Finma und SNB warnen seit Jahren vor einer Immobilienblase, passiert ist bislang nichts Gravierendes. Wie ernst ist die Lage?

Martin Neff*: Seit der Pleite von Lehman Brothers 2008 gehört es zum Instrumenta­rium von Aufsichtsbehörden, von Regula­toren des Finanzbereichs sowie Notenbanken, präventiv Warnungen auszusprechen. In der Schweiz tue ich mich ehrlich gesagt sehr schwer damit, dass solche Warnungen und Schreckensszenarien vor allem dem Eigenheimmarkt gelten. Trotz unaufhaltsamer Warnungen erweist sich der Markt als viel stabiler, als die öffentliche Diskussion den Anschein erweckt.

Tatsächlich?

Die Warnungen basieren allzu oft auf pauschalen, zu stark aggregierten Aussagen, eine differenzierte Betrachtung kommt zu kurz. Folge der viel zu pauschalen und einseitigen Sichtweise ist geradezu eine Warnmanie. Setzt man zum Beispiel die langfristige Einkommensentwicklung in Relation zu den Immobilienpreisen, ist es um die Erschwinglichkeit von Wohneigentum in der Schweiz gut bestellt. Die laufende Belastung durch Hypotheken ist für die meisten Eigentümerhaushalte problemlos tragbar – selbst bei höheren Zinsen von 4,5 bis 5 Prozent würde noch gar nichts passieren.

Aber die Immobilienpreise sind seit 
2000 praktisch nur gestiegen! 


Eine ganz durchschnittliche Eigentumswohnung kostet in der Schweiz heute etwa das Achtfache des verfügbaren Jahreseinkommens eines durchschnittlichen Haushaltes. Ein solcher Wert ist durchaus im grünen Bereich. Die Bewertungen in Schweizer Zentren liegen auch heute tiefer als in vielen anderen europäischen Städten. In dieser Hinsicht ist der Schweizer Markt nur in einigen Grosszentren und Tourismusregionen wie St. Moritz oder Zermatt wirklich abgehoben.

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Und dass die Schweiz eine der weltweit höchsten Hypothekarverschuldungen aufweist, macht Ihnen keine Sorgen?

Nein, das ist eher ein Ausdruck des Steuersystems. Das lässt sich nur in Nationen wie etwa den Niederlanden oder der Schweiz beobachten – ganz einfach, weil es hier keine strikte Amortisationspflicht gibt und weil Schuldzinsen steuerlich abziehbar sind. Die absolute Höhe der Verschuldung ist ebenfalls nur ein Aspekt in einem grösseren Kontext. Denn parallel dazu stiegen die Privatvermögen der Schweizer Haushalte. Die Vermögen der Haushalte, inklusive Vorsorgeguthaben, übersteigen die Schulden um mehr als den Faktor 5.

An guten Lagen stiegen die Preise für Eigentumswohnungen Jahr für Jahr rund 5 Prozent. Wäre es nicht ohne Weiteres möglich, dass der Trend dreht und die Preise jährlich sinken?


Selbstverständlich können wir das nicht ausschliessen. Entscheidend ist dann, wie die Banken und die Schuldner reagieren. Bei geringen Werteinbussen verlangen die Darlehensgeber sicher noch keine Kreditrückzahlungen, sondern erst wenn die Immobilienpreise wegbrechen, was ich ausschliesse. Denn das käme einem Crash gleich, den wir letztmals in den 1990er­-Jahren erlebt haben. Die Krise damals war aber keine Eigenheimkrise, sie ging von Gewerbeimmobilien aus und war spekulativ angeheizt. Selbstnutzer von Wohneigentum sind mündige Käufer und keine Spekulanten.

Was wäre, wenn wir doch von einer schweren Krise erfasst würden?


Dann hätten wir tatsächlich ein Problem. Wenn die Behörden dermassen vor einem Schreckensszenario warnen, müssten sie es einmal zu Ende denken. Die Frage ist, wo man mehrere Hunderttausend Menschen unterbringen würde, wenn die ihre Eigenheime aus finanziellen Gründen verlassen müssten. Der Staat oder die Nationalbank müssten dann als Retter einspringen, denn sie hätten diesen Prozess schliesslich mit herbeigeführt. Was aber unterschätzt wird: Die Schweizer Haushalte wären meiner Meinung nach in der Lage, beträchtliche Mittel zu mobilisieren, um ihre Häuser und Wohnungen zu halten. Die Sparquote der Haushalte liegt im Durchschnitt bei 12 Prozent. Bei den in der Regel besser verdienenden Eigentümerhaushalten sogar deutlich höher.

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*Martin Neff ist Chefökonom der Raiffeisen Bank.

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