Das Immobilienkarussell rotiert – und derzeit besonders schnell in Deutschland. Die Nummer zwei der Immobilienbranche im Nachbarland, Deutsche Wohnen, will den Konkurrenten LEG Immobilien schlucken. Ende September kündigten die beiden Bestandshalter bei Wohnimmobilien aus dem MDAX an, dass sie einen Zusammenschluss bis Ende 2015 planen. Nun ist vom Marktführer Vonovia aus dem DAX, das Unternehmen ist übrigens durch die Fusion von Gagfah und Deutsche Annington entstanden, vor wenigen Tagen ein Kaufangebot für Deutsche Wohnen gekommen.

Das Übernahmeangebot für LEG war bei Vorlage im September noch um rund 13 Prozent über dem LEG-Kurs, beim Vonovia-Gebotspreis für Deutsche Wohnen ist derzeit so gut wie nichts zu verdienen. Das Management des Übernahmeziels lehnt deshalb das Angebot als wenig attraktiv ab. Jenseits der Indizes gibt es weitere Kandidaten für die Konsolidierung im deutschen Immobiliensektor. Wie bereits im Juli gemeldet wurde, wollen auch Fair Value Reit und DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG zusammengehen.

Mieten steigen, sind aber noch niedriger als vor 20 Jahren

Als Grund für diese Ehen stehen überwiegend Synergie- und Skaleneffekte und vor allem bei den kleineren Playern ein verbesserter Zugang zum Kapitalmarkt im Mittelpunkt. Aber unabhängig davon: Immobilien sind begehrt im Land. Tiefe Zinsen und Zuzug nach Deutschland, aber auch veränderte Lebensgewohnheiten der Bürger mit immer mehr Single-Haushalten halten die Nachfrage nach Miete und Eigentum hoch. Dazu kommen die vergleichsweise robuste Konjunktur mit einem erwarteten Wirtschaftswachstum in diesem und im nächsten Jahr von jeweils etwa 1,8 Prozent und die gute Beschäftigungslage mit einer Arbeitslosenquote von 6,2 Prozent im September.

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Und obwohl beispielsweise die Mieten im 2013 an den Top-Standorten in Deutschland bei Erstbezug laut DZ Bank noch mit starken 4,3 Prozent gewachsen sind, ist ein Ende der Steigerungen nicht abzusehen. Nach einer aktuellen Studie des Immobilien Bundesverbands IVD stiegen die Wohnungsmieten im zweiten und dritten Quartal in den 370 untersuchten Städten und Gemeinden je nach Wohnwert im Durchschnitt um 2,7 bis 2,9 Prozent bei Bestands- und um 2,9 bis 3,3 Prozent bei Neubauten. Eine Überhitzung scheint auch nicht in Sicht zu sein. «Das aktuelle Mietniveau liegt inflationsbereinigt noch immer unter dem des Jahres 1995», sagt Jürgen Michael Schick, der Präsident des IVD.

Preisanstieg bei Immobilien und das ist gut für die Aktien des Sektors

Und auch die Preise für Immobilien legen zu. Für die beiden Quartale ermittelt der IVD einen Anstieg bei Eigentumswohnungen zwischen 4,5 und 5,8 Prozent. Aber auch hier scheint Blasenbildung insgesamt noch nicht das grosse Problem zu sein. Denn auch Eigentumswohnungen in Deutschland sind laut IVD-Statistik preisbereinigt heute immer noch günstiger als vor 20 Jahren.

Mit den Preisen bei Immobilien und den steigenden Mieten gingen auch die Aktien des Immobiliensektors seit längerem nach oben. Die Aktie von Vonovia kletterte in den letzten zwei Jahren um 50 Prozent, der DAX brachte im selben Zeitraum nur 15 Prozent. Deutsche Wohnen und LEG bringen ebenfalls hohe Kursgewinne – die Aktien der beiden Immobilienhäuser haben sich in den letzten zwei Jahren fast verdoppelt. DEMIRE weist sogar ein Kursplus von 300 Prozent aus, Fair Value Reit immerhin ebenfalls rund 100 Prozent.

Anleger achten auf den NAV

Anleger fragen sich: Ist da – auch in Hinblick auf die aktuelle Konsolidierung in der Branche – noch mehr drin? Interessant ist hier die Betrachtung des NAV, des Nettovermögens, der Immobiliengesellschaften. Während Vonovia derzeit in etwa auf dem Niveau des per Ende Juni ausgewiesenen NAV von 28,14 Euro je Aktie notiert und Deutsche Wohnen leicht mehr kostet als der NAV von 20,69 Euro, ist die LEG-Aktie dieser Kennzahl schon deutlich vorausgelaufen. Beim Kurs von rund 70 Euro liegt der NAV bei LEG lediglich bei 52,52 Euro. Mit einem Discount von rund 10 Prozent auf den NAV von zuletzt 8,34 Euro wird derzeit hingegen die Aktie von Fair Value Reit gehandelt, und auch DEMIRE gibt es mit einem leichten Abschlag zum NAV von 4,23 Euro. Ansonsten bringen es die genannten Immobilienaktien auf eine Dividendenrendite im Bereich von rund 3 Prozent. Lediglich die Aktionäre von DEMIRE erhielten bisher keine Zahlung.

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Für Anleger interessant scheint insbesondere Deutsche Wohnen zu sein. Denn nach dem möglichen Zusammenschluss mit LEG wäre das Unternehmen ebenfalls ein klarer Kandidat für den Aufstieg in den DAX, und damit wäre eine steigende Beachtung durch internationale Investoren gesichert. Wegen des hohen Discounts gegenüber dem NAV scheint auch Fair Value Reit vielversprechend zu sein. Zudem wäre das vergrösserte Unternehmen nach dem Zusammengehen mit DEMIRE fast schon ein Kandidat für den Aufstieg in den SDAX mit ebenfalls steigender Wahrnehmung durch Börsianer.