Für viele Tourismusexperten wird die Feriendestination Schweiz nebst dem starken Franken durch die Zweitwohnungsinitiative zusätzlich belastet. Das muss aber nicht zwangsläufig so sein. Veränderungen können auch neue Chancen bringen, sagt der Immobilienberater Wüest & Partner.

Seit 2008 ist die Anzahl der Logiernächte in Schweizer Hotels rückläufig. Insbesondere die letzten 18 Monate waren hart für die Tourismusbranche: Der starke Franken, die wirtschaftliche Unsicherheit aber auch das wechselhafte Wetter drückten die Umsätze. Vor allem ausländische Gäste blieben dem Ferienland Schweiz fern.

2011 wurden in der Schweiz knapp 36 Millionen Logiernächte gezählt. 55 Prozent fielen auf ausländische Gäste. Die Parahotellerie, dazu zählen etwa Jugendherbergen, Feriendörfer oder Campingplätze, generierten gemäss dem Schweizer Tourismusverband knapp 6 Millionen Übernachtungen.

Noch gewichtiger sind die jährlich rund 18 Millionen Übernachtungen in Zweitwohnungen. Das ist ein nicht unerheblicher Teil für die Tourismusdestinationen. Mit der Annahme der Initiative dürfen die 573 betroffenen Schweizer Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent nun keine Bewilligungen für die Erstellung neuer Zweitwohnungen mehr erteilen.

Zweitwohnungen machen Wohnen teuer

Die Anzahl Zweitwohnungen wurden in der Schweiz nicht exakt erfasst. Ende 2010 seien jedoch knapp 550'000 Wohnungen gezählt worden, die nicht als Erstwohnung genutzt werden, heisst es im «Immo-Monitoring» des Immobilienberaters Wüest & Partner.

Die Probleme, die ein hoher Zweitwohnungsanteil innerhalb einer Gemeinde mit sich bringen kann - unter anderem auf den Wohnungsmarkt -, sind augenfällig. Der mittlere Quadratmeterpreis für Zweitwohnungen in Tourismusdestinationen liegt rund 1100 Franken über dem mittleren Quadratmeterpreis für Erstwohnungen. Und da sich diese beiden Wohnungsmärkte nicht genau trennen lassen, respektive sie sich gegenseitig beeinflussen, führt dies in vielen Gemeinden dazu, dass die Preise für Erstwohnungen deutlich höher liegen, als man dies erwarten würde - etwa aufgrund des Einkommensniveaus im entsprechenden Gebiet.

Einige Beispiele: Das Mietpreisniveau in touristischen Gemeinden liegt bis zu 60 Prozent über dem Schweizerischen Mittel. Im Oberengadin zahlt ein Mieter im Mittel knapp 2000 Franken monatlich für eine 80-Quadratmeter-Wohnung. Der Durchschnittliche Mietpreis für die gleiche Wohnung schweizweit liegt bei rund 1300 Franken.

Die Verkaufspreise einer mittleren Eigentumswohnung lagen im zweiten Quartal 2012 in St. Moritz bei rund 1,7 Millionen Franken. Die Preise dieser Objekte haben sich in den letzten zwölf Jahren um rund 70 Prozent verteuert. Die Preisveränderung in Leysin VD lag in der gleichen Zeitspanne gar bei fast 180 Prozent.

Chancen für die Baubranche

Durch die Annahme der Zweitwohnungsinitiative wird befürchtet, dass die Baubranche leidet. «Die regionalen Bauunternehmen haben ein Wegbrechen der Aufträge befürchtet», erklärt Robert Weinert von Wüest & Partner der Nachrichtenagentur sda.

Eine Einigkeit über die möglichen Folgen der Zweitwohnungsinitiative bestehe allerdings nicht, hält Weinert fest. Auch Chancen können im Wandel geortet werden. So sehe er langfristige Möglichkeiten vor allem im Umbau von bestehenden Liegenschaften. «Ein Grossteil der bestehenden Liegenschaften in Tourismusregionen sind aus den 60er- und 70er-Jahren. Diese in Zweitwohnungen umzuwandeln ist auch mit der neuen Regelung weiterhin möglich», hält Weinert fest und ergänzt: «Aufgrund des weiterhin steigenden Preisniveaus werden Sanierungsaktivitäten bei älteren Zweitwohnungen attraktiver.»

Potenzial bestehe auch für Regionen, die bisher nicht zu den Topdestinationen gehörten. Hätten Gemeinden eine gewisse touristische Infrastruktur anzubieten oder seien sie grossen Tourismuszentren vorgelagert, könnten sie künftig aufgrund ihrer moderateren Immobilien- und Bodenpreisen Investoren anziehen und so profitieren.

Hybride Hotelformen im Kommen

Ausserdem setzen immer mehr Investoren auf sogenannte hybride Beherbergungsformen. Damit sind Wohnungen gemeint, die zeitlich für den Besitzer reserviert sind, über eine Betreiberorganisation aber an Dritte vermietet werden können. Die fünf grössten sich im Bau befindenden Hotelprojekte in touristischen Bergregionen sind allesamt solche hybride Hoteltypen. Ein Beispiel dafür ist das Tourismusresort in Andermatt - das grösste Hotelprojekt der Schweiz mit einem Investitionsvolumen von 1,8 Milliarden Franken.

Hinzu kommt, dass die Baugesuche nach Bekanntwerden der Initiative vor allem in höher gelegenen Tourismuszentren hochgeschnellt sind. Spitzenreiter sind hier die Destinationen Gstaad und Lenzerheide. Sie liegen 1000 respektive 1500 Meter über Meer.

Die klimatischen Bedingungen lassen ein Bauen im Winter kaum zu. Durch die Verzögerungen dürfte gemäss Weinert die Baubranche auch mittelfristig noch genug Aufträge in ihren Büchern stehen haben.

(jev/muv/sda)

Anzeige