Wer Anfang 2008 auf die Immobilienaktien PSP Swiss Property und Swiss Prime Site (SPS) gesetzt hat, kann sich heute, trotz turbulenter Börsenmonate, über Kursgewinne von rund 15 resp. 14% freuen. Gleichzeitig zeigte der gesamte Sektor eine Outperformance von 20% gegenüber dem SPI.

«Die Investoren haben erkannt, dass die Schweizer Immobiliengesellschaften nicht von der Schwäche der europäischen oder amerikanischen Liegenschaftenmärkte betroffen sind», sagt Markus Waeber, Analyst bei der Zürcher Kantonalbank (ZKB). Diese Erkenntnis hat sich nur langsam durchgesetzt: Noch im 2. Halbjahr 2007 wurden vor allem SPS und PSP für die Probleme in den ausländischen Immobilienmärkten in Sippenhaft genommen und zeitweise nahe am Inneren Wert (NAV) der Aktien gehandelt. Nach tadellosen Jahresabschlüssen weisen die Titel nun wieder eine stattliche Prämie aus.

Heute werden einzig die Aktien von Züblin mit einem Discount gehandelt. Doch anders als seine Konkurrenten ist dieses Unternehmen grösstenteils (70%) in Immobilien in Deutschland, Frankreich und Holland investiert. «Für Züblin dürfte es schwierig werden, den Discount in den nächsten Monaten abzubauen», ist Waeber überzeugt. Schliesslich sei das Marktumfeld in Europa nach wie vor angespannt, was die Entwicklung der Aktie blockiere. Trotzdem gehört Züblin zu seinen Favoriten. «Die erwartete Ausschüttungsrendite von 5,2% sowie der Vor-Reit-Status von Züblin in Deutschland verleihen den Papieren Fantasie», so der ZKB-Analyst. Wie Waeber empfehlen die Analysten von Sal. Oppenheim die Züblin-Titel zum Kauf.

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Limitiertes Upside-Potenzial

Anders als in Europa scheint der Schweizer Immobilienmarkt kaum angespannt. So hat sich trotz eines namhaften Preisanstiegs in den vergangenen Jahren gemäss den Immobilienspezialisten von Wüest & Partner keine Immobilienpreisblase gebildet. Zudem hält die Nachfrage nach Dienstleistungs-, Büro- und Verkaufsflächen unverändert an, was zu sinkenden Leerständen bei den Immobiliengesellschaften geführt hat. Dieser Trend sollte sich im laufenden Geschäftsjahr fortsetzen. Aufgrund der starken Neubautätigkeit dürfte der Angebotsüberhang aber bestehen bleiben.

Obwohl die Aussichten damit insgesamt positiv sind, scheint das Upside-Potenzial bei den Immobilienaktien limitiert. «Nach der stolzen Outperformance gegenüber dem SPI seit Anfang Jahr ist es kaum denkbar, dass sie nochmals so viel zulegen können», ist ZKB-Analyst Waeber überzeugt. Die grössten Chancen sieht er bei PSP Swiss Property, die derzeit noch günstig bewertet sind und eine komfortable Eigenmittelausstattung aufweisen. Dem Unternehmen ist es im vergangenen Jahr gelungen, die Leerstandsquote auf 10,6% zu reduzieren. Diese Quote dürfte dank des günstigen Umfelds weiter sinken, was gemäss den Vontobel-Analysten entscheidend über den Erfolg eines Investments in PSP-Aktien ist. Die Mehrheit der Analysten stuft PSP allerdings auf Halten ein.

Favorisiert wird dagegen SPS. Die Firma verfügt über ein starkes Immobilienportefeuille und weist eine sehr tiefe Leerstandsquote von 4,9% aus. Für 2008 soll das Ergebnis nochmals verbessert werden. Trotz eines starken Kursanstiegs empfehlen drei von sechs Analysten die Titel weiterhin zum Kauf.

Gute Noten für sein Ergebnis 2007 erhält auch Allreal, welches gleichzeitig als Generalunternehmung tätig ist. Trotz der starken Zahlen und eines positiven Ausblicks sorgt sowohl eine Abkühlung in der Bauproduktion als auch die hohe Bewertung der Aktien dafür, dass die Titel durchwegs auf Halten gesetzt werden.