Ladeninhaber in kleineren Schweizer Städten leiden unter dem Druck des Einkaufstourismus und des zunehmenden Online-Shoppings. Um konkurrenzfähig zu bleiben, müssen sie ihre Preise senken, was auf die Umsätze drückt.

Die Entwicklung, die mit der ersten Euro-Schmelze im Herbst 2011 begann, wirkt sich nun auch erstmals auf die Mieten von Verkaufsflächen aus. Während sich die Preise an absoluten Top-Lagen an den teuersten Shopping-Meilen der grossen Städte aktuell noch halten, gehen sie in der Provinz in vielen Ortschaften zurück.

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Rückgang der Ladenmieten seit 2005

Für die «Handelszeitung» untersuchte das auf Immobilien spezialisierte Beratungsunternehmen Wüest & Partner die Entwicklung in 111 Schweizer Klein- und Mittelstädten mit Zentrumsfunktion. Die Studie zeigt teilweise ein verwirrendes Bild: Kreuzlingen legte bei den Ladenmieten leicht zu, Weinfelden verlor zweistellig, beide Ortschaften liegen im Grenzgebiet zu Deutschland.

Gino Fiorentin, der Experte für Retail-Immobilien erklärt im Interview diese Diskrepanz, spricht über gute und schlechte Standorte für den Detailhandel und darüber, welche verschwinden werden.

Handelszeitung: Im Eigenheimbereich wird vor Preisblasen gewarnt, gleichzeitig verlieren viele Detailhandelsflächen an Wert – obwohl die starke Zuwanderung beide Märkte treiben sollte. Wie lässt sich dieses Auseinanderdriften erklären?
Gino Fiorentin: Die beiden Teilmärkte funktionieren total unterschiedlich. Beim Thema Eigenheim schlägt vor allem die Zins- und die Bevölkerungsentwicklung eins zu eins auf die Preise durch – und zwar deutlich überhöht an begehrten Lagen. Bei den Verkaufsflächen spielen ganz andere Faktoren eine Rolle: Ihr Preis wird primär durch die an diesem Standort mögliche Wertschöpfung getrieben. Diese erodiert derzeit durch Auslandeinkäufe und Online-Handel. Sinkende Flächenproduktivität heisst vielerorts sinkende Mieten.

Was bestimmt abseits der absoluten Top-Lagen in Zürich oder Genf die Qualität eines Standortes?
Ein guter Standort lebt primär von Faktoren wie Erreichbarkeit und Kaufkraft im Einzugsgebiet. In Kleinstädten ist zumeist die Anbindung der traditionellen Verkaufsstrassen mit den Frequenzbringern an der Peripherie ein Thema – ein städtebauliches oder raumplanerisches Problem.

Ihre Zahlen ergeben teils ein verwirrendes Bild: Kreuzlingen legte bei den Ladenmieten leicht zu, Weinfelden hat zweistellig verloren – obwohl beide im Grenzgebiet zu Deutschland liegen. Was ist hier passiert?
Für unsere Studie haben wir Angebotspreise erhoben. Für beide Gemeinden gelten grundsätzlich ähnliche Marktbedingungen: Grenznaher Raum, Einkaufstourismus, sinkende Mieten im Bestand etc. Weil in Kreuzlingen aber viele neu gebaute Verkaufsflächen auf den Markt gekommen sind, deren Preise höher als bei bereits bestehenden Gebäuden liegen, sind die Preise in Kreuzlingen gestiegen.

Was können gefährdete Händler tun, um ihre Umsätze zu halten? Konsequent ins Online-Geschäft investieren?
Mit dem boomenden Online-Geschäft muss sich jeder Händler beschäftigen. Wer online forciert, muss aber auch um die Risiken wissen: Im Internet werden alle Preise vergleichbar, viele Konsumentenentscheide sind dort rein preisgetrieben. Dieses Rennen ist gegen grössere Teilnehmer kaum zu gewinnen.

Was also tun an der B- oder der C-Lage?
Der Schlüssel liegt für den rein stationären Handel im emotionalen Bereich. Läden müssen ihren Kunden einen gefühlten Mehrwert bieten, den sie so im Internet nicht erfahren. Sei es durch Einkaufserlebnis, Service, Kundenkenntnis, Kundenbindung. Das Feld ist gross.

Haben wir bei den Ladenmieten in der Provinz einen «tipping point» erreicht? Werden sie weiter sinken?
Das ist von verschiedenen Faktoren abhängig: Verkaufsflächen- und Bevölkerungsentwicklung, Frankenstärke und Teuerung, aber auch Online-Durchdringung und Kundenverhalten. Unter den aktuell gegebenen Marktbedingungen sind leicht sinkende Preise wahrscheinlicher als steigende.

Gibt es schlicht zu viele stationäre Verkaufsflächen im Lande, ist die Schweiz «overstored»?
«Overstored» würde beispielsweise bedeuten, dass wir komplett leer stehende Einkaufscenter hätten. Das mag in den USA oder in Spanien der Fall sein – aber nicht in der Schweiz. «Overstored» ist die Schweiz also nicht – aber gesättigt auf jeden Fall.

CS-Auguren sehen bis zu 33 Prozent der stationären Schweizer Läden durch das boomende Online-Shopping gefährdet. Ihre Einschätzung?
Wie stark sich online tatsächlich auswirken wird, kann heute niemand mit Bestimmtheit sagen. Ich möchte eine andere Prozentzahl in den Vordergrund rücken: 100 Prozent der Händler sind herausgefordert.