Der Schweizer Immobilienmarkt steht vor einem Generationenwechsel: Das Durchschnittsalter der Wohneigentümer beträgt fast 60 Jahre – die typische Hausbesitzerin gehört also zu den Babyboomern. Was passiert, wenn sich diese geburtenstarken Jahrgänge von ihren Immobilien trennen?

Die Frage stellt sich in vielen westlichen Ländern. In den USA kommt eine vielbeachtete Studie des Kreditfinanzierers Fannie Mae zum Schluss: Es droht ein Exodus älterer Hausbesitzer aus dem Immobilienmarkt. Massen von Babyboomern werden in nächster Zeit ihre Eigenheime verkaufen wollen.

Stösst dieses wachsende Angebot an Häusern auf eine zu geringe Nachfrage, könnte eine Blase entstehen. Anders ausgedrückt: Die Autoren sehen Gefahren in einem turbulenten Generationenwechsel auf dem Immobilienmarkt.

Der Trend setzt sich fort: Wohneigentum bleibt begehrt

Sorgt dieser Generationenwechsel also auch in der Schweiz für neue Verhältnisse auf dem Immobilienmarkt?

Danach sieht es nicht aus – noch nicht. Die Nachfrage nach Wohneigentum dürfte sich noch einige Jahre lang ähnlich entwickeln wie in den letzten Jahren – nach oben: Bis mindestens 2025 wird sie laut Prognose der Credit Suisse in fast allen Schweizer Regionen weiter steigen. Nahe der Wirtschaftszentren Zürich und Genfersee schätzen die Bankexperten das Wachstum sogar auf über ein Prozent.

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Prognose der Credit Suisse: Die Nachfrage nach Wohneigentum dürfte in fast allen Regionen steigen.

Quelle: Credit Suisse, Bundesamt für Statistik, Geostat
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Der schleichende Rückzug der Nachkriegsgeneration wird aber durchaus eine Wirkung haben. «Gegen Ende der Periode dürfte sich die dannzumal fehlenden Babyboomer immer stärker bemerkbar machen», schrieb die CS letztes Jahr zu ihrer Prognose.

«Die demographische Entwicklung ist auch auf dem Immobilienmarkt zu spüren», sagt CS-Experte Thomas Rieder. Die demographische Alterung sei aber nur einer von mehreren Effekten, die Angebot und Nachfrage bestimmen.

Erst Zuwanderung, dann Wohneigentum

Um zwei Beispiele zu nennen: Wenn die Schweizer Wirtschaft kräftig wächst, werden in den nächsten Jahren nach Einschätzung des Bundesamts für Statistik Zehntausende von – meist jungen – Menschen zuwandern. Sobald diese Zuwanderer Wurzeln fassen, werden sie sich viele davon für Wohneigentum interessieren und die Nachfrage erhöhen.

Das Angebot wiederum wird durch die hohen Bodenpreise und die immer strengere Raumplanung verknappt. Es wird eher wenig Wohneigentum gebaut. Das ist auch der Grund, wieso sich die Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen zuletzt weiter erhöht haben.

«Wegen der vielen unterschiedlichen Effekte im Immobilienmarkt ist keine seriöse langfristige Prognose zur Wirkung der demographischen Alterung auf die Preise oder Leerstände möglich», findet CS-Experte Thomas Rieder.

AnzahlWohneigentümernachAlter

Anzahl Wohneigetümer nach Alter (Haushalte): In jungen Jahren wohnen die meisten Schweizer noch zur Miete.

Quelle: Bundesamt für Statistik, Credit Suisse
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Der Generationenwechsel erfolgt nicht über Nacht

«Ein Generationenwechsel dauert rund zwanzig Jahren. Über diesen Zeitraum kann sich der Markt anpassen», sagt UBS-Immobilienexperte Claudio Saputelli. Manche Babyboomer werden ihre Wohnung oder ihr Haus bereits vor dem Pensionsalter verkaufen. Andere bleiben bis zum Lebensende in den eigenen vier Wänden: Gut ein Viertel der über 85-Jährigen lebte gemäss einer Erhebung des Bundesamts für Statistik 2016 noch in einem Einfamilienhaus. Viele Objekte werden überdies gar nie in den Verkauf kommen, weil die nächste Generation sie übernimmt.

Und es gibt keine Anzeichen, dass der Immobilienbesitz bei der Generation X oder Millenials an Attraktivität verliert. Nur schon die hohen Preise für Wohneigentum – besonders nahe der Zentren – lassen nicht darauf schliessen. Und gemäss einer aktuellen Umfrage des Versicherers Swiss Life möchte eine Mehrheit der Schweizer Familien Wohneigentum erwerben. Der Traum vom den eigenen vier Wänden dürfte auch in einer alternden Schweiz lebendig bleiben.