Das sagt Immobilienmanager Harris von Schroders über Preisblasen

Wieso sollten durchschnittliche Anleger jetzt noch in europäische Immobilienmärkte investieren? Wir befinden uns fast überall in Europa in einem Tiefstzinsumfeld. Diese Situation dürfte noch für eine Weile Bestand haben. Das treibt die Immobilienmärkte an. Immobilien sind als Ertragsquelle wohl so wichtig wie noch nie, auch im Vergleich zu anderen Anlageklassen. Von welchen Alternativen sprechen Sie - Aktien und Obligationen? Aktien, Obligationen, Festgeldeinlagen, und so weiter. Obwohl wir rekordtiefe Erträge in den meisten Immobilienmärkten sehen, bleibt der Markt für viele Anleger wichtig. Und Liegenschaften sind zugleich so teuer wie selten zuvor. Besteht die Gefahr, dass sich Blasen bilden - sind Immobilien zu teuer geworden? Wenn wir über Blasen diskutieren, müssen wir auch über die Gründe sprechen, wieso sich überhöhte Bewertungen bilden. In diesem Fall wird es nicht durch Spekulationen angetrieben, der Treiber sind auch nicht übermässige Fremdfinanzierungen. Das sind typische Ursachen für Blasen. In den meisten grossen europäischen Immobilienmärkten sind Investoren aus der ganzen Welt aktiv, das spricht für eine breite Abstützung. Wenn ein Bürogebäude in Berlin die Hand wechselt, ist es genauso wahrscheinlich, dass der Käufer aus Südkorea oder Kanada stammt wie aus Deutschland. Die europäischen Immobilienmärkte sind globalisiert? Ja, die Basis ist breit. Dies gilt auch für die Art der Investoren. Die Spannbreite reicht von grossen institutionellen Anlegern, die direkt investieren, über Institutionen, die via Asset Managers wie Schroders am Markt teilnehmen hin zu Vermögensverwaltern, die das Portefeuille ihrer Kunden mit Liegenschaften diversifizieren. Auch die Finanzierung ist nachhaltig. Ende 2007, Anfang 2008 war das nicht der Fall. Das liegt zum einen an den schärferen Regeln für die Kreditvergabe, welche Regulatoren verfügt haben. Doch auch die Risikobereitschaft der Investoren ist tiefer, sie sind häufig weniger daran interessiert, das Fremdkapital auszuschöpfen. Mit anderen Worten gibt es derzeit keine Blasen? Das würde ich nicht sagen. In gewissen Bereichen könnte durchaus ein gewisser Überschwang herrschen. Grundsätzlich halten wir die Entwicklung aber für solide – das gilt nicht nur für die Schweiz, sondern auch für Belgien, Frankreich, Deutschland oder die nordischen Länder. In ganz Europa ist eine ähnliche Entwicklung im Gange. Fassen wir zusammen: Alles läuft super. Selbstverständlich gibt es Risiken. Die Bewertungen sind sehr hoch, der Raum für Fehler ist klein. Wenn Sie in die falsche Liegenschaft investieren, oder die falsche Finanzierung wählen, könnten Sie ein Problem haben. Am Anfang eines Zyklus’ ist der Spielraum für Fehler grösser als derzeit. Es gibt kaum Schnäppchen, Sie müssen vorsichtig sein. Dennoch haben wir nicht das Gefühl, dass wir uns in unsicherem Fahrwasser befinden. Das ist eine generelle Aussage über den Immobilienmarkt. Es gibt allerdings immer Nuancen, die von der Mikrolage und der Anlageklasse abhängen. Sprechen wir über diese Nuancen: In welchen Anlageklassen sehen Sie Risiken? Das naheliegende Beispiel ist der Detailhandel, insbesondere Einkaufszentren. Ihre Leser sind sich natürlich bewusst, dass sich der Handel zunehmend ins Internet verschiebt. Diese Entwicklung hat vor zwanzig Jahren in den USA begonnen, und wir wissen nicht, wann sie endet. Die Auswirkungen auf die Retailfläche sind offensichtlich und grundlegend. Fast Fashion ist besonders stark betroffen, Lebensmittel und andere Alltagsgüter sind es weniger deutlich. Einkaufzentren, die auf Bekleidung setzten, haben heute einen Nachteil. Und in welchen Regionen halten Sie sich zurück? Wir sind in ganz Europa aktiv und ziehen uns selten ganz aus einem Markt zurück. Sondern wir legen fest, welche Segmente und Anlagen uns innerhalb eines Markts interessieren, und welche Preise wir dafür zu zahlen bereit sind. Wir suchen insbesondere nach den Grossstädten, die besonders stark wachsen, sowohl in Bezug auf die Wirtschaftskraft wie auch die Bevölkerung. Die «Winning Cities», wie Sie sie nennen. Welche zählen dazu? Paris, München, Berlin, Stockholm, Kopenhagen und viele weitere Städte. Sprechen Sie hier über Wohnimmobilien? Das betrifft sowohl die Wohn- wie auch Gewerbeimmobilien. Wir als Unternehmen investieren in erster Linie in kommerzielle Liegenschaften, also in Büros, in gewisse Ladenflächen oder in Industrie- und Logistikinfrastruktur. In Wohnimmobilien investieren wir auch, aber weniger stark. Zählen Zürich und Genf auch zu diesen «Winning Cities»? Ja, wir als Unternehmen sind dort investiert, und sind zufrieden mit diesem Engagement. Viele Immobilienklassen sind nur für institutionelle Investoren zugänglich. Was für Möglichkeiten haben private Anleger, am Markt teilzunehmen? Die beiden einfachsten Wege, einzusteigen, sind über gehandelte Aktien von Immobilienfirmen oder via Fonds, die von Wealth Managern herausgegeben werden. Wie immer lohnt es sich für private Anleger, professionelle Beratung hinzuzuziehen, denn das Angebot ist in vielen Fällen kaum überblickbar und nur schwer mit den Alternativen zu vergleichen.

Das sagt Immobilienmanager Harris von Schroders über Preisblasen

«Immobilien sind als Ertragsquelle wohl so wichtig wie noch nie»