Bis zum Sommer wird die Schweizerische Bankiervereinigung entscheiden, ob sie die Selbstregulierung bei Hypotheken für Renditeliegenschaften verschärft. Die Banken prüfen, ob Kredite für Liegenschaften, die als Investition gekauft werden, künftig nach härteren Kriterien vergeben werden. Kunden müssten höhere Voraussetzungen erfüllen, um einen Bankkredit zu erhalten.
Dass diese Selbstregulierung tatsächlich hochgefahren wird, ist ein offenes Geheimnis. Mit Martin Neff, Chefökonom von Raiffeisen, nimmt nun ein prominenter Branchenvertreter kritisch dazu Stellung. «Eine Verschärfung der Selbstregulierung ist im Prinzip nicht nötig», sagte Neff der «Handelszeitung».
Banken fallen durch den Stresstest
Die verschärfte Regulierung kommt auf Druck der Regulatoren zustande. Die Finanzmarktaufsicht (Finma) und die Nationalbank warnen schon lange vor der Entwicklung im Mietwohnungsmarkt. Vor allem Versicherer und Pensionskassen investieren immer stärker in Mehrfamilienhäuser.
Die Folgen des Booms sind bekannt: Hundertausende von Wohnungen stehen leer. Anfang Jahr prüfte die Finma bei rund 20 Banken, wie gut sie für einen Crash im Immobilienmarkt gewappnet sind. Der «Stresstest» fiel so negativ aus, dass die Regulatoren aktiv wurden.
Die Schweizerische Bankiervereinigung prüft bis zum Sommer eine strengere Selbstregulierung für Renditeliegenschaften, also Mehrfamilienäuser. Angedacht ist eine Verkürzung der Amortisationsdauer und eine Senkung der Belehnungsquote. Das heisst: Banken müssten den Immobilienkredit nach kürzerer Zeit vollständig zurückfordern, die Kunden wiederum müssen mehr eigenes Geld für den Kauf einsetzen. Kommt es nicht zu einer schärferen Selbstregulierung, wird der Bundesrat den Banken strengere Regeln für die Kreditvergabe vorschreiben.
Falls die Banken nicht selber handeln, werden ihnen die Massnahmen verordnet. Der Bundesrat wird ihnen grössere Kapitalpuffer für Hypotheken für Renditeliegenschaften vorschreiben. Höhere Reserven für Kredite würden allerdings die Rendite der Banken schmälern – und sie dürften es deshalb vorziehen, die Selbstregulierung zu verschärfen.
Weniger Baugesuche für Mehrfamilienhäuser
«Ich bin der Meinung, dass sich der Markt selber reguliert», sagt Raiffeisen-Ökonom Martin Neff. Die Baugesuche für Mehrfamilienhäuser seien bereits stark rückläufig. Nachfrage und Angebot würden sich einpendeln. Der Bankökonom verweist auf die Entwicklung bei den Eigenheimen. Vor einigen Jahren war es dieser Teil des Immobilienmarkts, welcher der Aufsicht Sorgen machte. Inzwischen kommen deutlich weniger neue Häuser und Eigentumswohnungen auf den Markt, das Problem hat sich entschärft.
In der Schweiz werden viele neue Mehrfamilienhäuser gebaut – und häufig entstehen die Wohnblöcke und Siedlungen an einem wenig attraktiven Ort. Entsprechend Mühe haben Vermieter, sie zu füllen. Letzten Sommer standen 72'000 Wohnungen leer gemäss Schätzung des Bundesamts für Statistik. Dieser Wert ist inzwischen angestiegen. Und der Leerstand dürfte sich weiter vergrössern. Die Credit Suisse rechnet mit 5000 bis 6000 zusätzlichen leeren Wohnungen in diesem Jahr.
«Es wird mit Kanonen auf Spatzen geschossen»
Auch in ihrem neustem Immobilienbericht nimmt Raiffeisen pointiert zur angedachten Verschärfung der Selbstregulierung Stellung. Sie schreibt von einem «starren regulatorischen Korsett», welches die Falschen strafe.
Trotz seiner Kritik sieht Neff der Massnahme gelassen entgegen. «Ich bin kein Fan von Privatinvestoren, die jetzt in den Markt für Renditeligenschaften einsteigen und sich bis unters Dach mit einem Bankkredit belehnen.» Solche risikofreudige Privatinvestoren würden durch strengere Vergabekriterien gebremst. Im Markt seien aber vor allem professionelle Investoren wie Pensionskassen aktiv, die mit viel eigenem Kapital arbeiteten – und die wären von der Selbstregulierung nicht betroffen. «Es wird mit Kanonen auf Spatzen geschossen», sagte Neff zur «Handelszeitung».