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Pensionskassen: Jenseits der Grenze

Bauzone im Süden Deutschlands: Schweizer kaufen zu.
Bauzone im Süden Deutschlands: Schweizer kaufen zu.

Schweizer Vorsorgeeinrichtungen suchen verzweifelt nach Renditeobjekten - und investieren nun in ausländische Immobilien.

Von Ulrich Reitz
2011-08-17

Bei Peter Lang in Konstanz laufen die Drähte heiss. «Es ist wahnsinnig, wie sehr sich die Anfragen nach Immobilien aufgrund des schwachen EuroKurses in den vergangenen Wochen gehäuft haben», berichtet der Co-Geschäftsführer der Immobilienberatungsfirma Lang & Kleespies. Viele Investoren hätten die Chance erkannt und würden dank der Frankenstärke in grossem Stil in Wohn­liegenschaften nahe der Landesgrenze ­investieren. «In dieser Woche renne ich von einem Notartermin zum nächsten», erzählt Immobilienprofi Lang.

Im Run nach Süddeutschland machen auch Schweizer Pensionskassen mit. Bisher konzentrierten sie sich auf Objekte auf dem Heimmarkt. Der Anteil ausländischer Immobilienanlagen beträgt gerade mal 1 Prozent der Anlagevermögen. Doch nun ändert sich dies. Denn Investitionen in Liegenschaften in der Euro-Zone lohnen sich dank starkem Franken mehr denn je. «Wir suchen gezielt nach Objekten im ­Euro-Raum», bestätigt denn auch Hans Brauwers, Chef der Schweizer Anlagestiftung für Immobilienanlagen im Ausland (AFIAA).

Über dieses Vehikel sind 23 Pensionskassen, unter ihnen die Personalvorsorge des Kantons Zürich oder die Zuger Pensionskasse, weltweit in ein Portfolio von direkten Immobilienanlagen investiert. «Seit Anfang Jahr gilt unser Augenmerk verstärkt dem Anlagemarkt Deutschland und Frankreich», ergänzt Brauwers.

Tiefere Preise, höhere Renditen

Grund dafür sind neben den attraktiven Devisenkursen die interessanten Cashflow-Renditen, die in den beiden Ländern deutlich höher ausfallen als mit Immobilienanlagen in der Schweiz. «Da die Preise für die Liegenschaften an einer Vorzugslage in Zürich in den vergangenen Jahren stark angestiegen sind, lassen sich damit nur noch Renditen von gut 3 Prozent erwirtschaften», sagt Brauwers. Vergleichbare Objekte in Deutschland oder Frankreich würden dagegen 5,5 Prozent und mehr abwerfen. Angesichts der Tat­sache, dass Schweizer Objekte an guter Lage auch heute noch stark gesucht sind, ist eine Entspannung auf dem hiesigen Immobilienmarkt nicht in Sicht. Der Trend hin zu Häusern im nahen Ausland wird daher anhalten.

Eine starkes Interesse an Immobilieninvestitionen in Deutschland seitens der Pensionskassen hat auch Klaus W. Bender von der Immobilien-Investmentfirma ­Acron festgestellt. Das Unternehmen mit Sitz in Zürich investiert in Liegenschaften in der Schweiz, Deutschland und den USA.

Dabei bietet die Firma als Besonderheit «indirekte Direktinvestments» hauptsächlich für professionellen Investoren wie Pensionskassen oder Family Offices aus dem In- und Ausland an. Indem für jede einzelne Immobilie eine eigene Ak­tiengesellschaft gegründet wird, haben die Investoren die Möglichkeit, sich an einzelnen Liegenschaften oder Projekten zu beteiligen und sich so ein individuelles Portefeuille zusammenzustellen.

«Aufgrund der Finanzierung in Euro erzielen wir als Projektfinanzierer keine Währungsgewinne», erklärt Bender. Für die Investoren dagegen seien die Chancen auf Währungsgewinne angesichts der ­aktuellen Frankenstärke durchaus gegeben. Sollte die Schweizer Valuta allerdings nochmals zulegen, so könnte sich der vermeintliche Gewinn schnell in einen zusätzlichen Verlust wandeln.

Unattraktives Spanien

Hanspeter Konrad, Direktor des Pen­sionskassenverbandes Asip, gibt zudem zu bedenken, dass für ein Investment in ausländische Immobilien die entsprechende Kategorie im Anlagereglement der Vorsorgeeinrichtung enthalten sein muss. «Schnellschüsse sind somit weder sinnvoll noch wahrscheinlich weit verbreitet», ist er überzeugt. Ohnehin ist Euro-Zone nicht gleich Euro-Zone.

Deutlich weniger attraktiv als Deutschland und Frankreich erscheinen südeuropäische Staaten wie Spanien oder Italien. Trotz der wirtschaft­lichen Unsicherheiten würde hier eine hohe private Immobiliennachfrage die Preise stützen und entsprechend die mög­lichen Renditen schmälern. «Die Liegenschaftenpreise an bester Lage sind in diesen Regionen weit weniger gefallen, als nach der Krise zu erwarten war», begründet AFIAA-Chef Brauwers.

Für Bender von Acron ist daher trotz der aktuellen Euro-Schwäche klar: «Wenn wir im Euro-Raum investieren, dann aus heutiger Sicht nur in Deutschland.» Schliesslich sei nach wie vor unsicher, ob die Gemeinschaftswährung überhaupt überleben werde.

 

Mehr Anlagen im Ausland möglich
Noch kaum aktiv Laut der aktuell­sten Pensionskassenstatistik 2009 flossen knapp 16 Prozent der Vor­sorgegelder der Schweizer Pen­sionskassen in Immobilien, allerdings nur wenig mehr als 1 Prozent in ausländische Objekte. Ganz im Gegensatz zu ausländischen Pensionskassen, die bis zu 50 Prozent im Ausland investieren. Erlaubt wäre den Vorsorgeeinrichtungen, bis zu 30 Prozent des Anlagevermögens in Immobilien zu investieren, davon bis zu ein Drittel in Objekte im Ausland.

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