Der Büroimmobilienindex der Grossbank UBS hat sich im ersten Halbjahr 2014 leicht verbessert auf einen Wert von -0,74. Die Experten der Bank schätzen Immobilien als Anlageobjekte aber leicht negativ ein und raten weiterhin zu erhöhter Vorsicht beim Einstieg.

Bei einem anhaltend hohen Wirtschaftswachstum von über 2 Prozent und etwas zurückhaltender Projektierung von neuen Büroflächen dürfte sich der Angebotsüberhang bis 2016 zwar nicht weiter verschärfen, heisst es im am Dienstag veröffentlichten «UBS Swiss Office Space Investment Index».

Ungewöhnliche Konstellation

Dennoch müsse in den nächsten Jahren mit leicht fallenden Mieten gerechnet werden. Direktinvestitionen in Büroflächen hätten sich denn auch relativ zu alternativen Immobilienanlagen nochmals verteuert. So lägen die Dividendenrenditen der Immobilienaktien mit 4,4 Prozent und bei stabileren Immobilienfonds mit 3 Prozent über den aktuellen Anfangsrenditen von Büroflächen an Toplagen von unter 3 Prozent.

Diese Konstellation sei im historischen Vergleich sehr ungewöhnlich und deute auf eine Überbewertung von Direktinvestitionen hin. Zudem werde mittelfristig die erwartete Normalisierung der langfristigen Zinsen die Bewertungen zusätzlich drücken.

Politische Verunsicherung

Die Annahme der Masseneinwanderungsinitiative sorge zudem für erhöhte Unsicherheit. Falls die Umsetzung der Initiative zu einem Rückgang der Einwanderung führe, dürfte die Büroflächennachfrage schwächer ausfallen, womit sich der Angebotsüberhang akzentuieren werde.

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Eine restriktive Umsetzung würde Basel und Genf aufgrund deren grosser Abhängigkeit von Grenzgängern am stärksten treffen. In einer regionalen Perspektive erwarten die Autoren der UBS aber auch ohne eine Abnahme der Einwanderung in den vier grössten Städten eher rückläufige Mieten.

Zürich ist top

Zürich bleibe trotz des absolut grössten Flächenwachstums das attraktivste Pflaster für Büromarktinvestitionen. In Basel und Bern sei zu bezweifeln, dass die Nachfrage den Bauboom der letzten Jahre kompensieren könne.

In Genf drohe zwar nur noch eine moderate Verschlechterung der Angebotssituation, aber angesichts hoher Leerstände seien für Investoren die Aussichten auf höhere Mieteinnahmen weiterhin schlecht.

(sda/dbe/sim)