Urlaub im eigenen Ferienhaus zu verbringen, ist für viele Familien der ultimative Luxus. Ein Luxus bleibt es für viele vor allem auch wegen der Preisentwicklung in jüngster Zeit. Wohnungen und Ferienhäuser an Schweizer Topdestinationen wie Ascona, Davos, Gstaad, Klosters, St. Moritz, Verbier, Zermatt sind so teuer wie an der Zürcher Goldküste oder am Genfersee (12 000 bis 15 000 Franken pro Quadratmeter).
Aber auch in weniger mondänen Ferienorten kosten Liegenschaften rasch zwischen 7000 und 10 000 Franken pro Quadratmeter, was einem Kaufpreis von 600 000 bis über 1 Million Franken für eine Dreizimmerwohnung mit 100 Quadratmetern entspricht.
Die Banken geben zwar auch Hypotheken für Zweitwohnungen, allerdings oft zu deutlich schlechteren Konditionen als für den ständigen Wohnsitz: Statt der üblichen 80 Prozent finanzieren sie Ferienwohnungen lediglich zu 50 bis 70 Prozent. Kaufwillige müssen also deutlich mehr Eigenkapital mitbringen. Und Banken rechnen die Belastung durch das Feriendomizil (inklusive Nebenkosten) zur meist schon bestehenden Belastung durch das Wohneigentum hinzu.
Dabei dürfen die Hypothekarkosten einen Drittel des Familieneinkommens nicht übersteigen. Zusätzlich wird eine Amortisation, also die Rückzahlung der Hypothek, bis zu 40 Prozent verlangt. Und der Hypozinssatz liegt in der Regel einen Viertelprozentpunkt über dem von Hypotheken für den Hauptwohnsitz.
Hypothek auf Erstwohnsitz aufstocken
Die Banken begründen ihre Zurückhaltung mit dem höheren Risiko. Denn bei wirtschaftlichen Schwierigkeiten gehören Chalet und Rustico zum Ersten, von dem man sich trennt – notfalls sogar unter dem Anschaffungspreis. Belehnungsgrenze, Zinssatz und Risikozuschlag sind aber auch bei Ferienwohnungen letztlich Verhandlungssache. Vorteilhaft wird es, wenn man die Hypothek auf seinem Wohneigentum aufstocken und daraus das Ferienhaus finanzieren kann.
Die folgenden Punkte erschweren den Kauf zusätzlich: Der Bezug von Geldern aus der Pensionskasse oder aus der Säule 3a ist für Ferienwohnungen von Gesetzes wegen nicht möglich. Und Eigenmietwert und allfällige Mieteinnahmen fressen einen Grossteil der Steuerersparnis auf, auch wenn Schuldzinsen und Unterhalt vom Einkommen in Abzug gebracht werden dürfen. Auch die Nebenkosten sind bei einer Ferienwohnung meist höher als beim ständigen Wohnsitz. Oft sind die Grundgebühren für Wasser und Strom auf dem Land höher als in der Stadt. Und Verwaltung, Schneeschaufeln oder Gartenpflege sind Kosten, die am Wohnort vielfach nicht anfallen.
Steuerliche Auswirkungen
Wer Liegenschaften in mehreren Kantonen hat, kann es sich einfach machen: Es genügt, die Steuererklärung am Hauptwohnsitz auszufüllen und eine Kopie an die Gemeinde seines Zweitwohnsitzes zu senden. Die Steuerbehörden teilen die Steuereinnahmen dann selbstständig untereinander auf.
Wie das geschieht, ist allerdings anspruchsvoll, denn der Steuerwert einer Liegenschaft unterscheidet sich von Kanton zu Kanton stark. Die kantonalen Steuerbehörden haben sich darum auf Umrechnungsfaktoren – die sogenannten Repartitionswerte − geeinigt, die als Berechnungsbasis dienen (Kreisschreiben 22 vom 22. März 2018, gültig ab 2019).
Je nach Kanton gibt es Zu- oder Abschläge. So wird beispielsweise eine Zweitliegenschaft ab Baujahr 2006 im Wallis zuerst mit dem Faktor 145 multipliziert und dann am Hauptwohnsitz im Kanton Zürich durch 90 dividiert. Aus Sicht des Kantons Zürich ist eine Liegenschaft im Wallis mit einem dortigen Steuerwert von 400 000 Franken also 644 444 Franken wert (400 000 × 145 ∕ 90) – was sich stark auf die Vermögens- und die Einkommenssteuer (steuerpflichtiger Eigenmietwert oder Mietertrag) auswirkt.
Zudem werden auf dieser Basis auch die Hypothekarschulden aufgeteilt. Es nützt also nichts, seine Hypothek auf die Liegenschaft im Kanton mit der höheren Steuerbelastung aufzunehmen, um vom stärkeren Progressionseffekt zu profitieren. Steuerlich wird die Hypothek aufgeteilt, als wäre sie entsprechend den so ermittelten Steuerwerten aufgenommen worden.
Natürlich lässt sich eine Ferienwohnung vermieten. Meist allerdings nur dann, wenn man sie selber nutzen möchte, sprich über die Weihnachts- und Neujahrstage, in den Sportferienwochen, an Ostern und im Hochsommer. Letztlich, so zeigt der Kostenvergleich, ist eine Ferienwohnung eine Liebhaberei (siehe Tabelle). Der Aufenthalt im Fünf-Sterne-Hotel ist meist günstiger, komfortabler und stressfreier.