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Im Ausland vorsorgen

Vom kommerziellen Immobilienmarkt entfallen rund 59 Prozent auf Büros, 38 Prozent auf Detailhandel und 3 Prozent auf Industrie.

Asset Die Pensionskassen sind zögerlich in Bezug auf Anlagen in Auslandimmobilien. Dabei versprechen diese viel.

Von hans brauwers
am 15.06.2011

Pensionskassen dienen der finanziellen Altersvorsorge. Der Vorsorgezweck und die Leistungsziele, wie sie in der revidierten Verordnung über die berufliche Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenvorsorge (BVV2) festgehalten sind, verpflichten Pensionskassen, Chancen und Risiken angemessen zu verteilen. Ziel ist eine auskömmliche Diversifika­tion der Anlageklassen. Gegenüber den Anlagen in Aktien oder Obligationen wuchs der Anteil an Immobilien im Portfolio der meisten Schweizer Pensionskassen in den letzten Jahren deutlich an. Je nach Anlagestrategie variieren die Immobilienquoten. Gemäss dem Pensionskassenindex der Credit Suisse für das 4. Quartal 2010 erreichten Investitionen in Immobilien 19,8 Prozent des Anlagevermögens nur 0,1 Prozentpunkt unter dem Höchststand im 3. Quartal 2010. Die revidierte BVV2 erlaubt den Pensionskassen, bis 30 Prozent ihres Anlagevolumens in Immobilien zu investieren, davon bis zu einem Drittel in Objekte im Ausland.

Ungenütztes Potenzial

Während bei Aktien- und Obligationen die internationale Diversifikation im Rahmen der strategischen Asset Allocation tief verankert ist, schrecken viele Pensionskassen vor Auslandimmobilien zurück. Zu gross sind die Bedenken und die Unkenntnis gegenüber den fremden Marktgesetzen und -eigenheiten. So liegt die durchschnittliche Allokation in Auslandimmobilien nur wenig über 1 Prozent, wie die Studie von Swisscanto «Schweizer Pensionskassen 2011» zeigt. Ein anderes Bild zeigt sich bei ausländischen Pensionskassen. Gemäss einer Studie von INREV aus dem Jahr 2010 liegt der Auslandimmobilienanteil von den mit Schweizer Pensionskassen vergleichbaren niederländischen Pensionskassen – ausgehend von einer Immobilienquote von 10,5 Prozent am Gesamtanlagevolumen – bei 57 Prozent. Auch in Deutschland liegt der Auslandsimmobilienanteil – ausgehend von einer Immobilienquote von 5 Prozent am Gesamtanlagevolumen – bei 35 Prozent.

Die marktbedingten Besonderheiten sind in allen Ländern mithilfe von lokalen Property-Managern, Anwälten, Steuerberatern und Revisoren beherrschbar. Allein in Frankreich wurden in den vergangenen zehn Jahren bei vertretbarem mittlerem Risikoprofil Immobilienrenditen von deutlich über 10 Prozent erzielt, gleichermassen in Kanada und Australien, während in Deutschland bei sehr niedrigem Risiko die Renditen – ähnlich wie in der Schweiz – zwischen 3 und 4 Prozent lagen.

Horizonterweiterung

Der Schritt ins Ausland erweitert das Anlageuniversum signifikant. Ein Portfolio von Auslandimmobilien kann in eine optimierte Kombination aus Risiko- und Renditeprofilen einmünden. Effizient sind Kombinationen, welche bei gleicher Rendite keine Risikoreduzierung mehr ermöglichen beziehungsweise welche bei gleichem Risiko keine Renditeerhöhung zulassen. Zu beachten sind hier einige Regeln. Zuerst sollte in neuwertige Objekte von erstklassiger Bausubstanz an Vorzugslagen, die zudem aktuell höchste Umweltstandards mit Zertifizierung erfüllen, investiert werden. Diese ziehen langfristige Mieter an und sorgen für konstant hohe Einnahmen bei geringem Renovationsbedarf. Solche «Greenbuildings» werden immer stärker nachgefragt – auch wenn sie bis zu 15 Prozent höhere Mieten einfordern. Nicht zuletzt von staatlicher Seite, denn in verschiedenen Ländern existieren bereits Auflagen, ausschliesslich entsprechend zertifizierte Gebäude zu nutzen. Zweitens zählt das richtige Timing: Hier heisst das Zauberwort «antizyklisch investieren». Bei einer globalen Ausrichtung der Investitionsstrategie können weltweit unterschiedliche Zyklen und günstige Preisrelationen gezielt genutzt werden. So richtet sich der Anlagefokus auf Märkte, welche die konjunkturelle Talsohle erreicht haben und wo die einsetzende wirtschaftliche Erholung steigende Mieten und Kapitalwerte und infolgedessen zunehmende Gesamtgewinne erwarten lassen. Schliesslich sind makroökonomische Faktoren massgebend. So wird nur bei demografischem Wachstum der Bedarf nach Gewerbe- und Wohnliegenschaften real stimuliert. Aktuell bieten sich infolge der Wertkorrekturen in den letzten Jahren und der immer noch tiefen Fremdkapitalzinsen gute, risikoadäquate Einstiegschancen, vorab in den westeuropäischen Metropolregionen.

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