Hand aufs Herz: Gibt es in der Schweiz eine Immobilienblase?
Martin Neff: Jein. Ich würde eher von einer «Blasenkrankheit» reden. Ich kann das Wort «Blase» nicht mehr hören.

Weshalb?
Gemeinhin wird eine Blase so definiert, dass sich irgendwas von etwas anderem – einem Benchmark – abhebt. Im Immobilienmarkt entsteht also eine Preisblase, weil sich Immobilienpreise deutlich von der restlichen gesamtwirtschaftlichen Entwicklung abheben. Wenn man das so definiert, habe ich – zumindest seit 2008 – nie behauptet, dass wir keine Blase hätten. Die Frage «Blase: Ja oder nein?» stellt sich also für mich gar nicht.

Aber viele Experten – auch die SNB – warnen laufend davor.
Eine Blase ist erst dann schlimm, wenn sie platzt. Ich höre nur Warnungen, aber nur schwache Argumente, weshalb sie platzen sollte.

Und Sie haben starke Argumente?
Ja. Und zwar dafür, dass sie eben nicht platzt: Erstens ist die Tragbarkeit schweizweit gegeben. Zweitens liegt die Erschwinglichkeit von Immobilien unter dem langfristigen Mittel. Und drittens fehlt das spekulative Element, wie wir es in der Goldgräberstimmung zum Ende der Achtzigerjahre gesehen hatten.

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Beleuchten wir doch den Punkt der Tragbarkeit.
Banken rechnen bei der Kreditvergabe mit einem kalkulatorischen Zinssatz von fünf Prozent. Ein Kunde hat auf Grund der aktuellen Tiefzinsphase also bis zu 380 Basispunkte Marge. Das motiviert, ein Eigenheim zu kaufen.

Es motiviert vielleicht sogar zu viele – das Hypothekarvolumen ist massiv gestiegen.
In diesem Punkt gebe ich Ihnen punkto Blasengefahr Recht: Zwei Drittel des Anstiegs des Hypovolumens ist auf diesen Tragbarkeitsgewinn zurückzuführen.

Entsprechend hebt die SNB den Mahnfinger.
Die Schweizerische Nationalbank warnt in ihrem Stabilitätsbericht davor, dass bei einem Zinsanstieg auf fünf Prozent rund 40 Prozent der Schweizer Haushalte Probleme bekommen. Diese Aussage ist wenig originell: Steigt der effektive Zins über den kalkulatorischen, sind Probleme doch logisch. Den Wert der SNB-Aussage verstehe ich nicht. Zudem ist das Auferlegen von Kapitalpuffern für die Banken lediglich eine Symptombekämpfung.

Trotzdem ist das hohe Hypovolumen in der Schweiz auch eine Blasengefahr.
Ja. Aber man kann keinem Haushalt den Vorwurf machen, dass er in Eigentum investiert, wenn dieses deutlich günstiger als die Miete ist. Bei einer Nettomiete von 2500 Franken erhalte ich beim Kauf das gleiche Objekt mit einer 30 oder 40 Prozent geringeren Belastung. Aber noch einmal: Das Szenario der SNB – ein Anstieg der Zinsen auf fünf Prozent – wird mittelfristig nicht kommen: Dazu bräuchten wir Hochkonjunktur, eine komplette Bereinigung der Eurozonen-Problematik und eine nicht mehr schwächelnde US-Wirtschaft. Erst dann würde die monetäre Flut abebben. Kommt hinzu, dass der Effekt in der Schweiz mit Verzögerung einträte, weil wir auf einen Zinszyklus nicht als Erste aufspringen können – sonst wird die Währung zu stark.

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Wir reden in einem Jahr also…
… noch über die gleichen Themen. Ich beantworte diese Fragen mittlerweile seit vier Jahren – und ich habe in dieser Zeit immer recht behalten. Ein Kränzchen wurde mir dafür nicht gewunden (lacht) – im Gegenteil: Man hat mich einen «faktischen Realitätsverleugner» geschimpft. Vielleicht sollten die Leute, die seit vier Jahren vor dem Platzen der Blase warnen, sich an der eigenen Nase nehmen.

Die Angstmacherei hält die Leute aber auch nicht vom Kauf von Immobilien ab.
Weshalb sollte sie? Emotionen und ökonomische Vernunft fehlen meist in der Argumentationskette der Angstmacher.

Sie sehen also keinerlei Gefahren?
Doch. Die Schweiz ist ein Volk von Mietern. Sie kann mit dem Thema der hohen Verschuldung nicht umgehen. Die steuerliche Praxis aber auch beispielsweise die Raumplanung waren auf den aktuellen Wohneigentumsboom nicht vorbereitet.

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Es gibt für einen Immobilienbesitzer kaum Anreiz, Schulden möglichst rasch abzubauen.
Genau. Wer amortisiert, ist aus steuerlicher Optik blöd. Das heutige System präjudiziert eine hohe private Verschuldung. Das ist ein falscher Anreiz. Das, was die SNB oder auch die Finma beanstanden, ist nicht der Fehler der Immobilienkäufer oder der finanzierenden Banken, sondern es wurde politisch so gewünscht. Die Leute müssen Sparen lernen: Weshalb wird beispielsweise nur die zweite Hypothek zwingend amortisiert?

Sie haben die Antwort einleitend schon selbst gegeben: Der steuerliche Reiz ist nicht da. Trotzdem ist die Nachfrage nach Kaufobjekten gross: Zwar wird die Preiskurve etwas flacher, steigt aber noch immer.
Ich bin ein liberal denkender Mensch und ein absoluter Verfechter der Tragbarkeit – das ist der Markt. Wir haben mehr Nachfrage als Angebot. Punkt. Wenn wir als Raiffeisen einem Kunden, der die Tragbarkeit locker erfüllt, sagen, dass das Objekt «sportlich teuer» sei und das Risiko des Wertverfalls besteht, und er trotzdem kaufen will, können wir ihm keinen Riegel schieben.

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Hat das Ja zur Masseneinwanderungs-Initiative eine Entspannung an der Preisfront zur Folge?
Der Effekt ist marginal. Der klassische Migrant ist Mieter, nicht Käufer. Es ist eine Mär, dass der Einwanderer dem Schweizer Immobilien mit einem zusätzlichen Preisaufschlag wegschnappt. Das Hypothekenwachstum ist also sicher nicht durch Masseneinwanderung getrieben. Dessen Einfluss wird im Bereich des Wohnungsmarktes massiv überschätzt.

Sondern?
Wir haben das Volumenwachstum einmal in seine Teile zerlegt. Dabei resultierte Erstaunliches: Die Summe aus Bevölkerungswachstum, höherem Einkommen und dem Struktureffekt, dass Kaufen zunehmend günstiger als Mieten ist, entspricht – wohlgemerkt zusammengerechnet – in etwa dem Effekt der Tragbarkeit. Mit anderen Worten: Hauptursache für die riesigen Volumen im Hypothekarmarkt ist die lockere Geldpolitik.

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