Der überharte Franken, der den Exportunternehmen schlaflose Nächte bereitet, freut Importeure und Konsumenten, aber auch Immobilienbesitzer. Denn für risikoarme langfristige Anlagen, wie zehnjährige Schweizer Staatsanleihen, gibt es keine oder gar eine negative Verzinsung. Auch die volatilen Börsen laden Privatanleger kaum zum Spekulieren ein. 

Was liegt da näher, als Geld noch stärker in Immobilien anzulegen? Die Folge: Steigende Preise am Immobilienmarkt. Die Investoren drängen zur letzten Renditequelle, Private wollen noch ein möglichst günstiges Eigenheim erwerben – solange die Zinsen auf rekordtiefem Niveau liegen. 

Käufer im Vorteil

Sofort kaufen, heisst es, wenn die Frage auftaucht, ob ein Eigenheim erworben oder gemietet werden soll. Das Kaufen einer Wohnung sei halb so teuer wie das Mieten, hat das Vergleichsportal Moneypark vor kurzem vorgerechnet. Doch so simpel ist es nicht. Die Rechnung ist komplexer – und geht nicht immer auf. Sie steht und fällt mit der Wertsteigerung für Eigenheime, die man für die nächsten Jahre unterstellt. Zudem spielt die Zinserwartung eine zentrale Rolle, aber auch das Alter des Käufers bei der Finanzierung. Nicht zu vernachlässigen sind Amortisation und Unterhaltskosten.

Die Credit Suisse hat nachgerechnet und mögliche ­finanzielle Vor- und Nachteile berücksichtigt. Da­runter Unterhaltskosten, entgangene Erträge auf dem Eigenkapital, Steuerfolgen, Risikoprämien. Ihr Fazit: Wenn die Wertsteigerungen, die seit 1985 im Mittel erreicht wurden, auch in den nächsten zehn Jahren anfallen, dann ist das Kaufen einer Wohnung tatsächlich nur halb so teuer wie das Mieten. 

Teures Zürcher Pflaster

Wenn allerdings in den nächsten zehn Jahren keine Wertsteigerungen mehr erzielt werden können, kommt das Kaufen einer Wohnung heute in etwa gleich teuer wie das Mieten. «Dieses Szenario ist für uns das wahrscheinlichere», sagt CS-Immobilienexperte Fredy Hasenmaile. Ähnliche Resultate präsentieren das Immobilienberatungsunternehmen Wüest & Partner (W&P) und die UBS.

 

 

Nach einer Analyse aller Gemeinden hat UBS-Immobilienexperte Claudio Saputelli die Faustregel hergeleitet: «Je höher in einer Gemeinde die Eigenheimpreise, desto günstiger ist es, eine Wohnung zu mieten, statt zu kaufen.» Nur in ländlichen Gegenden mit tiefen und sehr tiefen Immobilienpreisen könne zum Kaufen geraten werden. Am relativ günstigsten ist der Kauf einer Eigentumswohnung in Brugg AG, am teuersten in Meilen ZH (siehe Bildgalerie).

Die Hälfte mietet

Donato Scognamiglio, Chef des Immobiliendienstleisters Iazi, ist bei Miete-Kauf-Vergleichen generell skeptisch. Für 60 Prozent der Wohnungssuchenden stelle sich die Frage nämlich gar nicht: «Sie können sich ein Eigenheim mangels genügenden Eigenkapitals schlicht nicht leisten.» Die Verschärfung der Eigenmittelvorschriften durch die Behörden habe dazu geführt, dass sich noch weniger Leute ein Eigenheim leisten könnten als vor drei Jahren.

Robert Weinert, Immobilienexperte bei W&P, bestätigt dies. Die Variante «kaufen statt mieten» habe vor allem in den letzten anderthalb Jahren deutlich an Reiz verloren. Dies nicht nur wegen der schärferen Eigenmittelvorschriften, sondern auch wegen des merklichen Anstiegs der ­Eigenheimpreise. 

Hinzu kommt: Wer mit dem Kauf eines Eigenheims noch etwas wartet, riskiert zurzeit wenig. Die Gefahr einer Überhitzung des Liegenschaftsmarktes, die noch im Frühjahr von Monat zu Monat stieg, hat sich merklich reduziert. «Die Immobi­lienmärkte bewegen sich in der Schweiz derzeit in ruhigen und überschaubaren Bahnen», stellt CS-Experte Hasenmaile fest. «Künftig rechnen wir mit einer weiteren, schrittweisen Abkühlung auf dem Wohneigentumsmarkt.»

Iazi-Chef Scognamiglio stützt diese Ansicht: «Gemäss unseren Indikatoren haben sich die Preise in den letzten Wochen nicht stark verändert. Und der Markt dürfte sich künftig weiter beruhigen.»

Preise für Einfamilienhäuser steigen nicht

Bei den Einfamilienhäusern dagegen haben sich die Preise der ersten Jahreshälfte 2015 dynamischer entwickelt als erwartet. Im zweiten Semester dürfte der Preisauftrieb aber auch hier abflachen: «Immer häufiger werden Einfamilienhäuser angeboten, die sich in Gemeinden mit einem mässigen bis schlechten Standort- und Markt-Rating befinden.»

Für diese Entwicklung sind nach W&P-Experte Weinert zwei Gründe verantwortlich: Erstens werden weniger neue Einfamilienhäuser an zen­traler Lage gebaut, weil gerade an gut erschlossenen Orten in zunehmendem Ausmass verdichtetes Bauen auf der grünen Wiese angestrebt wird. Zweitens werden bestehende Einfamilienhäuser teilweise durch Mehrfamilienhäuser ersetzt, vor allem dann, wenn die regionalen Baulandreserven knapp sind, wenn viele Menschen zuwandern und wenn es die Bau- und Zonenordnung zulässt.

Immobilienzyklus meldet sich zurück

UBS-Experte Saputelli erwartet aber, dass der hiesige Immobilienmarkt vorläufig weiterhin in der Gunst der Anleger bleiben wird, besonders der der Mehrfamilienhäuser. «Die ­aktuellen Überbewertungen dürften also am Direktmarkt noch eine Weile anhalten.» Grös­sere Bewegungen erwartet die UBS erst wieder bei Abschaffung der Negativzinsen beziehungsweise bei steigenden Zinsen. Spätestens dann werde sich der Fokus wieder stärker auf andere Anlageklassen verschieben, mit entsprechenden Folgen auf die aktuell hohen Immobilienpreise.

«Kein Zweifel, der lange Kapitalzufluss in Grund und Boden hat erhebliche Schattenseiten», warnt CS-Mann Hasenmaile, «einen deutlichen Trend zum Überangebot nämlich.» Der klassische Immobilienzyklus, der in der langen Boomphase des Immobilienmarktes kaum noch wahrnehmbar gewesen sei, habe sich zurückgemeldet.

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