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Studie
Immobilienpreise im Banne der Masseneinwanderung

Münchenstein/BL: Dieses Neubauprojekt wurde 2011 realisiert. (Bild: Keystone)

Die Preise auf dem Schweizer Eigenheimmarkt haben einen Höchststand erreicht. Trotzdem sieht die UBS noch keine unmittelbaren Anzeichen für eine anhaltende Korrekturphase.

Von Volker Strohm
am 21.01.2014

Trotz abgeschwächter Dynamik haben in der Schweiz die Bewertungen auf dem Eigenheimmarkt einen Höchststand erreicht. Zu diesem Schluss kommt die UBS in ihrer Immobilienstudie «UBS Real Estate Focus 2014». Das Gefahrenpotenzial einer Korrektur sei damit weiter gestiegen, heisst es.

Bereits im vergangenen Jahr sei das durchschnittliche Preiswachstum bei Wohnimmobilien leicht rückläufig gewesen. «Der Grund dafür war die Entwicklung der Eigentumswohnungen, die im Zehnjahresvergleich mit einem Anstieg von 3,5 Prozent unterdurchschnittlich zulegten», so die Studie. Einfamilienhäuser hingegen verteuerten sich 2013 mit 4,5 Prozent etwas stärker als im Vorjahr. Der insgesamt verlangsamte Preisanstieg wurde laut Studienverfasser Claudio Saputelli durch eine Verdoppelung der Langfristzinsen, die Einführung des antizyklischen Kapitalpuffers sowie härtere Mindeststandards bei der Hypothekarvergabe begünstigt.

Aufgepasst auf die hohen Risiken

Die Immobilienexperten der UBS warnen, dass diese Abschwächung der Dynamik jedoch nicht über die weiter angestiegenen Risiken hinwegtäuschen dürfen. «Die teuerungsbereinigten Immobilienpreise liegen mittlerweile nur noch rund fünf Prozent unter dem Niveau von 1989, als in der Schweiz zuletzt eine Immobilienblase platzte.» Zudem steigen die Immobilienpreise immer noch schneller als die Haushaltseinkommen, die Mieten und die Konsumentenpreise – und die Hypothekarverschuldung der Schweizer Privathaushalte beträgt zurzeit fast 110 Prozent des Bruttoinlandprodukts.

Trotz dieser Warnsignale erwartet die UBS 2014 «keine Korrektur der Eigenheimpreise auf breiter Front, auch wenn die von den wichtigsten Markttreibern – wie Bevölkerungswachstum, Wirtschaftswachstum oder Zinsen – ausgehenden Impulse etwas schwächer werden.» Vielmehr werde ein schwaches Preiswachstum von zwei Prozent bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen prognostiziert – mit starken regionalen Unterschieden.

Politische Entscheide als Faktoren

Ob die momentane leichte Marktberuhigung ab 2015 in eine Korrekturphase übergehe, werde durch politische Entscheide zur Zuwanderung, die Zinsentwicklung sowie eine allfällige zusätzliche Verschärfung der Kreditvergabekonditionen bestimmt werden. «Sollte hierzu alles beim Alten bleiben und die Schweizer Volkswirtschaft nochmals stärker als erwartet anziehen, so erscheint mittelfristig eine grössere schweizweite Preiskorrektur zunehmend unwahrscheinlich.»

Im Gegenteil: Mit steigendem Optimismus der Marktteilnehmer dürfte die positive Preisspirale wieder in Gang kommen. Auf die momentane leichte Abschwächung – die dann im Nachhinein als Zwischentief erkannt würde – dürfte direkt die Superkompensation folgen, bei der ein deutlich höheres Preisniveau erreicht würde, heisst es. Dies würde indes «ein enormes Korrekturpotenzial» aufbauen.

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