Die Angebotsquote auf dem Schweizer Büromarkt ist 2013 auf 4,1 Prozent gesunken. «Bemerkenswert», wie die Immobilienspezialisten von Colliers International in ihrer aktuellen Studie festhalten. In absoluten Zahlen: In den 20 grössten Agglomerationen der Schweiz ist das Angebot an verfügbaren Büroflächen gegenüber 2012 um 214'000 auf 1'608'000 Quadratmeter gesunken (Details siehe Grafiken oben) – in etwa das gleiche Niveau wie 2011.

Diese Entwicklung sei Resultat einer konstanten Nachfrage sowie vieler frei gewordener Flächen, die aber aus verschiedenen Gründen noch nicht am Markt seien. Zusammen mit der prall gefüllten Projektpipeline baue sich damit ein Überangebot auf, weshalb Colliers prognostiziert, dass die «Angebotslawine nur aufgeschoben» sei. 

Colliers-Analystin Stielau: «Lawine ab Mitte 2015, Anfang 2016»

Der Begriff «Lawine» sei natürlich bewusst etwas plakativ gewählt worden, erklärt Colliers-Analystin Amelie Stielau im Gespräch mit handelszeitung.ch. Dabei wird sie punkto Zeitraum etwas konkreter als in der Studie selbst: «Auf Grund der heute bekannten Projekte und Umsetzungen könnte diese Lawine ab Mitte 2015, Anfang 2016 einsetzen.»

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Auf den ersten Blick – und gängiger ökonomischer Logik folgend – würde ein derartiges Anschnellen eines Angebotsüberschusses natürlich Preisverfall bedeuten. Doch dieser Schluss könnte in diesem Fall zu kurz greifen: «Die prozentuale Veränderung der Mieten im Falle einer Angebotslawine kann nicht eingeschätzt werden», sagt Stielau. Bei ihren Umfragen als Basis zur Studie wollte sich niemand konkret aus dem Fenster lehnen. Stielau weiss aber: «Reduktionen werden in erster Linie diejenigen Objekte erfahren, welche Mängel bezüglich Lage und Alter aufweisen.»

Unternehmen sind bei der Standortplanung vorsichtig

Fakt ist: Dort, wo erst kürzlich ein Eigentümerwechsel einer Immobilie stattgefunden hat, ist meist keine Mietreduktion zu erwarten – sonst hätte der Käufer bei seiner ursprünglichen Renditeberechnung einen kapitalen Fehler gemacht.

Stielau weist zudem darauf hin, dass ein stark steigendes Angebot nicht automatisch zu massiv mehr Leerstandsflächen führen muss. «Das hängt insbesondere davon ab, wie sich die Wirtschaft und damit die Investitionsbereitschaft der Unternehmen entwickeln.»

Erste Warnzeichen seien im vergangenen Jahr bereits festzustellen gewesen: «Der Abschluss eines Mietvertrages wird immer langwieriger und kann eventuell durchaus mehrere Monate in Anspruch nehmen.» Grund: Firmen prüften eine Vielzahl von Angeboten gleichzeitig – zudem hätten sie ein hohes Absicherungsbedürfnis. «Gleichzeitig war spürbar, dass viele Unternehmen längerfristig ausgerichtete Standortentscheidungen scheuen», so Stielau.