche im vergangenen Jahr um 4,9 Prozent auf 19,9 Milliarden Franken. Für dieses Jahr wird ein ähnliches Niveau erwartet.

Von einer Krise ist also nicht viel zu sehen. Aber durch die Kursrückgänge im 2013 einerseits und durch die gute Gewinnlage andererseits hat sich auch das Bewertungsniveau der Immobilienaktien wieder verbessert. Viele Titel notieren zum Teil deutlich unter ihrem NAV – dem Eigenkapital. Setzt sich dieser Trend fort, müsste die gute Laune der Anleger bald zurückkehren.

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Schweizer Immobilienaktien – ein kleiner Überblick

PSP Swiss Property (ISIN: CH0018294154)

Hat vor allem Büros und Geschäfte im Portfolio. Die Aktie notiert im Bereich des NAV bei 83.70 Franken. 2013 stieg der Gewinn ohne Bewertungseffekte von 3.60 auf 3.79 Franken je Aktie. 2014 dürfte der Gewinn in etwa stagnieren. Der Titel notiert an der oberen Begrenzung des Abwärtstrendkanals. Klappt der Sprung über die Hürde, könnten schnelle Kursgewinne um 10 Prozent bevorstehen. Volatilität: 12,7 Prozent. Performance 5 Jahre, inklusive Dividenden: Rund 120 Prozent.

Swiss Prime Site (ISIN: CH0008038389)

Besitzt fast ausschliesslich Büros, Geschäfte, Restaurants. Die Aktie notiert rund 10 Prozent unter dem NAV bei 81.07 Franken. Swiss Prime steigerte den Gewinn nach neun Monaten inklusive Neubewertungen um 10,8 Prozent. Die Aktie notiert im Bereich der oberen Begrenzung des Abwärtstrends von 2012. Durchbricht die Aktie diese Hürde bei etwa 74 Franken, könnte das den Kurs beflügeln und in Richtung 80 Franken schieben. Volatilität: 11,0 Prozent. Performance 5 Jahre, inklusive Dividenden: Rund 120 Prozent.

Bfw Liegenschaften (ISIN: CH0018206117)

Hat Wohn- und Geschäftsimmobilien und schaffte 2013 wegen Veräusserungsgewinnen bei Liegenschaften die Verdreifachung des Gewinns und ein Rekordergebnis. Die Aktie notiert deutlich unter dem NAV von 36.57 Franken. Der Titel läuft seit 18 Monaten in einer engen Seitwärtsrange. Volatiliät: 8,7 Prozent. Performance 5 Jahre, inklusive Dividenden: Rund 80 Prozent.

Intershop (ISIN: CH0017313948)

Verfügt über Liegenschaften als Büros, Gewerbe- und Handelsräume und steigerte ihren Gewinn 2013 um 2,8 Prozent. Die Aktie ist die einzige kotierte, die über dem NAV – konkret 270.08 Franken – notiert. Intershop sieht ein Überangebot bei Büros und will Objekte verkaufen. Trotz der zurückhaltenden Aussagen des Managements ist die Aktie seit vielen Jahren im Aufwärtstrend, die Kursschwankungen sind minimal. Volatilität: 5,8 Prozent. Performance 5 Jahre, inklusive Dividenden: 60 Prozent.

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Mobimo (ISIN: CH0011108872)

Schaffte 2013 ebenfalls ein Rekordergebnis und steigerte den Gewinn inklusive Neubewertung von 76,2 auf 81,6 Millionen Franken. Wegen des Ausbaus der Liegenschaften rechnet Mobimo mit einem kräftigen Schub bei den Mieteinnahmen. Die Aktie notiert an der oberen Begrenzung des Abwärtstrends von 2013. Fällt die Marke, ist der Weg frei für weitere Kurssteigerungen. Die Aktie notiert im Bereich des NAV von 200.01 Franken. Volatilität: 13,5 Prozent. Performance 5 Jahre, inklusive Dividenden: Rund 90 Prozent.

Allreal (ISIN: CH0008837566)

Rechnet wegen geringerer Verkaufserlöse bei Liegenschaften und höherem Aufwand für 2014 mit Gewinnrückgang. Die Aktie notiert im Bereich des NAV von 123.5 Franken und hat bei 120 Franken eine starke Unterstützung. Das dürfte Schutz vor grösseren Kursrückschlägen bieten. Volatilität: 10,1 Prozent. Performance 5 Jahre, inklusive Dividende: 40 Prozent.

Züblin (ISIN: CH0021831182)

Züblin baut um und ist deshalb bezüglich ihrer Strategie und Prognosesicherheit spekulativ. Dafür gibt es den Wert derzeit aber mit einem Abschlag von 45 Prozent auf den per Ende September ausgewiesenen NAV von 3.55 Franken je Aktie. Wegen des hohen Discounts gegenüber dem Buchwert könnten Erfolge bei der Umstrukturierung den Kurs wieder deutlich anschieben. Volatilität: 32,2 Prozent. Performance 5 Jahre: -40 Prozent. Aktionäre bekommen keine Dividende.